如何运用比较法估算公寓市场价格？

1.为评估一套建筑面积为75m²的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：

1）可比实例及其交易情况见下表。

上表中，交易情况判断以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于正常价格的幅度，负值表示低于正常价格的幅度。

2）该类公寓2016年1月至2016年9月以人民币为基准的价格变动指数见下表（均以上月末为100）。

3）房地产状况比较结果见下表。

假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。（2016年试题）

【解】

（1）建立比较基础

可比实例A：

1）建筑面积=60m²/0.72=83.33m²

2）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B：

1）统一计价单位

6.61×16.5万美元=109.065万元人民币

2）统一税费负担

成交价格=卖方实得金额

正常成交价格=卖方实得金额+卖方负担税费=109.065万人民币÷（1-7%）=117.274万元人民币(www.xing528.com)

可比实例C：

1）统一计价单位

115万元港币÷1.2=95.833万元人民币

2）统一付款方式

95.833×30%+95.833×70%/（1+6%）=92.036（万元人民币）

（2）进行交易情况修正

（3）进行市场状况调整

（4）进行房地产状况调整

（5）比较价值计算

比较价值=（1.284×0.3+1.377×0.3+1.244×0.4）万元/m²×75m²=96.27万元。

【试题解析】本题用比较法计算公式求解。要注意先要对可比实例进行“四统一”。

【史家解读】

（1）可比实例C支付价格不是在成交日期一次性支付的，余款的折现率并未给出，不能简单地认为折现率就等于年利率6%，这是此题不严谨之处。

（2）本题房地产状况调整的计算方式与理论教材[例6-13]略有不同，我认为本题这种解法更准确、更直观也更容易理解。供大家参考！

【考点来源】理论教材比较法及其运用。