1998年住房实物分配全面叫停，由此房地产市场进入了快速发展的黄金期。近十几年来，房地产市场事实上存在市场失灵和政府失灵两种困境，这主要体现在以下方面。
住房是人类生存的基本需要之一，具有消费属性和投资属性，但消费属性是其本质核心属性。在过去的发展历程中，曾将房地产业视为经济发展的支柱产业，或是推动经济发展的关键政策工具，或是应对经济波动的政策手段，这些都值得深入反思。这些做法某种程度上超越了房地产本身具有的功能，从长期来看，必将造成以邻为壑的负外部性效应。
2.政府与市场作用边界模糊不清
住房存在于土地之上，在土地国有或集体所有的特殊土地制度背景下，市场极易被政府干预，并模糊二者之间的边界。政府有形之手干预的结果是市场扭曲，资源错配，例如土地财政问题，本质上就是政府干预市场的结果。如果不理清政府与市场之间的作用边界，反映市场状况的核心指标——价格就会失灵，并产生错误信号。
3.对住房性质的认识不足
对低收入家庭而言，住房是生活必需品，政府有责任和义务确保居民的基本居住权；对高收入家庭而言，住房可能演化为奢侈品或投资品。住房面积越大，占据的土地越多，资源消耗也越多，此时政府也需要进行干预，以维护稀缺资源使用的公平公正。由此认识住房的性质，是住房领域健康发展的基本题中之意。
专栏2.1 房地产市场调控回顾——十年9次以房地产调控为主题的国务院常务会议
促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。会议指出，要深化改革，加强宏观调控，切实解决房地产市场快速发展过程中出现的问题。
——2003年7月30日
目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。
——2005年4月27日
房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。
——2006年5月17日(www.xing528.com)
近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。
——2008年12月17日
随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。
——2009年12月14日
近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关。
——2010年4月14日
去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
——2011年1月26日
当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
——2011年7月12日
我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。
——2013年2月20日
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