地方政府如何促进社会住房发展？

英国地方政府在社会住房方面的职责和任务主要有：①负责完成实施联邦政府在住房方面颁布的相关政策，包括确保住宅在开发、设计、建造方面达到联邦政府相关法规的最低要求；制定符合上级政府区域规划框架的土地使用和新住宅开发建设规划；确保政府提供的社会住房能够分配给合格家庭或个人；确定该地区内社会住房需求量；依据1990年《城乡规划法案》第106条，与私人房地产开发商签订合同。②地方政府需要确保国家的相关政策能够真正惠及当地各个社区，达到当地社会和居民的要求。在实施政策提供服务时，需要同其他相关部门展开合作，比如医疗机构、环境保护机构、交通和基础设施建设部门等。③地方政府在直接供给社会住房方面起主导作用（1980年代后逐渐被削弱，1994年停止了直接建设社会住房）。地方政府可以在其拥有的土地上直接建造社会住房，也可以通过规划许可工具，要求开发商建造相应数量的社会住房。

地方政府通过规划许可激励私营开发商建造社会住房。由于社会住房基金并不足以支付所有社会住房的投资费用，英国地方政府在近十余年来不断寻求创新的运作方式。一种典型的做法是：当地规划部门要求私营开发商将社会住房纳入到房地产开发计划中。在地方政府看来，社会住房能够成为一种“社区收益”。对于私营开发商来说，建造社会住房是其获得开发许可需要付出的代价。这种建造社会住房的模式近年来收效十分明显，社会各部门共同参与了社会住房发展计划，不仅解决了社会住房建造融资难题，还非常有利于增进社区融合。

具体而言，地方政府的基本方略是通过规划控制程序与私人投资者谈判，将社会住房纳入房地产开发范畴。规划许可作为一个杠杆，为可支付住房（一般是社会住房）的土地成本提供一定补贴。在房地产开发建设授权条款中，私营开发商有义务在其开发规划中建造约定数量的可支付住房。建造完工后，这些住房的所有权通常移交给住房协会或注册社会住房业主，然后由这些机构负责将住房租给有需要的合格人士。(www.xing528.com)

该做法的法律依据是1990年颁布的《城乡规划法案》第106条，私营开发商必须拿出其商品住房的一部分作为可支付住房。在这种机制下，可支付住房被当做一种“规划收益”，并作为第106条款协议的具体要求写进规划许可：地产商有义务根据已知的房屋需求从房屋总建筑量中拿出20%～50%作为可支付住房。