假设开发法和收益法的综合运用探究

某商场的建筑面积为35000m²，未来收益年限为30年，有效毛收入为每年1200元/m²，运营费用率为30%，未来每年净收益递增2%，第10年后将稳定不变。若进行装修改造，可提高商场的收益能力。预计装修改造成本费用为1000元/m²，在1年的工期内均匀投入，改造完成后商场可立即投入使用，改造完成后的有效毛收入提高至每年1750元/m²，运营费用率降至27%，未来收益期内每年净收益稳定不变。试根据上述资料，判断现在是否应对该商场进行装修改造（房地产报酬率为7.5%）。（2016年试题）

【解】

判断是否应对商场进行装修改造要先测算装修改造前后的收益价值。

（1）现状商场的收益价值

采用净收益在前若干年有变化计算公式：

=21838.925+35819.081=57658.01（万元）

（2）装修改造后商场的收益价值

采用净收益不变有限年期计算公式：

（3）装修改造成本

（4）装修改造前商场的价值=装修改造后商场的收益价值-装修改造成本=52296.48-3375.7=49431.49（万元）

49431.49万元<57658.01万元，由此可见，这种装修改造不经济、不可行，因此不应对商场进行装修改造。

【试题解析】本题用假设开发法旧房价值计算公式求解。要注意装修改造期要占用1年收益期，因此在计算装修改造后市场的收益价值时的收益年限为29年。对于装修改造前商场的收益价值和装修改造后商场的收益价值均采用收益法进行测算，在最后判断这种装修改造是否经济时，是运用了最高最佳利用原则的理论。

【史家解读】装修改造过程的折现率并未给出，不能简单地认为折现率就等于报酬率7.5%，这是此题不严谨之处。

【考点来源】理论教材假设开发法及其运用和收益法及其运用。

（七）再次抵押价值的计算

某商场的建筑面积6000m²，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）（2013年试题）

【解】(www.xing528.com)

（1）求解2013年10月1日再次抵押价值

再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-其他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款

1）2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的价值为：

2）求解已抵押贷款余额

利用公式，利用公式P=可得已抵押贷款余额

3）2013年10月1日再次抵押价值=5827.28-455.08/0.5-0=4917.12（万元）

（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）

【另一种解法】

（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）

利用公式，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的价值为，减去已抵押贷款余额455.08（万元），可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6071.48万元。

【史家解读】

（1）在确定收益期限和收益价值时没有考虑建筑物剩余经济寿命的影响。

（2）缺少“预计未来净收益每年保持不变”的说明。

（3）正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）是带有债权债务房地产的转让价格，等于不带债务的正常价格减去债务，其中，购买后7年内每年需支付的还本付息额可视为运营费用，应从净收益中扣除。

【考点来源】教材第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类。