物业管理酬金制项目的审计方法

由于酬金制计费方式下，物业管理项目作为独立的会计主体，账面净资产的所有权属于全体业主，这和包干制下的项目管理机构账面净资产属于物业服务企业股东有很大区别。而包干制下，物业管理审计和一般企业的审计没有本质区别，也不存在所谓例行审计和争议性审计的问题，所以，我们在此后提到的审计专指酬金制下的物业管理审计。

1.物业管理审计的目的、意义和性质

物业管理审计是建立在业主和物业服务企业合同关系基础上的，对物业服务企业履行义务的情况、业主资产管理状况以及双方产生争议的问题所进行的外部审计。

物业管理审计包括例行性审计和争议性审计两种。例行性审计是物业服务合同双方为了增强互信，增强服务的透明度而进行的外部审计；争议性审计则是一种通过共同选择第三方审计机构来解决争议或消除不信任的方式。它们的目的和意义就是加强物业服务主体双方在公平、公开、互信和监督前提下的友好合作，保证业主和物业服务企业双方的利益。

物业管理审计首先是一种受托审计，就是由物业服务合同双方共同委托会计师按照事先约定的步骤和目标对物业管理项目进行的审计。同时，物业管理审计也是一种有偿审计。例行性审计费用往往通过列入年度管理预算，从物业服务资金中支付；而争议性审计费用则由主张者或责任者负担。

物业服务审计是企业自律和业主监督之外的评估鉴定方式，具有第三方性质和公平、公正的特点，所以是物业管理例行评估和矛盾纠纷协调的有效措施，也是减少矛盾升级和化解法律诉讼的有效办法。(www.xing528.com)

2.物业管理审计的基本原则和方法

由于物业管理审计是有偿审计，因此，除了双方合同约定的例行审计外，一般遵循“谁主张谁付费”和“谁的责任谁付费”的原则。

在物业管理审计开始之前，往往需要物业服务企业和业主共同选择会计师事务所。这里共同选择有两个层面的意思：一是这个事务所可以中立、不偏不倚地提供审计服务；二是双方共同确定审计费用问题。

由于物业管理酬金制是一种新的制度体系，所以，从事物业管理审计业务的会计师，需要进行物业管理及酬金制相关知识的培训，以保障审计服务的质量。同时，会计师在接受审计任务时，还要先熟悉国家和地方的物业管理法律法规，要先查阅物业管理项目的合同和管理规约等相关法律文件，尤其要弄清楚物业管理项目财务的特殊性及酬金制的性质和规则。对物业管理酬金制项目的审计，要按照基于代管资金的管理模式进行。