收益与成本法的综合运用

某写字楼的总建筑面积为30000m²，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m²且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元，维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等为每年200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m²，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。（8分）（2015年试题）

【解】先用投资组合技术中的土地与建筑物的组合求解建筑物现值，再用成本法基本公式求解该写字楼的成本价值。

（1）求取房地产净收益

年有效毛租金收入=30000m²×70%×60元/m²×12×（1-10%）=1360.8万元

年其他收入=30万元×3.5%+15万元=16.05万元

年运营费用=200万元+40万元=240万元

则年净收益=1360.8万元+16.05万元-240万元=1136.85万元

（2）求取土地带来的净收益x，解得：x=231.702万元。(www.xing528.com)

（3）求取建筑物现值

（4）房地产价值=土地重置成本+建筑物现值=1000元/m²×3万m²+9564.537万元=12564.54万元

【试题解析】投资组合技术中的土地与建筑物的组合不仅有用资本化率的情形，也有用报酬率的情形，本题就是在报酬率情形下的计算。本题收益法占80%，成本法占20%。

【史家解读】（1）房屋年折旧费是指会计上的建筑物折旧费，不应计入运营费用，估价上的房屋折旧费已通过维修费形式计入运营费用了。

（2）严谨地说，本题题干应增加一句话“租赁合同期满自动续期”。

【考点来源】教材第七章收益法及其运用和教材第八章成本法及其运用。