如何让主业经营获得最大收益？

1.规模化发展

在现有模式下，要想取得最大收益，必须获得规模效应。一个项目平均年获利50万元，100个项目年收益就可达到5000万元。具备一定的规模，还可以合理地配置资源以降低成本。如采取“1+N”的管理模式，由一个资深管理处作为区域管理中心，携带周边几个小区，区域内实行工作统一安排，人员统一调度，管理统一标准，财务统一收支，各种材料采取集中配送制度，使各类资源的损耗降到最低。

2.风险防范和控制

控制风险因素以将所有可能的损失降到最低，应是物业管理要做的一项主要工作。对风险的控制除积极防范、完善管理以外，更需主动探索防范风险的其他途径。

3.按收费标准及业主的需求制订不同的服务标准

在充分考虑业主对服务要求的基础上，尽量不提供超值服务。如果服务费标准是1.00元/月·平方米，就不要提供1.10元/月·平方米的服务标准。小区1天扫1遍与1天扫3遍的效果肯定不一样，但1天扫3遍所花费的人力、物力、财力肯定高于1天扫1遍。

4.精打细算的成本策略

一是分析人力占用是否符合各项任务的定员标准，有无人力占用浪费的现象，查找在人力使用和定员、定额管理方面的节约或浪费。对于普通住宅区来说，人工费用平均占到总支出的65%左右，因此要科学合理地配置服务人员数量，杜绝人力成本的浪费。二是从物资经营的主要环节方面进行分析，分析量差和价差的影响，尤其是对节约代用、管理不善所带来的损失等进行分析和研究。三是分析房屋附属电梯、管道、水暖等设施设备的使用情况。从设备的选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完好率等分析费用成本，着重分析提高设备效率、使用寿命及降低能耗的效果，以及管理不善而造成的损失和浪费。四是对各项管理费用的支出，要从所承担的任务和组织机构人员配备的变化、非生产人员的增减、各项开支的节约和浪费等方面，分析开源节流的措施。

5.节约和挖潜

正确编制劳动定员，合理确定工资水平；在不同地区经营项目，尽量使员工当地化；要防止物业服务费透支，每月进行一次管理收支结算；对物业服务费用的支出情况做出预算；严格控制日用消耗品的使用等。要积极实施绿色物业管理，控制公用能耗支出，对不合理的公共能耗系统进行改造。

6.有效提高物业服务费收缴率(www.xing528.com)

（1）物业服务尽量无过错 如果没有完全履行合同以至造成了对业主利益的明显损害，按照合同法的规定，业主可以行使合法的合同履行抗辩权，也就是说业主不缴费是有一定条件的合法行为。

（2）培训业主提高其缴费意识 如有的小区通过张贴宣传漫画，解释欠费业主是在做有损大家的事情，因为欠费影响了对物业的正常维修、养护、运行、管理，这就是侵害了全体业主的利益，而且不交费却享受其他交费业主的服务，这是侵占他人利益的行为，是可耻的行为。将业主欠费的意识消灭在萌芽状态，将会减少很多后期对欠费催缴的麻烦。

（3）催缴方式方法须灵活多样 在不违法违规的前提下，可以采取多种方式进行催缴，切不可拘泥于一种固定的模式。但不可采取违法手段（如停水停电等）和暴力手段，以及业主反感（如半夜敲门、睡在业主门前等）、泄露业主隐私（如公布欠费业主的姓名、房号、联系方式）等催缴方法，以免引起业主更加抵触的心理。

（4）催缴欠费应充分发挥相关方的作用 一是发挥业主委员会的作用。催缴欠费是业主委员会的法定义务，此外，业主委员会站在业主的立场更容易采取一些行动而且为业主所支持。二是其他住户如租户不交费，业主负连带责任，所以要与业主一起催租户交费。

（5）通过法律途径解决欠费问题 物业管理方如果自己尽职尽责，而部分业主却以各种不正当的理由拒缴费用，就要走法律途径来解决问题。法院的判决如不履行可以强制执行，而且打赢一个官司，就能影响一大片业主。

（6）保存各种催缴证据 要及时地将收费通知单递送到业主手中并由业主签收，要注意保存送达证据。如果业主收到收费通知单后仍然不交费，那么就可以启动物业服务费用催缴程序。

（7）对欠费大户要区别对待 如一些社区商业客户，其服务费及代收代交的水电费等，月费用可达数万甚至十几万或更多，是名副其实的大客户，这些客户如果欠费也将是巨额的。他们虽然是欠费大户，但理论上也是物业服务企业的大客户，对大客户就要区别对待；如果关系处理不好，大客户有可能变成大麻烦。

（8）一般催缴程序 某律师事务所拟订了“三二一一四步收缴方案”，可在实际工作中进行借鉴：一是在专职律师的指导下，向业主连续发出3次催缴通知，每十天或每星期一次。二是由公司法律顾问发出2次律师函，第一次为询问函，第二次为催收函。三是向业主送达1份起诉状副本及证据复印件。四是提起诉讼或仲裁。

其中，第一步初始阶段中连续发出3次催费通知的间隔时间及通知内容，可以根据欠费原因做适当调整，以使催缴效果达到最好。在送达催缴通知书的同时，也要辅之以其他催缴手段，如经常打电话进行催缴，在见到业主的合适场合进行提醒式催缴等。

（9）对非恶意欠费者的处理方法 一是过去没有欠费的业主，突然有了欠费的行为，对这样一贯表现良好的业主，物业服务企业一定要善待。二是长期在外地居住或工作的业主，如果该业主将房屋出租或交与其他人居住，那么，物业服务费的交付可以由该业主转移到使用人。如果该房屋一直空置，那么就要与业主达成一个合理的协议，以使费用能够顺利收取，如一次交清长期费用，银行定期转账，或代其出租而将租金转为服务费。三是区分欠费原因，如果是因为对物业管理工作产生了误会，只要解释清了，他们也会交费。四是恶意不交费者在业主群体中只占有极少数，绝大多数业主都是通情达理的。物业服务企业切不可因为对一部分人的纵容而损害了广大业主和自身的利益，也尽量不要因为和这一小部分人的冲突而影响了物业服务企业在广大业主心目中的形象和两者之间的良好关系。