物业服务企业成本分类方法

1.物业管理成本的构成

（1）从会计核算的角度分析其构成如下：

1）营业成本。在物业管理活动中发生的各项直接支出。

①直接人工：直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及福利等。如项目管理处直接从事管理与服务工作的秩序维护员、清洁工的工资、奖金及福利等。

②直接材料：直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力等。如项目管理处公共维修发生的各种材料、辅助材料、燃料和动力等。

③间接费用：包括物业服务企业管理人员的工资、福利及其他行政费用等。

2）期间费用或经营费用。在物业管理过程中发生的，与物业管理活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。

①管理费用：公司总部发生的各项费用。

②财务费用：如银行利息、银行扣款手续费用等。

（2）从物业管理费支出的角度分析其构成如下：

1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

3）物业管理区域清洁卫生费用。

4）物业管理区域绿化养护费用。

5）物业管理区域秩序维护费用。

6）办公费用。(www.xing528.com)

7）物业服务企业固定资产折旧。

8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9）经业主同意的其他费用。

2.物业服务企业成本的分类

（1）按照成本与业务量的关系分类

1）固定成本：所发生的成本总额相对稳定，不随业务量而变化的项目。如物业服务企业总部员工的工资、房租、水电费用等。

2）变动成本：随着业务量的增减变动而变动的那部分成本。如物业服务企业秩序维护员、清洁工的工资等。

（2）按照与决策的关系分类

1）边际成本：是指在一定服务量水平下，增加或减少一个单位服务量引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。如直接人工费用和材料费用等。

2）差异成本：指不同管理方案之间成本的差异，又称增量或减量成本。如物业服务企业设定不同的业主满意率目标，则其发生的品质成本可能就有差异。

3）机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。如接了某一写字楼物业，则由于同业竞争的关系，可能需要放弃另一写字楼物业，则就会发生机会成本。

4）沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论采取何方案都无法改变的成本。如某一物业服务企业，在异地对某一项目进行了长期的跟踪和调研，则无论该项目最后是否接管，前期发生的费用都是沉没成本。

5）可缓成本：是指延缓至后期支出，而对当前营业效率无影响的成本。

6）可免成本：是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案取消时，此项成本亦可免除。