建设项目产品策划的主要工作流程

图1-1　产品策划工作流程

1.环境调查与分析

1)掌握信息

(1)项目特点；

(2)项目现状；

(3)建设单位的建设意向。

2)工作内容

(1)根据项目特点编制环境调查提纲

调查提纲的主要内容包括：①建设单位的建设意向：建设节点要求、建设目标、投资目标。②项目的宏观环境：项目所在地的经济环境、项目所属行业市场状况、国内对项目所属类型的政策等。③项目所在地的外部环境：规划、交通、电力、供水、排水、供暖、电信、消防、环保、人防、地震、造价等部门对本项目有影响的规定或可提供的保障。④外部环境影响专项评估：环评、节能评估、社会稳定风险评估(视实际情况而定)、交通影响评估(视实际情况而定)、地质灾害评估(视实际情况而定)、防汛评估(视实际情况而定)等。⑤项目的功能需求：项目的最终用户的使用要求，特殊使用要求，使用面积要求，物业管理的要求等。⑥建设资金的来源、融资模式。

调查提纲的注意事项：①在开始调查前需向建设单位提交调查提纲，让建设单位有准备资料、安排会议等事项的时间。②为提高调查的效率，可以根据项目的特点，设计表格式问卷。

(2)进行项目环境调查

调查的方式：①到项目所在地进行实地调查。②通过Internet进行资料的收集。③购买相关资料。④与项目建设单位的相关部门进行会谈，了解相关信息。

(3)编制项目环境调查分析报告

3)产生文件

项目环境调查与分析报告及各专项评估报告。

2.项目需求与功能分析

1)掌握信息

(1)项目环境调查与分析报告；

(2)项目相关资料。

2)工作内容

(1)项目总体定位

根据项目的宏观背景(宏观经济、区域经济、地域总体规划等)，确定并论证建设目标的可行性。

(2)项目需求与功能分析

①分析项目最终用户的需要：包括明确项目最终用户的类型、对项目的期望、最终用户的活动分析；

②分析项目经营管理的需要：建筑物的经营管理模式、建设面积的划分要求；

③分析项目物业管理的需要：物业管理公司的管理要求，办公场所的功能。

(3)编写项目需求与功能分析报告

3)产生文件

项目需求与功能分析报告。(www.xing528.com)

3.项目功能分区与面积分配

1)掌握信息

(1)项目环境调查与分析报告；

(2)项目需求与功能分析报告。

2)工作内容

(1)项目功能分区

①根据项目需求与功能分析的结果，设定功能区并对各功能区进行定义；

②明确各功能区间的相互关系，根据项目工艺要求编制项目各功能区间结构图和功能区列表。

(2)项目面积分配

①根据需求分析，确定各功能区为满足需求所需要的使用面积；

②根据规划要求，结合可建建筑面积的规定，综合平衡各功能区的面积分配；

③根据项目各功能区间结构图和功能区列表，编制面积分配表。

3)产生文件

项目功能分区及面积分配表。

4.项目经济规划

1)掌握信息

(1)项目环境调查与分析报告；

(2)项目需求与功能分析报告；

(3)项目功能分区及面积分配表。

2)工作内容

(1)根据项目的功能要求、面积要求，并结合环境调查中有关的经济造价资料，对达到项目建设目标所需的投资进行估算；

(2)结合项目结构，按项目结构进行投资划分，明确实现各功能所需的投资；

(3)根据建设单位的使用要求，运用价值工程的分析方法，对实现各功能区所需的投资进行分析与调整；

(4)结合建设单位的资金融资计划和项目建设进度节点的要求，为建设单位编制资金的投入计划。

3)产生文件

(1)项目投资估算；

(2)项目资金投入计划。