项目顾问咨询服务的流程详解

1.项目顾问服务流程图

见图8-2。

图8-2 项目顾问服务流程图

2.考察现场及提供建议

（1）目的与意义

1）考察建议是顾问项目中的首要工作，也是委托方考察顾问公司物业管理真实水平的重要依据，对日后工作的顺利开展将起到关键性的作用。考察建议是顾问团在考察、熟悉小区的基本情况之后，本着为客户方节省投资，方便日后管理的原则，以书面形式向客户方递交的考察报告。

2）考察的次数和时间要依据合同约定和项目实际情况进行组织安排，也可考虑客户方的要求，就某些专业方面的问题不定期地进行考察，提报建议。

（2）考察安排与组织

1）一般来说，签约后客户方都会要求我方尽快赴项目现场进行考察、开展工作。公司原则上应待客户单位首期顾问费支付到位后再进行考察。

2）在顾问团赴现场之前，咨询顾问部应先与客户方商定考察时间，并发函要求客户单位提前准备好相关的图样、资料等。

3）考察事项由咨询顾问部组织安排，一般需要以下相关专业资深专家参加：土建、给水排水、电气、电梯、智能化、消防、安全、清洁、园艺绿化、会计等，如已拟定该项目驻场顾问人选的，驻场顾问也应参加。

4）现场考察，主要是通过观看项目模型、阅读相关图样资料、询问与本专业相关的一些问题等方式，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助客户方对管理档次进行定位。

5）对客户方提报的问题，如当时能确定，应及时解答；如当时不能确定，应告知客户单位待回公司研究后以书面形式给予答复。

6）考察团回到公司后，通过研读、消化、理解客户方所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划方案、设计施工图等相关图样资料，结合考察中所了解的实际情况提报切实可行的建议。

7）顾问指导与督查也将贯穿项目早期介入、查验接管、入住管理、客户关系管理全程各环节，并确保各项业务工作日常开展的规范性。

（3）考察建议的内容

1）从有利于节省项目投资、方便日后管理出发，各专业提报建议。

①考察整体工程进度，对工程阶段性实施进度计划提报建议。

②建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求。

③设备机房的环境、通风是否满足有关标准要求。

④对业主室外空调机安放位置、冷凝水的排放处理等问题的建议。

⑤根据小区规划要求，提报垃圾房的建造位置和建造价格建议。

⑥设备设计、施工建议，其中包括系统设计方案、设备选型等。

⑦对管理用房的位置、面积、布局、装修标准等问题的建议。

⑧根据国家和行业标准，对电梯安装设计及配套设施提报合理化建议。

⑨从消防设计布局、产品选型、施工进度等方面提报建议。

⑩根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见，对设计中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪费等）提报纠正及修改建议。

⑪给水排水专业从收集相关原始资料、规划方案、设计图样等方面提供修改补充意见。

⑫审查园林、植物设计方案、图样，对不利于以后物业管理的问题提报调整建议。

⑬从治安管理、员工生活、社区文化活动等需要方面提报修改建议。

⑭根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准建议。

⑮根据当地物业管理法规、政策及本物业服务企业长期以来的物业管理经验，对客户方的管理模式、岗位设置、人员配备等提报建议。

⑯对会所的规模、结构、配套项目、装修格局、标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。

2）从业主（住户）使用的角度，提报专业建议。

①从居家生活及安全角度考虑，提报是否增设安防设施的建议。

②用电负荷是否满足现代家庭需要。

③业主门是否有明显标志。

④小区（大厦）是否有方便残疾人进出、行走的无障碍通行设施。

⑤机动车、非机动车停车位是否满足需要，是否考虑人车分流。

3）从智能化管理的角度，提报专业建议。

①考察整体工程进度，提报智能化工程的阶段性实施进度计划。

②针对客户方对智能化工程的要求，对原智能化系统设计提报合理化建议，并根据当前市场情况，提报增加智能化功能的建议。

③根据客户方的最终要求提报智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用。

④协助客户方对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提报建议。

4）从环保角度，提报专业建议。

①根据本公司在给水排水、供电、空调、太阳能热水、外墙保温、照明、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议。

②根据会所增设的项目及小区配套设施（如泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提报建议。

5）从创建优秀小区的角度，根据优秀物业管理小区的考核评比标准，提报专业性改进建议。

（4）现场考察建议的处理

1）咨询顾问部将各专业提报的建议汇总，将其中一些不合理的或没有实际价值的建议进行删改、整理。

2）经公司顾问团签转、公司分管副总裁审阅后，以正式发文形式交给客户方签收。对外地项目可采用邮寄方式，但要求客户单位将发文签收登记表签字后邮寄回公司存档。

3）将建议报告交客户方后，咨询项目经理应及时征询客户单位对该建议的意见。对客户方不太清楚的内容，应给予详细的解答；对一些涉及追加成本方面的建议，如客户方不愿采纳，应陈述理由，尽力争取。

4）在后期的工作中，咨询顾问部和咨询项目经理应对建议报告的实施情况进行跟踪，对客户方未能解决的问题（如属于确实影响物业管理等问题），还要以书面形式再次给予提报，说明其重要性，协调客户方配合解决。

3.协助组建物业管理机构

物业服务企业是项目物业管理实施的主体，项目确定后，在咨询顾问部开展前期工作的同时，早期介入小组应积极筹备管理机构的建设。顾问项目的筹备比委托项目复杂，以顾问项目为例说明。本公司应主动协助客户方组建物业服务企业，制定管理项目组织结构，设置岗位和配备人员，协助客户方选聘物业管理人员，指导日常运作和管理，逐步建立起一支素质较高的物业管理队伍。

（1）注册前期工作

1）如属外商投资企业，先必须到外商投资服务中心领取系列审批表，按要求填好后呈外资审批处接受审查和核准。

2）到当地工商局办理登记注册，取得合法的营业执照。

3）到公安局指定刻章处刻制公章、财务专用章。

4）办理组织机构代码证事宜。

5）设立银行基本存款账户。

6）办理国、地税税务登记证。

7）办理注册早期介入小组事宜。也可委托中介代理早期介入小组代办，但要交付一定的代理费用。

（2）申请资质 一般情况下，应持以下材料到所在城市各区物业主管部门办理企业资质等级评定：

1）《物业服务企业资质等级申报表》。

2）营业执照复印件。

3）住房与城乡建设部颁发的物业服务企业经理岗位证、从业人员岗位证书复印件和管理人员、工程技术人员专业技术职务资格证书复印件。

4）物业管理委托合同复印件。

5）企业上一年度财务审计表。

（3）选聘管理人员 帮助客户方招聘热爱物业管理工作、综合素质好的管理人员。按各岗位的能力需求进行选聘，并对应聘人员进行笔试、面试、考核。管理服务人员应按“因岗设人、精干高效”的原则，编制定编方案。可根据辖区建筑面积、楼宇栋数、辖区内外环境、特点等进行合理、经济的编制，并根据机构设置和岗位定编制定出各级各岗位责任制度。

（4）组建管理处

1）物业管理用房标准。

①物业用房面积根据配备总人数按6平方米/人（参考）计算，包括办公、宿舍、食堂。

②应与建设单位充分协调，尽可能多地争取一些非销售面积，以备使用，员工宿舍尽可能在本社区内解决。

③按当地政策积极申请部分商业用房用来经营创收。

2）物业用房的分配（根据实际情况酌量）。

①办公用房。主任办公室1间，财务室1间，物业服务中心1间，接待室兼会议室1间，创建办兼业主委员会办公室1间，维修值班室和护卫值班室等酌量配置。

②生活用房。物业管理1间，厨房1间，仓库1间，洗手间1间，员工宿舍若干间，根据员工人数的多少，按助理主任以上管理人员每人1间，事务员2人一间，其余人员按工种，以2人或4人一间分配配备；建公用洗澡房男女各一间，面积按总人数计；建公用男女洗手间各1～2间，面积按总人数计。

③位置的选择。办公用房必须是正规用房，以便客户办事方便和维护企业形象，应在项目中选择易找寻的位置。

生活用房的选择：若建设单位提供正式用房最好，否则，应尽量选择在通风采光较好的架空层和转换层，若只能在地下室或半地下室，则应考虑好通风和排水等问题，确保空气可以流通，上下水能正常，重点要考虑消防逃生通道的畅通。

④物业管理用房面积、位置的确定并非行政指令，而主要取决于物业管理工作人员有理有力有节的沟通艺术，是巧妙、友好地与客户方管理人员协商洽谈的结果。

（5）健全管理制度

1）根据公司咨询顾问部提供的样本体系文件，结合当地和项目实际，进行修订、充实和完善。

2）协助客户方建立各种设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序，制定各种设施设备管理制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施。

3）协助制定设施设备运行制度、运行程序和运行记录并进行运作指导。

4）根据设计图样及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件。

5）协助制定消防、给水排水、水泵、机电设备等项目管理方案。

6）协助制定项目环境标准和程序。

7）编制员工手册、薪资政策、绩效考核及人事工作相关制度。

8）根据项目配套情况，协助编制项目年度社区文化活动规划。

9）提供质量管理相关的各种记录、样本，并结合项目管理目标和要求进行修订。

10）协助制定项目公众制度。

11）设置会计账簿，协助健全财务管理制度。

（6）对物业管理人员培训

对新聘员工从基础知识讲起，每个操作程序、服务标准、过程控制都要培训到位。

1）提供员工入职及岗前培训参考计划，协助做好员工年度培训计划。

2）对计划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导。

3）要协助对操作工进行实操培训和考核。

4）根据项目的实际情况，修订并提供合同约定的质量体系文件资料，并以此为蓝本对其客户方的员工进行在岗培训。

5）对客户方人员外送培训事宜提供咨询和协助。

6）定期对物业管理人员进行物业管理服务意识及行为规范培训。

以上培训由顾问项目驻场物业总经理负责，咨询顾问部协助完成。

4.编制物业管理方案

（1）方案编制的依据与思路

1）方案编制依据。

①国家、省、市政府物业管理方面的法律法规。

②公司前期物业管理实践当中所经历的经验与教训。

③本地区其他公司物业管理服务的实践经验借鉴。

④本项目（小区或大厦）的物业特点，物业管理内因及条件。

2）方案编制的思路与指导思想。

①对客户方由建设单位或主业集团公司作背景的，应根据自身的能力、条件，给新组建的物业服务企业予以必要的资产支持、人力支持、技术支持、资金支持和政策倾斜。

②对新组建的物业服务企业，投资方不宜马上就与社会上的物业服务企业来类比和要求，而应给予一定的发展空间。如收费项目和价格方面，在一定时期内可实行双方商定的办法。

③物业服务企业要尽可能在国家相关法律法规的要求范围内规范行为。

④新组建的物业服务企业要根据专业化管理的原则来科学设置机构，所设置的机构要精简高效，工作范围清楚、工作责任明确、工作量饱满，然后根据工作性质、范围确定岗位及定员。

3）方案编制过程。

①编制物业管理方案应在顾问项目启动前完成。

②顾问组成员在分专业收集项目相关资料的同时分析其管理特点。相关资料包括项目销售定位、项目经济指标、周边环境出入口设置、周界安全防范措施、会所项目设置、商业项目范围、设备设施的选型、园林景观、智能化系统、当地物业管理整体水准、项目所在地与物业管理相关法规等。

③与前期接触人员进行沟通，了解前期顾问建议书的编制背景及洽谈期间项目发展情况。同时与客户方就项目前期进度、发展态势等事宜进行充分沟通。

④根据合同签订前编制的顾问建议书和后期收集的资料，拟定出运作方案的提纲。

⑤由咨询项目经理按照提纲和收集的信息进行整理，编写项目整体运作物业管理方案。

⑥顾问组成员分专业编写优化思路与建议，并整合到方案内容当中，提报公司与客户方审议、研讨。

（2）物业管理方案内容与要求

物业服务企业在早期介入过程中除了完成早期介入有关工作外，还应和建设单位就物业管理的问题进行策划准备，制订物业管理方案，以便在销售过程中公布物业管理状况，使业主能够认同。物业管理的方案应包括以下主要内容：

1）物业管理服务的整体设想及策划。根据有关法规、政策、标准及物业项目的特点，提出整体设想及策划。

①高标准、高水平管理的措施。

②管理深度和广度的做法。

③超前性、创造性、全方位服务的意识。

④创造安全文明、环境优雅、舒适便捷的人文社区的设想。

⑤体现社区文化、环境文化特色的物业管理标杆管理。

⑥管理学前沿理论的掌握及运用。

⑦无论是大厦还是住宅小区，都存在着市场的准确定位问题，它直接影响未来物业及社区的品牌形象，顾问方应矢志不移地力求创新，并明确所能达到的管理目标及内外部的管理水平。

2）拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。

①管理方式。包括内部管理架构、激励监督机制、自我约束机制和信息反馈渠道及处理机制。

②工作计划。包括工作流程、各项管理服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。

③物资装备。包括管理用房、器械、交通工具以及通信、安全防范装备及办公用品等。

3）管理人员的配备、培训、管理。(www.xing528.com)

①管理人员配备。包括管理处正、副主任简历，各类人员数量和专业素质，各岗位人员的配置。

②管理人员的培训。包括对各类管理人员的培训计划、方式、目标，言行规范，仪容仪表，公众形象等。

③管理人员的管理。包括录用与考核、协调关系、服务意识、量化管理及标准化运作等。

④在物业管理过程中，物业服务企业应根据物业状况设置独立的管理处，且财务独立核算。管理处宜采用直线型组织结构，以体现结构简单、职责分明、流程清楚、命令统一、量化管理的风格和特点。

⑤管理处在机构设置上应本着精简高效的原则，人员之间应分工不分家，互相补位，提倡兼岗，但职能上要相对明确。根据商厦和住宅区的不同，机构设置和称谓也应不同，如综合管理部与行政人事部、机电工程与维修部门等。

⑥根据管理面积的大小设置项目管理机构。

4）管理规章制度和房屋档案的建立与管理。

①管理规章制度。

a.公众制度。

b.管理处岗位责任制。

c.管理维护运作制度及标准。

d.管理人员考核制度及标准。

②档案的建立和管理范围。

a.竣工验收资料。

b.房屋的单体竣工图。

c.住户（业主）档案。

d.装修管理档案。

e.维修档案。

f.巡视档案。

g.设施设备运行档案。

h.投诉与回访记录。

i.其他管理服务活动记录及档案。

③管理要求：符合规范，提升标准、科学合理、详细完备。

5）各项指标承诺。各项服务绩效指标均需注明有关规范、标准、依据和计算测定依据以及保证达到承诺所采取的措施。包括楼宇及配套设施（公建、绿化、道路）完整完好率、零星小修及时率、环境保洁率、维修工程质量合格率及回访率、系统设备（路灯、消防等）完好率、大型及重要机电设备完好率、区内治安案件发生率、业主有效投诉率与处理率、违章发生率与处理率、业主满意率等相关指标。

6）社区文化活动要求。

①对社区文化与物业管理关系的认识及应用。

②社区文化的总体目标。

③根据本物业特点提出的社区文化活动计划。

④相关制度建设和场地安排。

7）便民服务和经费收支预算。

①便民服务须按有偿服务和无偿服务逐项分别。有偿服务项目及标准应符合有关规定，价格合理；无偿服务应注明服务深度。

②经费收支预算，包括，应列明项目收支预算，有文件规定的按规定测算制定，无相关文件规定的按市场价测定。另外应列出收入盈亏情况测算和增收节支措施，实现可持续经营。

③物业服务费用的测算应以管理处为单位进行。测算时应遵循“成本倒算、量出为入、同类比价、依法公开”的原则，逐项列举，不要漏项。

④管理用房，最好由建设单位提供立即能投入使用的房屋。

8）智能化系统的管理、维护。

①智能化系统的日常运行及维护方案，充分发挥其在管理中作用的设想。

②巡逻线路的最佳选择。

③园区报警的应急处理。

9）物业管理实施的保证措施。

①业主入住期间的管理方案，包括入住仪式、有关手续办理、便民服务、为业主排忧解难的措施。

②保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施的措施。

③根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施。

④对房屋装修的监督管理方式、措施和所达到的效果。

⑤业主被盗和车辆丢失的责任和承诺。

⑥对社区内商业用房的装修及规范化管理。

管理措施要有针对性，为保证管理措施的有效性，首先必须实地了解物业的状况，为以后的管理打下基础。其次针对不同时期制订相应的管理措施。如接管查验前要做哪些工作，准备哪些资料，业主入住做哪些工作，重点放在什么地方，业主入住以后如何管理装修和保证物业的安全使用，以及日常运作过程中如何管理等。不同的物业，管理的内容也不一样。如高层楼宇设备复杂，功能较多，在制订方案时就要体现和住宅小区的差别。再次要制订出落实这些措施的保证办法，如内部员工的管理，奖惩制度的制定等，均需在方案中予以明确。

10）物业管理维修、养护计划和实施。根据房屋的使用年限和房屋共用部位、共用设施设备维修基金和房屋维修养护费的建立情况，提出对房屋的定期修缮和日常维修计划、方案、标准和实施效果。

11）现阶段存在的问题的沟通与对建设单位的善意提醒。在物业管理过程中，物业服务企业和物业建设单位一般都会存在较多需要协商解决的问题，这些问题集中反映在工程质量、规划设计配套、建设单位与购房者之间涉及物业管理的承诺、物业移交时建设单位应履行的义务（如提供管理用房、维修基金等），此类问题会直接影响到物业管理工作的开展和服务质量。在物业管理方案中需要尽量予以明确，并提出解决的方法或建议。

5.物业服务费测算与收费指导

（1）服务费标准的确定合理制定物业服务费标准，能有效减轻入住以后物业管理的难度，降低建设单位对物业服务企业的“输血”与压力，淡化物业服务企业和业主之间的矛盾，确保辖区管理经营的正常运行。要制定出合理的管理费、装修收费标准，应从以下几个方面考虑：

1）法律法规。充分熟悉和掌握物业所在地政府的物业管理法规、政策和相关规定，为制定收费标准提供理论政策依据。

2）资质条件。根据物业服务企业所具备的资质与服务能力，确定收费标准。

3）收费政策。按当地政府主管部门和物价部门的规定，确定收费标准。

4）管理成本。根据辖区的地理位置、建筑风格、档次、配套的设施、设备的自动化程度以及运营成本的高低来确定收费标准。

5）市场调查。掌握当地物价指数，居民消费水平、心理和经济承受能力以及消费意识，相邻的同等辖区的收费标准等，以此作为事实依据。

6）客户需求。根据辖区业主的结构、身份、从事的职业、收入和消费水平的高低来确定收费标准。

7）管理复杂程度。根据房屋的结构、装修时需改动和打掉的墙体的多少，及装修管理的难度，提供管理和服务的广度和深度来确定收费标准。

（2）服务费用收支的实现物业顾问可根据客户方提出的管理目标，要求达到的服务质量等，制订资金使用计划，本着“量入为出、保本微利”的原则，控制资金的使用。

1）管理服务费用的收入项目。

①客户交纳的物业服务费。

②经相关部门审核依法收取的停车看管费。

③公共设施、设备和公共场所（地）的经营收入。

④部分商业用房租金。

⑤住宅区的其他合法收入。

2）服务费的开支项目。

①住宅区公共设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公共水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）。

②业主委员会、管理处规定人员的津贴、福利及办公费用。

③就管理工作而聘请的专营早期介入小组及其他聘请人员的费用。

④住宅区公共设施、设备必要的保险费用和法定税费。

⑤住宅区必要的社区文化活动费用。

⑥管理处固定资产折旧。

⑦固定的税费。

（3）物业收入支出的控制管理

1）管理服务费的收入来源以向业主收取的管理服务费为主，在收取过程中驻场顾问应在以下几方面对客户方加以指导：

①加大力度催缴已经入住业主的物业服务费，将应收的费用全额收到。

②联系未入住业主，使其尽快到管理处办理入住手续。

③有效地配合建设单位售楼，降低空置率。

④充分挖掘公共设施、设备和公共场所（地）的经营潜力，但应考虑业主的权益。

⑤增加有偿服务项目，合理定价，创造更多的收入来源。

2）物业管理服务费的开支中应厉行节约，使每一分钱发挥出最大的效用。任何人员都应协助财务人员对各项开支进行核算，并以财务人员为主在工作中对各项支出进行监控、分析，及时对各项指标进行调整。

6.配合设备选型、安装调试与验收

为熟悉设备性能，方便日后设备管理，咨询项目经理或机电设备顾问应在设备安装和调试过程中积极参与和跟踪，发现问题要及时提报合理建议，对解决不了的难题，需与本公司咨询顾问部联系，派相关技术人员给予技术指导支持。对设计中已有的设备，在安装调试过程中要注意跟踪；对需要增加的设施、设备，应积极与建设单位协商，协助建设单位完成工作。

（1）对设计中已经有的设施、设备的管理

1）资料搜集，对大型机电设备建立设备台账。

2）向建设单位、施工单位索取相关资料，如图样、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

3）熟悉图样、说明书和各种设备的性能，根据实际要求审图，依据本公司设备保养的经验，对尚未购进的设备的选型提报参考意见，对图样上未标明的需注意、需改进或更改的问题提报书面建议。

4）遇到重大事项，可在得到公司有关部门的技术支持或有相关文件规范支持的情况下，与建设单位正面沟通，取得支持与谅解。

5）根据施工进度安排时间对必要的项目施工质量进行监督。

6）施工进入竣工阶段，根据系统要求进行调试。分系统调试需按照实际过程填写调试记录。

7）编写各系统操作规程和培训教材。培训教材包括系统组成、系统功能、操作规程、设备保养规程。

（2）设施优化建议 对设计中没有但在物业管理中又有必要增设的设施设备，物业顾问要提供相关建议。

1）咨询项目经理提报需增补的设施设备安装建议。

2）如客户方有安装意向，可会同咨询顾问部、设备工程部或楼宇科技公司编制可行性报告。

3）在合同签订后，按照图样施工，在施工过程中如需增加设施设备，应积极与客户方联系。设备设施调试完毕后，配合客户方进行交接查验。

4）物业服务为微利行业和劳动密集型行业，收入来源主要是靠物业服务费，而支出项目人工成本占了大约一半，故而物业服务的优化行为在前期主要表现为降低人工成本，提升物业节能指标和耐久度，在增加具有长期功效的设备方面下工夫，以功能先进、齐备的设施设备来达到减员增效。为此，应积极推动成熟的节能设备（如太阳能热水）和智能化设施等，提高岗位工作效率。

（3）设备交接和查验 设备调试、交接和查验工作直接影响到以后的管理工作，接收的设备完好，可以减少管理服务中心在接管后对设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主的服务中。

建设单位在地产工程部门不直接配备前期物业人员的情况下，经常会提出分阶段的提前接管要求，当大部分项目已由当地质检部门查验后，如客户方提出要求进行接管，可进行分系统的查验，但应注意以下几点：

1）对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之客户方，并与其就所提问题进行协商，以达成共识，并采取相应的防范措施。

2）只能按系统查验，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制部分与水泵分开，水泵分台查验等。

3）设备查验的准备工作。

①人员要求：对施工单位相关人员和管理服务中心相关人员提报具体要求。

②熟悉系统的组成、各设备性能及要求。

③查验工具的准备。

④查验时应注意事项的准备。

⑤设备质量记录的查阅。

⑥记录表格的准备。

4）现场查验。

①设备外观查验（包括设备房）。

a.设备房整洁。地面、墙面平整，无大面积积水，无渗漏。

b.设备电气部分接线规范，标志（线号、进线电缆标志、指示灯、转换开关、按钮等）正确，有接线图。

c.设备外观完好、油漆完整，无锈蚀。

d.各连接部分紧固。

②设备及系统性能查验。

③主要技术数据记录。

④缺陷单填写。

5）对不影响使用、管理的情况，可先进行交接，但功能上不能达到要求的应坚持原则不查验。缺陷单及时交付建设单位工程部门，由其督促施工单位限时整改。

6）根据施工单位的承诺，及时跟踪施工单位的整改情况，达到要求后接收。

7）顾问驻场人员切忌认为问题已经向建设单位提报，该项工作就算结束，整改与否全部是客户方的问题。由于客户方、建设单位多数对物业管理、小区创优达标等事项缺乏认识，经验不足，对提报的缺陷项重视程度不够，整改时拖拉现象较多。如果在未整改的情况下出现不利后果，不仅对客户方造成直接损失，同时也对顾问公司的声誉造成不良影响，并且加大以后继续合作的难度。驻场顾问应按期检查，跟进落实缺陷项的整改结果。对将造成严重后果的情况，经多次提醒不整改的项目，可用书面形式报告公司，公司以函示方式向客户方提报。

7.入住前的准备工作

根据住房与城乡建设部《房屋接管查验标准》规定，并针对物业实际情况协助客户方顺利完成入住过程。其中包括以下工作：

1）物业竣工后，须经政府有关部门查验全部合格，消防系统须经消防局查验合格。

2）依合同约定所提供的管理用房，须达到使用功能。

3）应保证水、电、煤气“三通”，即拧开室内水龙头有水，打开电闸有电。

4）电视、电话、煤气管线到户（视该项目实际情况而定，如不在建设单位承诺范围内，则不作要求）。

5）物业供水水质须经防疫部门检疫合格。

6）物业内排水管道能正常使用，排水畅通无阻。

7）应有通畅的消防通道，区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面现象。

8）物业内场地应平整、无堆土，对需分段竣工交付使用的在建工程，应采取围护等措施隔离。

9）完成物业内园林绿化。

10）提供入住前应具备的基本条件及在入住前应准备的工作内容清单。

11）提供入住的流程。

12）协助客户方根据项目具体情况编制入住方案。

13）对项目入住时的财务工作提报要求、给予指导。

14）指导并协助拟定入住相关文件资料，如《住户手册》、《管理规约》、《装修管理规定》等，要求业主遵守。

15）协助收集、整理物业管理所需全部图样、档案、资料（工程建设竣工资料、客户资料等）。

总之，顾问代表在项目入住前应积极协助客户方做好入住前的准备工作，对一些建设单位未能完成的工作，应督促其及时完成，或者要求建设单位做出相应的书面承诺。