国企混改评估的重点关注事项

（一）专业机构衔接

1.衔接时间。

混合改制工作与评估密切相关的是清产核资及专项财务审计，目前有两种衔接方式：一种是按照先开展清产核资、后开展专项财务审计、最后再进行评估的顺序先后开展；第二种是清产核资、专项财务审计、评估工作同步开展。第一种方式适用于混改工作时间比较充裕，改制方案尚未明确，企业的历史遗留问题比较多，可以在开展工作的过程中逐项报批确定。第二种方式是混改工作时间比较短，混合改制方案已基本确定，企业的历史遗留问题比较少，此时清产核资、专项财务审计、评估工作同步开展，可以缩短工作时间，保证在规定时间内完成改制工作。

2.现场工作衔接。

对于采用第一种方式开展工作的，由于各个环节时间上并不重叠，因此现场工作各个机构并不一定会同时进点，或者是清产核资先完成，然后是专项财务审计和评估同时开展。按照“国办发〔2005〕6号”文件及自治区国资委文件规定：清产核资结果经国有产权持有单位审核认定，并经国有资产监督管理机构确认后，自清产核资基准日起2年内有效，在有效期内企业实施改制不再另行组织清产核资。

对于采用第二种方式开展工作的，各个机构同时进点，交叉开展工作，这种方式对于现场的组织管理工作要求较高，需要有一个牵头机构或由混改企业成立一个专门的组织协调部门，协调各个机构的现场工作，包括人员分组、分工合作、资料收集、工作计划以及完成的时间节点等。

3.工作成果的衔接。

工作成果出具的时间顺序是清产核资报告、财务专项审计报告、划拨土地处置的土地估价报告、最后是资产评估报告，这些环节是一环扣一环，前面的环节完成了，后面的环节才能确定结果，特别是最后出具报告的是资产评估报告，也是混合改制的定价参考依据，如果前面的环节不能按计划完成，最终会影响到资产评估报告的完成时间，甚至不能按时完成。

在采用审计、评估同步开展工作的情况下，改制财务专项审计报告出具后，评估机构至少要有几天时间核对调整账面价值，进行三级审核，然后出具正式评估报告，如果是体量大的企业，需要的时间就更长。

需要注意的是评估报告评估结果按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用，评估结果使用有效期从评估基准日算起一年内有效，评估基准日为经批准的改制基准日，与专项财务审计报告基准日相同。

（二）划拨土地评估

1.划拨土地的确权。

划拨土地需要在清产核资阶段进行确权，划拨土地确权有以下几种情况：

（1）划拨土地没有办理土地使用权证书，由于历史原因，划拨土地由企业无偿使用，但没办理土地使用权证书，甚至政府批准的征地文件或无偿使用的文件都不齐全。

（2）划拨土地上有红线范围内的大证书，但划拨土地上建有职工房改房或职工住宅等，需要对划拨土地进行分割并办理新的土地使用权证书。

（3）划拨土地上有部分房屋建筑物不进入混改企业，需要剥离，因为房地不可分离，因此需要对划拨土地进行分割并办理新的土地使用权证书。

2.划拨土地的处置方式。

划拨土地处置方式有：

（1）不进入混改企业，进行剥离。

（2）国家作价出资，增加国有资本金。

（3）企业交纳土地出让金，将划拨土地改变性质为出让土地。

划拨土地处置方式需要在改制方案中确定并报批准。

对于符合条件采用国家作价出资方式的，由省级政府部门批准划拨土地作价出资，由土地估价机构出具土地估价报告，然后报省级国土部门审批通过，程序相对复杂。

对于交纳土地出让金变性为出让土地的，需要土地估价机构出具土地估价报告，并报划拨土地所在地的国土管理部门确认土地出让金额，在企业交纳土地出让金后办理新的出让土地产权证书，程序相对简单。

3.划拨土地评估结果与资产评估报告的关系。

划拨土地的评估结果由具有土地评估资质的土地估价机构出具，资产评估报告引用土地估价报告的评估结果，因此划拨土地的评估也是影响到资产评估报告出具时间的一个重要因素。划拨土地的确权、确定处置方案及评估作价，需要提前进行。

（三）资产剥离及确定资产评估范围

1.不进入改制企业，需要剥离的资产通常有：(www.xing528.com)

（1）权属不清的资产，如划拨土地上的职工住宅或房改房，在企业出让土地上进行非市场化运作的职工住宅等。

（2）非经营性资产，如医院、学校等。

（3）不宜进入混改企业的资产等。

需要剥离的资产通常在清产核资阶段进行核实清查，为制定改制方案，确定剥离的资产及其方案提供依据。

2.资产剥离对评估工作的影响。

在实践中，如果资产剥离未能按计划完成，会影响到专项财务审计报告审定改制范围内的资产及负债，而专项财务审计报告审定的改制资产、负债的范围就是资产评估的范围，改制范围内的资产不确定，审计机构无法出具正式的专项财务审计报告，会造成正式的资产评估报告无法按时出具，进而影响到混合改制工作的按时完成。

（四）评估方法

1.评估方法的选择。

资产评估准则确定的企业价值评估方法有资产基础法、收益法及市场法，对于适合采用两种方法评估的企业，需要采用两种方法进行评估，并综合分析确定评估结果。

混改评估首先要采用资产基础法评估，根据清产核资报告及专项财务审计报告审定的改制资产范围，对进入混改企业的资产及负债进行逐项评估，得出企业整体资产价值。

对于正常经营的企业，通常需要采用收益法进行评估，仅采用资产基础法评估无法对不可辨认的无形资产——商誉进行评估并反映其评估价值；采用收益法评估，根据企业未来的经营收益折现计算得出经营性资产的整体价值，其评估价值包含了商誉价值，商誉价值受企业经营利润的影响很大，有可能是正值，也有可能是负值。

对于混改评估，目前区内评估机构较少采用市场法评估。因此企业混改评估通常采用资产基础法及收益法两种方法进行评估。

2.采用收益法评估应注意的问题。

（1）需企业配合提供收益法的相关资料。

需要企业提供企业未来经营收益预测资料，对于母子公司结构的企业，需要按照独立法人口径分别提供母子公司的未来经营收益预测资料，评估机构对母子公司分别进行评估测算。未来经营收益预测的合理性及客观性是影响评估结果的重要因素，往往争议较大，需要企业的经营管理高层领导参与沟通交流，确定未来经营收益预测的数据。

（2）资产剥离对收益法结果的影响。

非经营性资产的剥离对收益法的评估基本无影响。因为对非经营性资产是逐项单独评估并单独列示评估值，然后再与经营性资产的收益法评估值相加得出企业整体资产价值，因此非经营性资产的剥离对收益法评估基本无影响。如果企业对部分经营性资产进行了剥离，企业未来的经营又需要用到该部分经营性资产，比如一些房地产，采用收益法评估时就需要预测租赁这些房地产的租金支出成本，就会影响到收益法的评估值。

（3）评估结果的确定。

对于正常经营的企业，由于收益法能体现商誉价值，往往评估机构会采用收益法的评估结果作为最终的评估结论。

（五）做好国企混改工作建议

1.提前做好清产核资工作。

清产核资有利于企业摸清家底，了解历史遗留问题，做好账实相符工作，以及相关资产确权工作，为改制方案的制订打下坚实基础；

2.提前规划好混改方案。

加强改制方案的专家论证和专业机构前期介入，参考混改成功案例，制订符合企业特点的切实可行的改制方案，做好与上级国资监管部门的沟通交流，有利于改制方案的批准通过；

3.做好专业机构的选聘工作。

不以最低价中标为标准选聘专业机构，选择实力强、服务质量好、具有相关工作经验的专业机构，是国企混改工作顺利完成的重要因素。