常见的融资方式与方法

1950年代后，德国社会住房融资体系获得了快速发展，逐步由政府主导型转变为市场导向型。目前已经形成了以契约储蓄制度为核心，多渠道融资系统和多样化贷款为主体的社会住房金融体系，有力地支持着社会住房政策的实施。德国社会住房一般融资系统详见图7.5。

1.政府资助

政府资助主要包括：财政补贴、低息贷款、税收优惠或减免、提供低价或免费土地（极少数情况下）等。

供方资助。政府资助私人开发商建造社会住房，或鼓励个人建造自有住房。对私人开发商的补贴或优惠主要是提供低息或无息建房贷款。对自建房者，政府除提供无息或低息贷款外，其资助还表现在：一是提供建房资金，一次预支，分期偿还；二是建立建筑储蓄，为住房建设提供互助基金。

消费资助。调整税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，具体措施包括：对低收入家庭提供优惠的长期低息购建房贷款或补助；对购建自用住房者，8年内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息仍有困难的低收入家庭，政府另外进行债务补贴。

图7.5　德国社会住房一般融资系统

2.住房抵押贷款市场(www.xing528.com)

德国住房抵押贷款机构主要有：专业抵押银行、消费信贷银行、投资公司、私人房屋建筑贷款协会、担保银行、社会住房信贷协会以及互助储金信贷社等。

发放无息或低息住房贷款。德国公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息或低息住房贷款，偿还期为35年～40年，低息贷款的年利率为1%。

发放住房抵押组合贷款。德国住房抵押贷款市场十分发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，比如20年以上的长期贷款、5年～10年的中期贷款及5年以下的短期贷款组合；也可申请一级抵押贷款、二级抵押贷款和浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。

3.社会住房协会资金

社会住房协会是一种互相帮助、共同建房的非营利组织，目的是解决成员的住房问题，其运作体现了国家、集体和个人相互协作的原则。德国政府向住房协会发放无息建房贷款，额度为建房费用的60%～90%，同协会会员储蓄结合，为建房提供资金。其中，住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要特点有：一是先储蓄，后贷款；二是贷款利率固定，低息互助；三是政府实行储蓄奖励。此外，政府对住宅价格的有效调控以及住宅价格相对稳定，保证储户的住房购买力不发生大的变化（即贬值），也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。

4.私人金融部门

私人金融部门主要通过提供低价土地或低息贷款帮助建设社会住房。不过，多年实践经验表明，买房或建房补贴帮助的实际是买得起住房的中产阶级而并非真正的穷人。