建筑物折旧计算的成本法应用

1.某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m²，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/m²，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/m²，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。（10分）（2013年试题）

【解】

重新购建价格=重置成本或重建成本，成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值（成本价值）=土地重置成本+建筑物重置成本或重建成本-建筑物折旧

（1）土地重置成本

【错误解法】1500×（1+4.5%）×1.35×1/1.25=1692.9（万元）。错在土地重置成本应是在价值时点剩余使用年限而不是法定使用年限下的价格。

（2）建筑物重置成本或重建成本

1800×1.32×1=2376（万元）

（3）建筑物折旧

1）物质折旧

①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元。

②空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=80×8/10=64（万元）。

③长寿命项目折旧费=（2376-30-80）×8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）。

④物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。

2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）

在用建筑物重建成本情况下，

3）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元

（4）建筑物市场价值（成本价值）=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。

【史家解读】

（1）应说明建筑物自建成以来维修养护正常或者说正常使用，这样才能确定其自然年龄就是有效年龄。

（2）应说明空调系统与建筑物经济寿命相同，这样空调系统的物质折旧就包含在长寿命项目折旧费中，不必单独计算或考虑。

【考点来源】教材第八章成本法及其运用。

2.某厂房的建筑面积为4800m²，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，（注：钢筋混凝土结构的生产厂房耐用年限为50年）于5年前建成并投入使用；土地面积为8000m²，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/m²，目前的工业地价指数为102.10（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/m²，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元；其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/m²；如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元；市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/m²。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。（12分）（2012年试题）

【解】

积算价值=成本价值，重新购建价格=重置成本或重建成本，成本法计算公式为：

旧的房地成本价值=土地重置成本+建筑物重置成本或重建成本-建筑物折旧

（1）计算土地重置成本(www.xing528.com)

（2）计算建筑物重建成本

建筑物重建成本=建设成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

设建筑物重建成本为x，则

x=1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2%+[1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2%]×[（1+6%）0.5-1]+x×6%+[1500×（1+6%）+1500×（1+6%）×3%+x×2%]×15%，解得：x=2107.98（元/m²）

（3）计算建筑物折旧

对于非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回的，按建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。

1）物质折旧=50000+（2107.98×4800-50000）×5×1/（50-1）=1027378（元）

2）因功能缺乏造成的折旧

先计算增加行车所能带来的房地产价值增加额

据题意，建筑物重置成本或重建成本均有可能，先判断缺乏行车是否可以修复。由于修复费用最多为66万元<增加行车所能带来的房地产价值增加额117.78万元，因此该功能缺乏引起的折旧是可修复的。在用建筑物重置成本前提下，折旧额=单独增加功能费用66万元；在用建筑物重建成本前提下，折旧额=单独增加功能费用-随同增加功能费用=66万元-50万元=16万元。

（4）该房地产成本价值=457.64×8000+2107.98×4800-1027378-660000=12102046（元）

或者

该房地产成本价值=457.64×8000+2107.98×4800-1027378-160000=12602046（元）

3.某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m²，剩余经济寿命为35年。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m²·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m²·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m²·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。（10分）（2014年试题）

【解】

（1）计算获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额：

（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：

因为修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。

（3）计算有电梯的写字楼现时价格

（4）获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值=有电梯的写字楼现时价格-功能缺乏折旧=986.76-180=806.76（万元）

【试题解析】

（1）假定收益年限为35年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价值的影响。

（2）有电梯的写字楼现时价格是剔除了物质折旧后的价格，不是重置价格。

【考点来源】教材第八章成本法及其运用。