德国社会住房政策对中国的启示与借鉴

1.住房政策思想先进

德国宪法中明确指出：“住宅不仅仅是经济品，也是公共品。住宅产业不应仅仅是追求利润最大化。”在这一思想的指导下，德国政府非常重视对低收入住房困难家庭提供基本居住需要的帮助与支持，同时，要求私人发展商在建设商品住房时，也必须把居民的生存需要摆在政策中央。对中国而言，将房地产业视为经济发展的支柱产业，或是推动经济发展的关键政策工具，或是应对经济波动的政策手段，都值得深入反思。

2.社会住房所有权与使用权相分离的融资激励模式是破解德国社会住房资金可持续发展的创新之举

德国社会住房建设实行谁投资谁所有的原则，不过，社会住房的使用权受到限制^[5]，政府资助额度越高，限制期限越长。在限制期限内，社会住房按照不高于政府规定上限的租金水平，向符合条件的居民出租。限制期满后，产权人不再承担将其作为社会住房出租的义务，可在市场上自由出租或出售其住房。社会住房使用期限的灵活性约定，可体现不同收益预期投资者的意愿，进而广泛吸引不同类别社会资本参与建设和经营，保证了德国社会住房的可持续运营。目前，中国住房保障融资特别困难，上述模式特别值得中国去借鉴、探索和尝试。

3.德国社会住房建设的套型面积充分考虑到了不同家庭规模的分室要求

当前，我国公共租赁住房套型面积规定为“单套面积不超过50m2”，显得有些粗糙、简单，需要借鉴德国的经验，进行调整。

4.德国社会住房建设标准高，是全社会建筑节能的示范项目

德国政府制定了相关的法律，明确界定社会住房的建造标准，特别是节能环保要求。近年来，德国社会住房已经成为引领德国住房节能环保的样板房，越来越具有吸引力。对于能源极度缺乏的中国，这也是值得学习借鉴之处。

5.重视非营利机构在社会住房中的作用

虽然政府是公共住房供应的主体，但是，没有一个国家是单凭政府的力量解决住房问题的。德国住房问题的解决是政府与合作社、私人公司等其他非营利机构共同努力的结果，它们共同建房、租房、管房。我国在解决住房问题的过程中，也不应只靠政府而排斥其他参与者；且历史实践已经证明，仅靠政府的力量，是无法解决住房问题的。因此，政府必须与其他参与者如房地产公司、房屋中介公司、房屋租赁公司和其他非营利社会组织等合作，发动全社会的力量，采取适宜的政府出资或补贴方式，采取有效的管理模式，共同建房、租房和管房。当然，在新时期，政府与其他参与者的合作方式不应遵循老一套，而应采用新方法，适应新情况。当前，可以在小范围试点的基础上，引入社会非营利机构参与保障性住房的建设和管理。

6.住房市场，特别是住房价格相对稳定，为社会住房政策体系顺利运行提供了重要的外部条件

德国住房市场受到政府的严格监管，住房市场价格十分稳定，这为社会住房的各项政策实施提供了帮助。近年来，中国住房市场价格持续高涨，这一方面导致更多家庭陷入住房困难，需要政府资助；另一方面还使得保障性住房的进入和退出十分困难。因此，中国住房保障制度的顺利实施，有赖于住房市场的稳定。(www.xing528.com)

7.德国住房保障准入和退出，主要看申请者的住房状况，弱化收入标准限制，收入标准设置的主要目的是将高收入人群排除在保障体系之外

收入是一个隐性指标，准确核查保障对象的收入水平的行政成本非常高，效率低下。更为重要的是，家庭收入波动性大，复核成本更高，也不科学。为了防止超过收入线的家庭进入保障体系，中国一些城市花巨资建设收入核对信息中心，从德国的经验看，这一做法也值得深思和改进。

8.依据相关法律法规推动住房保障制度的实施

德国社会住房政策基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法规中。法律在社会住房领域起着不可替代的作用。目前，我国还缺乏专门的住房保障政策法规，因此，建议有关部门尽快制定相应的法规，以适应住房制度改革的需要。应制定出符合我国国情的统一的住房保障政策法规，从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构。各地应当结合当地经济发展的实际，制定地方性的住房保障政策法规，规定住房保障的不同对象及住房保障措施；严格规定住房保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，保障措施也要相应地发生变化。比如，原住房保障政策保障户的收入达到中等收入水平后，就应当严令其退出，否则，将采取法律手段予以解决。住房保障政策法规的建立将给住房保障政策的实施提供重要的法律支持，也将成为住房保障体系顺利建立的重要保证。

【注释】

[1]指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，目的在于提高低收入家庭的总支付能力，从而间接增加低收入阶层的住房需求。

[2]指直接用于增加低收入家庭住房消费方面的财政补贴。

[3]例如，独户住宅的房价收入比为9∶1，而同期其他欧洲国家仅为（4～5）∶1。

[4]在德国，社会住房建设实行谁投资谁拥有住房所有权的政策。

[5]限制期内，社会住房的修缮、维护与管理也是由投资方（所有者）承担。