1.项目的现金流分析
项目成本管理的基础是编制财务报表，主要有财务现金流量表、损益表、资金来源与运用表、借款偿还计划表等。其中，项目的现金流量分析是最重要的项目管理报表。
通过项目的财务现金流分析，可以计算项目的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，从而对项目的决策做出判断。
(1)财务内部收益率(FIRR)。它是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，是评价项目盈利能力的相对指标。该指标可根据财务现金流量表中净现金流量，用插值法计算，也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收益率函数计算。计算得到的项目财务内部收益率与行业基准收益率(Ic)比较，如果FIRR＞Ic，即认为项目盈利能力能够满足要求。
(2)财务净现值(FNPV)。它是指项目按基准收益率Ic将各年净现金流量折现到建设起点的现值之和。它是评价项目盈利能力的绝对指标，反映项目在满足基准收益率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值，也可直接利用微软Excel软件提供的财务净现值函数计算。若得到的FNPV≥0，表明项目的盈利能力达到或超过基准计算的盈利水平，项目可接受。
(3)投资回收期(Pt)。它是反映项目真实偿债能力的重要指标，是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。在现金流量表中，是累计现金流量由负值变为0的时点。投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越强。
2.项目的不确定性分析
根据拟建项目的具体情况，有选择性地进行盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等。
(1)盈亏平衡分析。它是根据项目正常生产年份的产品产量(销售量)、固定成本、可变成本、税金等，研究建设项目产量、成本、利润之间变化与平衡关系的方法。当项目的收益与成本相等时，即为盈亏平衡点(BEP)。(www.xing528.com)
通常只进行线性盈亏平衡分析，图示如图6-2所示。
图6-2 线性盈亏平衡分析图
(2)敏感性分析。它是研究项目的产品售价、产量、经营成本、投资、建设期等发生变化时，项目财务评价指标(如财务内部收益率)的预期值发生变化的程度。通过敏感性分析，可以找出项目的最敏感因素，使决策者能了解项目建设中可能遇到的风险，提高决策的准确性和可靠性。一般以某因素的曲线斜率的绝对值大小来比较，如图6-3所示。
从图6-3可以看出，财务内部收益率对建设投资和商品房销售价格的变化都较为敏感。相比之下，财务内部收益率对建设投资的变化更为敏感。
(3)概率分析。它是通过概率预测不确定性因素和风险因素对项目经济评价指标的定量影响。一般是计算项目评价指标，如项目财务净现值的期望值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，项目承担的风险越小。
图6-3 某房地产开发项目的内部收益率对建设投资和商品房售价的敏感性分析图
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