掌握物业租赁的控制因素与类型分析

1.单一产权物业的租赁

单一产权物业是产权归属一位业主（或简单少数业主）的物业，其业主通常是建设单位、投资商，物业类型也通常是公寓、商场、写字楼等。这类物业除业主自用之外，很大部分需要对外出租获利。物业管理满足单一业主的需要，并从中获益。

对于单一产权物业的租赁行为来说，以下因素应予注意：一是守法经营。二是价格确定，及时掌握房屋租赁市场的信息动态，随时制订和调整合理的租赁价格，保护出租人和物业管理的利益，并有利于快速开拓租赁市场。三是制订合同，以约束各方的行为，保证各方的利益。四是合同评审，在签订《房屋租赁合同》之前，可组织力量对合同进行评审，包括租赁面积、租赁价格、租赁期限、租赁用途、装修期、履约保证金等。五是费用收缴，严格按照合同规定，及时通知租户缴纳租金、服务费、水电费以及合同明确规定的其他各项收费内容，对欠费者采取有效措施进行催缴。六是核准租赁物业的建筑面积，正确合理地分摊公用面积。七是关系处理，正确处理物业管理、业主、租户之间的关系，维护三方的合法权益；正确处理与租赁管理单位之间的关系，营造良好的外部经营环境。

2.共有产权物业的租赁

对共有产权物业的租赁方式，大都是享受租赁双方所提供的服务费，也有的地区由出租方或承租方一方承担，服务费标准大致为一个月的租金。此外，还有一种包租方式，即从业主手中一次租赁一年或更长时间，然后再对外出租；因长期租赁可以享受价格优惠，以及一年内两个月的空置免费。此时既可以获得价差收益（假设对外租赁的价格高于从业主承租时的价格），也可以将两个月的空置免费变现（假设能够租满一年12个月），这种收益与仅获取一个月的租金收益相比有更大的利益空间，但也承担着较大的风险，那就是无法出租或租金下调时的亏损风险。

3.物业租赁的必备条件(www.xing528.com)

物业出租人必须是物业的所有人。共有物业的出租，应具有其他共有人同意出租的证明或委托书。代理人代理出租，应具有物业所有人委托代理出租的证明。

以下物业类型不可租赁：没有产权或产权有争议或产权受到限制的；共有房屋未取得其他共有人同意的；违章建筑；不符合安全标准的；已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；土地使用权出让合同限制出租的；法律、行政法规、地方法规和规章禁止出租的。

4.物业租赁合同

租赁合同一经依法签订，即生效，当事人应全面履行，任何一方不得擅自变更或解除。承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；擅自改变房屋结构或者约定用途的；擅自将房屋转租第三人的；超过合同约定期限的；合同未约定，拖欠租金达3个月以上的。因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。