资产证券化：商机无限

为在短期内解决公屋运作亏损问题，从长远方面推行各项节省成本措施、改善财务状况，房屋委员会决定分拆出售旗下大部分商场及停车场，成立领汇房地产投资信托基金^[1]，并计划将该基金在香港联交所上市。其运作实质是以其部分有商业用途的、可采用市场方式运作的、非福利性的资产，将其租金收入基金化与单位化，吸收社会资金，以集中资源，履行其公共房屋的主要职责。

1.领汇上市概况

2005年11月25日，领汇房地产投资信托基金在香港成功上市，总市值为25亿美元。作为世界规模最大的单一地产基金，其资产包括房屋委员会旗下拥有的180项物业组合，包括149项综合零售及停车场设施、2项独立零售设施及29项独立停车场设施，并聘有专业的管理团队负责经营。此次领汇公开发售集资237.06亿港元，有50多万人申购，预期回报率为5.5%～6.3%，上市当日就上涨了14.56%。房屋委员会通过分拆出售180项零售和停车场设施所得的总收益为约320亿元，分拆出售有关产业后，不再拥有领汇基金或管理该基金的公司任何股本权益，并由领汇房地产投资信托基金运作。领汇房地产投资信托基金运行机制见图8.2所示。

图8.2　领汇房地产投资信托基金运行机制

2.领汇管理架构

领汇房地产投资信托基金管理架构图如图8.3所示。

(www.xing528.com)

图8.3　领汇房地产投资信托基金管理架构图

（1）受托人：汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司，根据受托人条例第77条注册成为信托公司，具备资格作为根据证券及期货条例授权，以及房地产投资信托基金守则所规定的认可集体投资计划受托人。受托人须全面负责保管领汇房地产信托基金之资产，并负有相应的受托职责，维护基金单位持有人的最佳利益。

（2）管理人：领汇管理有限公司作为领汇房地产投资信托基金的管理人，主要管理运营其收购的商业、零售及停车场设施，以出租物业的方式为投资者创造效益。董事会由14位董事组成，其中8位为独立非执行董事（其中包括主席），2位执行董事及4位非执行董事。董事会的主要职能是监管领汇管理的管理情况及业务操守，并负责领汇管理的整体管治。董事会的职能与领汇管理的行政管理职能分立。

（3）策略伙伴：嘉德置地有限公司在公开发售时已投资1.2亿美元于领汇房地产投资信托基金，并获管理人委聘，提供房地产投资信托基金管理方面的持续顾问服务，包括为与基金及投资组合管理有关的相关管理问题提供建议。

3.领汇运作成效

在专业化管理与市场化运作的共同作用下，物业运营效果良好。截至2007年9月30日，物业组合提供内部楼面面积约1015000m2的零售物业，以及约80000个泊车位。分布于香港岛、九龙及新界之内部楼面面积，分别占总额的8%、33%及59%。零售设施的租用率为90.5%，停车场设施的使用率以已售出月票占月租泊车位总数的百分比计算为71.6%，出租净收益达24亿港元。

领汇基金上市，支付给房屋委员会用于收购零售及停车场设施的总价款为338.03亿港元，使房屋委员会财务状况得到很大改善，通过收取投资回报，加上合理的租金水平，房屋委员会可以应付每年的开支，实现公屋政策的可持续发展，预计20年内都不再需要政府拨款。

领汇基金作为政府推行资产改革的重要计划，有利于吸收民间资本，提高营运效率，为房地产及物业投资提供一个回报相对稳定的投资渠道，同时分拆出售设施所得的收益，有助于房屋委员会应对中短期内为有需要市民兴建公屋的经费需求。政府将资产推向市场，由市场来检验它的效用及评估价值，从而提高政府管理公用资产的透明度与效率，是融资方式的创新与突破。