近年来，我国住房价格呈快速上涨之势，全国商品住房平均价格从1999年的2053元/m2上升到2008年的4115元/m2，相对于居民收入水平，住房价格已经超过了居民的承担能力。为抑制住房价格过快上涨之势，国家先后出台了一系列房地产调控措施。不过，住房价格上涨还表现出较大的地区差异性。如2008年，深圳地区住房价格为12665元/m2，重庆地区为2785元/m2，两者相差近3倍。为此，探讨各地区住房价格差异及其原因，将为国家制定更具针对性的差异化房地产调控政策奠定基础，提高房地产调控政策的效果。
在已有文献中，国内外学者分别从理论和实证的角度对住房价格波动和住房价格波动的区域差异进行了研究。Dolde和Tirtiroglu（2002）运用美国1975—1993年的数据，考察了住房价格波动周期及其原因。研究表明，当利率较低时，住房价格波动较小；当利率较高时，房价波动较大。Fratantoni和Schuh（2003）运用美国1986—1996年的数据，采用异质性向量自回归模型（Heterogeneous-Agent VAR Model）考察了区域性住房市场与货币政策之间的关系。研究发现，利率和住房溢价之间呈负相关关系，但作用效果不同。他们认为，这种差异主要是由不同地区初始经济条件及其对货币政策反应不同造成的。Chen等（2004）对香港、新加坡、东京和台北四城市住房价格波动的实证研究发现，香港、新加坡和台北住房价格波动周期较长，这与其高速经济增长有关。Miller和Peng（2006）运用美国277个大都市区1990—2002年季度面板数据，考察了大都市区住房价格波动问题。研究发现，大都市区产出增长率与住房价格波动之间存在格兰杰因果关系；住房价格波动还与人均收入水平和住房价格预期之间存在格兰杰因果关系。此外，正向冲击对住房价格波动影响较小、持续时间较短，但负向冲击对住房价格波动影响较大、持续时间较长。
在国内研究中，沈悦、刘洪玉（2004）对1995—2002年中国14个代表性城市的研究发现，若无年度虚拟变量，城市经济基本面可以解释住房价格变动的大部分；加入年度虚拟变量，城市经济基本面的解释力则大大下降了，但适应性预期对住房价格波动具有显著影响。梁云芳和高铁梅（2007）运用中国1999—2006年28个省（市）面板数据考察了住房价格波动的区域差异。研究发现，经济增长水平对中部房价变动影响最大，对东部和西部影响较小；房地产开发信贷规模对东、西部影响较大，对中部影响较小；实际利率对东、中、西部房价短期波动影响不大。况伟大（2010）对中国35个大中城市1996—2007年数据的实证研究表明，房地产市场预期及其投机行为对住房价格波动具有较强的解释力。研究发现，经济基本面对住房价格波动影响大于预期和投机，但这并不意味着个别城市住房价格波动不是由预期和投机决定的；上期房价波动对本期房价波动影响大于下期房价波动的影响，表明适应性预期作用大于理性预期；利率变动对房价波动影响最大，表明央行的利率政策加剧了房价波动，开发成本并非房价波动的重要因素；人口增长较快的城市，房价波动较大；房价波动并未在地理位置上表现出明显的差异性。
综上所述，现有文献侧重于就单个因素或者几个因素研究我国各地区住房价格波动的原因，或者是基于部分城市的研究。中国是一个区域发展差异巨大的人口大国，不同城市住房价格波动的原因、幅度及其产生的影响也不尽相同。因此，国家房地产市场调控政策措施应该因地而异。本章中，我们将运用35个大中城市的面板数据，并将其分为东、中、西三个地区[1]，探讨各地区住房价格波动的差异及其成因，试图为制定差异性房地产市场调控政策提供科学依据。(www.xing528.com)
2008年东部城市平均住房价格为7321元/m2，而中、西部城市平均住房价格分别为3709元/m2和3476元/m2。为了更清晰地说明住房价格的地区差异，图3.1、图3.2和图3.3分别描述了1999—2008年典型城市住房价格走势[2]。
图3.1 1999—2008年东部代表性城市住房价格走势
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