加强重点成本控制的分析介绍

物业服务企业成本费用项目很多，进行成本控制时，要加强重点成本项目的控制。一般来说，物业服务企业的重点成本项目有三个：一是人力成本；二是公共能耗；三是公共维修。应加强对这三个成本项目的控制。

1.人力成本的控制

人力成本，在项目管理处占了总成本的50%～60%，如在多层住宅区则占的比例更大，而且人力成本还在呈不断上升趋势。因此，应加强人力成本的控制。

（1）科学定岗定编 在项目管理处要尽可能减少机构设置，尽量设置综合性机构和岗位。从而综合利用人力资源，实现一岗多能，一人多岗，一人多事。例如，小区的日常秩序维护巡逻工作，由管理处统筹安排（适当增加清洁工的待遇），交给保洁工来兼顾完成；保洁工在保洁过程中要不停地在自己负责的区域内巡视，完全可以兼顾秩序维护员的巡逻职责；清洁工日积月累对责任区内的各种情况十分了解，由清洁工兼顾秩序维护巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的事务助理负责，由事务助理负责查找原因，提出改进措施并监督执行。这样就可以减少白天秩序维护巡逻岗的人数（增设少量的秩序维护巡逻机动岗）。

（2）合理排班倒班 合理排班倒班也是控制人力资源成本的有效途径之一。例如，项目管理处可将清洁工作分为清洁和保洁两部分，集中1/2的人负责清洁，在下午6:00～7:00进行小区公共场所的清洁工作；晚9:00以后，进行楼道内的清洁和垃圾清运（晚间人们已休息对清洁好的环境不会有多大破坏），工作完就回家休息，第二天白天不上班。将1/3的人用于保洁，保洁工的工作区域大于清洁工的工作区域；工作时间为早上8:00～中午11:00，下午2:30～5:00（人们上班时间）。抽出两个人负责清运垃圾和顶班调休。这样既保证了服务工作质量，又解决了清洁工的休息问题，同时，减少了人力资本投入的1/6，达到了减员增效的目的。

（3）增加技术手段 即充分利用现代科技手段来降低人工成本。例如，在小区设置自动道闸，设置电脑自动收费系统，既安全可靠，又能增加收费；在小区内增设安防监控系统，达到减少秩序维护岗位，降低人力成本支出的目的等。

2.公共能耗的控制

公共能耗的控制包括电耗和水耗的控制，重点是电耗的控制。公共用电是高层楼宇管理成本费用支出的大项。电梯是公共用电的另一耗电重点，一部停站20层楼的电梯，每小时综合耗电量为25千瓦·时左右。因此，应加强公共能耗的管理。

公共能耗的控制主要从以下两个方面开展：

（1）从技术方面开展 主要是加强技术改造，使用各种节能设备。有人曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40瓦的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25千瓦·时，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元。现在社会上有许多企业或单位愿意为小区的节能改造进行投资，而且愿意先投资，待节能产生效益后再进行投资回收，其运用效果十分明显。

（2）从管理的方面开展 从管理方面来看，除应加强重点部位的控制，如公共用电节能重点应放在地下停车场、电梯间等24小时用电照明的地方外，还应做到以下几点：(www.xing528.com)

1）计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和基础。

2）管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。

3）电价核算准确：主要对公用电费的分摊。因为电力部门每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。

4）临界点运行：用电控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足物业正常的需要，用电的管理在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的临界点运行是不存在的，临界点运行是耗电控制不懈追求的目标。

3.维修费用的控制

维修费用包括公共部位维修费用和日常维修费用，其在物业服务企业成本中占很大比重。控制好了维修费用，就可在一定程度上控制物业管理成本。因此，物业服务企业应要求各项目管理处认真编制维修费用预算，建立和完善维修费用审批制度及用工的申报制度。并做到以下几点：

1）统一公共维修单位。可通过招标确定企业的统一维修单位，并与之签订定期合同。与服务优异、价格合理、讲信誉的维修公司签订定期合同，不但可使服务质量得到保证，同时还可得到价格上的优惠。

2）把握好维修时间。平时注意小修理，别让机器超负荷运转后才修理。

3）做好维修行业的信息调查和信息收集。只有及时掌握市场的价格信息、技术信息，才有办法决定是自修还是外修。比如，对小修、中修工程，可以由公司各管理处的工程维修人员来组织完成。