住房保障模式及其策略

1.各类保障产品比较

（1）企业及工业园区集体宿舍

对于农民工用人企业、农民工较为集中的工业园区，可以考虑以企业和工业园区为单位，在符合规划的前提下，就近建设集体宿舍，解决其中有工作的农民工的居住问题。政府要负责制定规则并监督实施，包括制定集体宿舍的最低建设标准，加强建设和使用监管，确保农民工居住安全。

企业及工业园区集体宿舍的优点：第一，具有良好的针对性，在相关企业或工业园区工作的农民工都可以解决住房问题；第二，集体宿舍位于企业附近或工业园区内部，便于农民工上下班，可节约生活成本；第三，便于企业和工业园区提高对员工的吸引力和实施统一管理，避免企业人员流动过于频繁，体现了将保障性住房建在有工作机会和方便工作的地方的原则。

企业及工业园区集体宿舍的缺点：企业或工业园区内的农民工共同工作、居住，与外界接触较少，不利于农民工尽快融入城市。

（2）农民工公寓

在大城市中，很多农民工采取合租的方式，居住在城乡结合部或城中村，导致其居住地的人员流动性大，治安压力大。建议在城乡结合部地区、城中村地区和市中心闲置的住房或工业厂房处，由相关政府部门牵头或引导企业建立农民工公寓，以较低价格出租或出售给农民工。以流动人口在相关部门的登记备案作为申请入住资格条件，相关部门对农民工公寓进行统一管理，做好人员入住和退出管理。

农民工公寓的优点：第一，为农民工提供稳定、干净、安全的居住场所；第二，有利于改善城乡结合部、城中村的治安环境；第三，以流动人口在相关部门的登记备案作为准入条件，便于对外来人口的管理。

农民工公寓的缺点：在城乡结合部和城中村建立大规模的农民工公寓，可能会导致城市中的居住分异，农民工在居住地点上与城市户籍人口的分离，不利于农民工融入城市。

（3）廉租房、公共租赁住房和经济适用房

在城市有稳定工作且居住年限较长的农民工，可考虑将其纳入现行城镇住房保障体系，为其提供廉租房或经济适用房。公共租赁住房应完全向有支付能力的农民工开放。针对农民工租住保障性住房，可以制定专门的“先租后买”型住房政策，农民工前期可以租房，按能力逐步购回全部产权，以此激发农民工在城镇购房定居的积极性，鼓励有条件的农民工在城镇长期定居。

廉租房、公共租赁住房和经济适用房的优点：可将农民工纳入城镇住房保障体系，且实现其与城市户籍居民的融合。

廉租房、公共租赁住房和经济适用房的缺点：城镇住房保障对象的范围扩大，将加重政府财政负担。

（4）企业发放住房补贴

对于不具备提供价格优惠的企业集体宿舍的用人单位，应该为其雇佣的农民工提供住房补贴，资助其自行租赁住房或为其支付承租企业集体宿舍的租金。

企业发放住房补贴的优点：农民工住房选择权较大，可以帮助其迅速融入城市。

企业发放住房补贴的缺点：住房补贴很可能不被用于改善农民工的居住条件，而用于其他消费。建议将住房补贴直接支付给出租住房的业主，以体现住房补贴的定向消费意图。

（5）农民工住房公积金

正如城镇户籍人口可以通过缴纳住房公积金，完成购房的原始积累一样，应积极开发适合农民工的住房公积金政策，鼓励用人企业和农民工缴纳住房公积金，缴存一定年限后允许农民工申请住房公积金贷款，帮助其实现住房购置。

农民工住房公积金的优点：第一，可帮助农民工积累购房款；第二，可规范企业用工行为，让企业真正承担起对农民工的社会责任。

农民工住房公积金的缺点：农民工流动性大，变换工作较为频繁，对于住房公积金的可持续性有影响，在制度的制定上存在较大的难度。

2.区域性保障产品实施策略

由于农民工自身的流动性和住房过渡性需求的特征，不同城市区位，农民工住房保障方式也应不同。按城市区位划分的农民工住房保障产品实施策略如下。

（1）市中心(www.xing528.com)

市中心一般作为城市的核心商业区，具有显著的区位优势和区位价格，不宜大批建设品质较低的农民工住房，以免无法发挥土地的最大利用价值。主要应通过改建闲置住房、工业厂房建成小型农民工公寓，租赁市场住房、公共租赁住房的方式，来吸纳部分在市中心务工的农民工。

（2）城中村

城中村中现有居民闲置用房，可以由政府统一租赁或购置使用，改建成农民工公寓或公共租赁住房，以供附近务工的农民工居住。

（3）城乡结合部

城乡结合部具有面积大、地价低的特点，适合建设大量的居住社区，如农民工公寓、廉租房、经济适用房和公共租赁住房。

不同区域住房保障模式归纳如表5.2所示。

表5.2　农民工区域性住房保障产品策略

3.行业性住房保障产品策略

因行业不同，农民工住房保障方式也不相同。按行业划分的农民工住房保障方式如下。

（1）建筑行业

建筑行业农民工流动性大，其住房随着项目变动也呈现流动性，处于过渡阶段。对于改善建筑业农民工住房条件来说，主要是利用建筑场地为农民工提供集体宿舍，搭建宜居的简易工棚。

（2）餐饮服务行业

餐饮服务行业就业比较稳定，服务人员总量大，根据企业的大小不同，住房条件差异比较大。对一些经济效益较好的用工单位，可自建农民工宿舍，或者由当地地区行业协会和政府组织企业合资兴建服务人员公寓。对自行租赁住房的农民工，可由用工单位发放住房补贴。在以接轨式住房保障模式为主的地区，应当规定该行业企业为农民工缴纳公积金或者给予住房补贴。

（3）物业管理行业

物业管理行业的农民工，如大楼管理人员、保安、清洁工等，可在小区中或者大楼内修建物业管理辅助用房，规定小区在规划中必须把服务人员住房放在建筑设计和小区设计中考虑。同时，有实力、规模较大的物业公司可选择所在城市的管理楼盘之一，集中修建农民工宿舍或者公寓为公司所属农民工提供住宿，或者由政府和行业协会联合若干企业合资兴建。在提供接轨式住房保障模式的地区，应当规定企业为农民工缴纳公积金或者给予住房补贴。

（4）分散型中小型制造业

制造业如果按照行业细分太过繁多复杂，政策实施过程中可以按照企业规模进行细分。分散型中型制造业企业，当规模和盈利状况达到一定标准时，应规定其为职工建造公寓和宿舍；分散型小型制造业企业，则可由企业对员工住房提供一定租房补贴，或者租用政府提供的农民工公寓，或者出资改造当地农民房屋完善基础设施。在实行接轨式住房保障模式的地区，应要求其为农民工缴纳住房公积金。

（5）大型工业园区企业

现在大型工业园区企业一般为各地政府的重点扶持企业，在过渡阶段，应负责建设农民工公寓或宿舍。在接轨阶段，鼓励有能力的职工落户，为其缴纳住房公积金或给予住房补贴。

不同行业农民工的住房保障方式见表5.3。

表5.3　不同行业农民工住房保障方式