如何处理投资性房地产的初始计量？

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。“投资性房地产”账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过该账户核算。“投资性房地产”账户可按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别按“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

1.外购的投资性房地产

外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费（一般纳税人支付的增值税除外）和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，如果部分用于出租（或资本增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例，将成本在不同部分之间进行合理分配。

例8-1 2017年8月1日，新风公司购入写字楼并取得增值税专用发票，价款10000000元（不含税），增值税税率为11%，即日起租给甲公司（不考虑其他因素，新风公司对投资性房地产采用成本模式）。新风公司应编制如下会计分录：

2.自行建造的投资性房地产

自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项房地产使之达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接记入当期损益，不记入建造成本。

例8-2 2017年6月，新风公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2017年9月，新风公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2017年10月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该土地使用权的成本为600万元（不含税）；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产［600×（1000÷3000）=200（万元）］。(www.xing528.com)

新风公司应编制如下会计分录（金额单位为万元）：

2.自行建造的投资性房地产

自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项房地产使之达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接记入当期损益，不记入建造成本。

例8-2 2017年6月，新风公司从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2017年9月，新风公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2017年10月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。该土地使用权的成本为600万元（不含税）；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。

土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产［600×（1000÷3000）=200（万元）］。

新风公司应编制如下会计分录（金额单位为万元）：