收益法在写字楼投资中的应用

1.某写字楼的持有期估计为10年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率10%，转让税费为转售价格的6%，请计算该写字楼目前的收益价值。（8分）（2012年试题）

【解】

选用预知未来若干年后价格的收益公式：

【试题解析】本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。

2.5年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m²、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m²，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m²归甲方所有，3000m²由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m²与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m²，且合同期内租金不变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m²，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。（10分）（2014年试题）

【解】本题与2006年考试题相似。

甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m²的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14后的31年间（50年-5年-14年）采用市场租金计算；二是乙方3000m²29年（50年-5年-16年）的收益价值。

（1）甲方2000m²的收益价值V1(www.xing528.com)

将2年一次性支付的租金净收益换算成每年的等额净收益

两年合计净收益A=2000×1000×100%×（1-30%）=140（万元）

每年等额净收益A′=140×8%/[（1+8%）²-1]=67.308（万元）或者： ，得出A′=67.308（万元），则：

（2）乙方3000m²29年的收益价值V2

（3）甲方权益的合理价格=V₁+V₂=15574824.2（元）

【试题解析】收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价值的影响。

【考点来源】教材第七章收益法及其运用。