接管新物业项目的财务工作方法

新接一个物业项目，财务人员首先要认真阅读物业服务合同，熟悉掌握合同中涉及收费的条款。

1.办理营业执照、税务登记证，开设银行账户

对一个新的物业项目，架构的设置通常有以下两种做法：

1）设立非法人的分支机构（即小区物业管理项目或分公司），办理独立的非法人的营业执照、税务登记证，开设银行账户，财务上独立核算、独立纳税。

法律明确规定了非法人分支机构的民事诉讼地位和民事主体地位，享有民事权利能力和民事行为能力，一旦在对外交往中涉讼，也能以自己的名义参加诉讼。

2）不设立非法人的分支机构，使用物业服务企业的营业执照、税务登记证，财务收支并入物业服务企业的账户内，按小区项目设立明细账户。

至于采用哪一种方式，需要根据公司具体的架构设置来定。

2.办理小区物业收费标准的审批、备案手续

关于物业服务收费是否实行备案制，各地执行不同。广东省及上海、杭州地区，需要备案；北京地区普通商品房主要由业主大会与物业服务企业双方商定，不需要备案。

审批收费标准以及办理备案手续一般包括以下内容：

1）咨询当地物价管理部门，索取物业服务收费备案办事指南。

2）制作填报《物业服务收费备案表》等所需表格。

3）物价部门批准后，将复印件报送公司财务部门，正本留小区存档。

4）按要求，制作物业收费标准标牌，上墙公布。

5）找出所有收费依据文件，打印装订，并去相关部门盖章，存档以备业主查询。

6）涉及停车场经营的，还需办理停车场经营许可证与收费的相关手续。(www.xing528.com)

3.编制项目收支预算表

预算期一般以会计年度为限或按小区业主分批入住期为预算期。编制预算时应关注以下几个环节：

一是正确计算小区内可收物业服务费的面积、单价及类别。

二是了解配套设施布局与建设单位对小区业主的承诺情况，划分可收服务费用数量、类别与单价等情况。

三是了解物业服务合同、投标书、承诺书或物业服务计划书中，对项目物业服务人员的编制、人员结构、岗位设置等的人员经费情况。

四是熟悉开办费包含的范围、分摊期、开支标准等情况。

五是了解物业服务合同中双方所约定的服务内容、管理酬金、人员费用标准、福利待遇等事项，特别是对配套设施的启用、公共照明、绿化及其他设施的保修期等，对其成本费用要有合理的预算。

4.业主入住前的财务准备工作

1）了解收费项目，编制收费清册。入住前，财务人员应实地了解物业项目的基本情况，向建设单位索取该物业总户数、户型和面积等业主资料，确定入住收费项目（含社会代办业务、代建设单位收费项目等），制作收费明细表。

2）准备收款凭证或收费发票（收据）。深圳地区由于物业管理相对成熟规范，物业服务费等各项费用的收取均实行按月从业主银行账户划转的模式，故入住时一般仅需预收取一个月的物业服务费，因此，可预先将收费清单打印出来，以减轻入住现场的工作压力。

北京、杭州等内地城市，目前还无法做到按月收费，一般建设单位在“业主入住通知书”中会注明预收3个月至1年不等的物业服务费。业主办理入住交费时，存在很大的不可预知性，故不能事先打印收款凭证。这就要求财务人员准备好现场开具的收费发票。如果税务登记证尚在办理过程中而无法购买发票，应准备好公司专用的收款收据，盖好收款专用章（或财务专用章），以备现场开具使用。

特别需要说明的是，在部分城市制定的最新物业管理政策中，未成立业主大会的住宅小区业主可以不交纳物业服务费用，而由建设单位交纳。这类政策在国内还不普遍，但有可能会出现新小区首次入住时，业主在办理入住手续中不再交纳物业服务费的情况——业主未入住，也就无法成立业主大会。

3）开户银行（或准开户银行）签订代收物业服务费等费用的协议，准备好银行、物业管理项目和业主三方委托收款协议书，代理业主开好托收费用专用存折（卡）。

4）准备财务专用章、收款专用章、收据、发票和零钱等。