环境管理的主要内容和要点

1.清洁卫生服务内容

（1）室外公共区域清洁 一般来说，室外公共区域的清洁工作主要以扫、捡、洗等为主，其清洁工作的好坏直接影响到一个小区的形象，对居民的生活及环境的美化有很大的影响。室外公共区域的清洁具有工作相对简单、技术要求不大、跟踪清洁要求较高等特点。在清洁时间上，一般室外公共区域要求每天在早上业主出门前先全面清扫一次主要道路，避免在业主出门时因清洁道路对业主造成影响。在业主出门活动后主要对道路上新产生的垃圾等进行及时的跟踪保洁，并对绿地、游乐场所、水池景观、停车场、天面、排水沟等不易对业主造成影响的地方进行清洁。一般室外公共道路每天要全面清扫1～2次，并对道路及绿化地等进行跟踪巡查，及时清除道路及绿地上的垃圾杂物。对铺装道路应定期（一般为半个月至一个月一次）用水进行清洗，而对沉沙井、雨污水井及天面等则应最少每周进行一次全面清洁。

（2）室内公共区域清洁 室内公共区域的清洁包括大堂清洁、楼梯及公共走道清洁、墙面清洁、电梯及卫生间清洁等。室内公共区域的清洁对象涉及玻璃、地毯、各种石材、各种金属、木材、水泥及其他各种建筑装饰材料等，各种材料的物理化学性质各不一样，它们的污染性质及对清洁剂的要求与承受能力也各不一样，因而其清洁的工艺及原理也各不相同。室内公共区域清洁除了常规的清扫清抹外，更多的是对清洁对象如石材、木地板、地毯等的保养工作，因而室内清洁工作涉及打蜡、抛光、晶面处理、洗地、地毯清洗、玻璃清洁、金属制品清洁等多个工艺。

（3）垃圾收集与处理 垃圾的收集与处理包括了日常垃圾的收集、装修及施工垃圾的收集、垃圾分类、垃圾处理及垃圾场（桶）的清理等。一般来说，装修垃圾及施工垃圾应由施工单位自行每日清除清运，对于集中装修的新入住小区，可由物业服务企业在小区较偏僻的地方画出一块地方，各家装修垃圾统一清运到该处，然后由物业服务企业派清洁队伍每天统一清运到指定的市政填埋场，其费用在办理装修手续时由各装修户按一定标准交纳。而日常垃圾的收集及处理方面，高层住宅在每层楼的消防楼梯边放置生活垃圾桶，业主日常生活产生的垃圾统一放入垃圾桶内，物业服务企业每天在指定时间对各楼层垃圾进行收集后统一进行分类处理再清运到指定的处理场。同时，在小区内适当区域设立一定数量的果皮箱供居民在公共区域投放少量垃圾果皮时使用，清洁人员每天定时对果皮箱进行清理。多层楼宇可在小区楼下适当位置摆放适当的垃圾桶或垃圾池统一收集垃圾，亦可定时上门收垃圾后统一清运。摆放于公共区域的垃圾桶或垃圾池应尽量做到封闭，并且周围用瓷砖做好硬化措施，每天做好垃圾桶（池）的清洗，保证垃圾桶（池）及其周边的清洁卫生，不产生异味，不滋生蚊蝇老鼠，不对周边环境造成影响。此外，小区内应设立一定数量的环保垃圾分类收集点，将可回收垃圾、不可回收垃圾、有害垃圾等进行分类收集，既可达到垃圾分类的目的，又可以对小区居民进行环境宣传教育，提高整个小区的环境文化。对收集回来的日常垃圾，应将其清运到统一的垃圾处理房后，将其按环保要求进行分类。对纸皮、金属制品等可回收再次使用的垃圾予以回收交由废品收购站处理，对废旧电池等有害物品应收集后交由环保部门统一处理，对其他不可回收垃圾统一压缩后运到指定的市政垃圾填埋场或焚烧场进行处理。

（4）管道疏通服务 管道疏通是物业管理清洁工作的重要内容之一，它包括雨水管道疏通、公共污水排水管道疏通及化粪池、隔油池的清理等。雨水管道要求雨季期间最少每月全面检查疏通一次，将管道内积存的泥沙杂物、杂生植物等及时清除，确保下大雨时雨水能及时排出。公共污水排水管疏通主要是各楼排污主管的弯头、排污管落地处到污水井间及小区污水系统到市政污水系统间等管道的清疏。对已正常入住多年的小区，一般要求每月对各排污管道的弯头处用高压水进行一次疏通，如果流水不畅，可用专业疏通设备进行疏通，确保其通畅。而对新入住尚处于装修高峰期的小区，则必须每半月对所有排污主管进行彻底清疏一次，以防止装修材料掉到管道内将管道堵塞造成污水返冒现象。对小区内的化粪池，应每月进行检查，并每半年清掏一次。由于化粪池的处理会对周围居民造成一定影响，因此清掏时必须迅速并且事先先向相关居民发出通知，让居民做好相关准备。

（5）外墙清洗 外墙的装修材料有花岗岩、马赛克、玻璃、铝合金、不锈钢、各种外墙涂料等。这些装饰材料在长期的日晒雨淋、有害气体腐蚀及灰尘吸附之下，会逐渐氧化、变脏、变色等，从而失去原有的光泽、老化，导致物业的贬值。为了使其保持亮丽的外观，保持物业的保值、升值，应定期对外墙装饰面进行清洁保养。

（6）泳池清洁 游泳池是小区居民锻炼及游乐的场所，其水质及水池卫生的好坏对小区居民的身体健康有着极大的影响。游泳池一般通过循环过滤系统及日常清洁、加药消毒等对游泳池及水质进行卫生保洁处理，确保水质清澈、卫生。由于游泳池卫生要求高、水处理专业性强，为了保持泳池水质量能达到国家标准，必须每天定期对泳池水的pH值、余氯、水温、混浊度等进行检查，每月对大肠杆菌进行检测，发现不符合标准及时进行纠正。

2.绿化管理内容

（1）绿化日常养护 日常保养工作是维护园林绿化优美景观、保证植物正常生长发育的基本保证。日常保养的好坏直接影响到园林植物生长的好坏。日常养护工作做得好，可以为植物的健康成长创造良好的环境条件，相反，日常养护做不好，就会导致植物生长不良、抗性下降，易受病虫害的侵染，并最终影响园林景观质量。日常保养工作包括水分管理、中耕除草、清理残花黄叶、绿化保洁等。

（2）园林植物整形与修剪 整形与修剪是园林植物养护工作中一项技术性较强的措施。通过整形修剪，可以调节和控制园林植物生长、开花及结果，促进新枝叶的抽生，延缓植物的衰老，满足观赏造型要求，发挥园林绿化的美化效果。整形修剪可分为休眠期修剪与生长期修剪两大类。休眠期修剪一般修剪量较大，因而也称大修剪，一般在冬季植物休眠期或生长缓慢期进行，北方一般在10月下旬到12月中旬，南方在11月中旬到1月上旬均可。生长期修剪指的是在植物生长期间为了控制植物长势、形状而进行的抹芽、摘心、除蘖、徒长枝修剪及适当的控形修剪。一般开花植物在花后须进行生长期修剪，造型植物为了保持造型，也应定期进行生长期修剪。

（3）园林植物施肥 肥料是植物得以生长繁茂的基本要求。植物的不同生长时期对肥料有不同的要求。掌握正确的施肥方法是做好园林绿化养护工作的关键。

根据不同植物及不同肥料，施肥方法有液肥法、撒施法、环状沟施肥法、放射状开沟施肥法、穴施法等。未发酵的有机肥由于带有大量的细菌或病虫，而且发酵时会产生大量的热量，容易对植物造成伤害，或引发蚊虫滋生，因此有机肥一般在充分腐熟后于栽植前施入土壤中或施入栽植穴中，亦可在早春和初冬土壤结冻前刨开树盘，将有机肥施入再覆盖上土壤，到春季植物开始生长时肥分正好分解渗入植株根部，被植物所吸收。化肥因溶解较快，极易吸收周围的水分，并在极短时间内使得周围土壤的盐离子浓度达到较大的水平，因此作用较快，易于被植物吸收。但当化肥太过靠近植物根部或挂于植株枝叶上时，极易对植物造成烧伤。因此，施用化肥要遵循薄肥勤施、与植株保持一定距离的原则。

（4）园林植物病虫害防治 园林植物病虫害的防治原则是“预防为主，综合防治”。根据病虫害发生的规律，抓住其生长发育的薄弱环节及防治的关键时刻，采取有效、切实可行的方法，在病虫害大量发生或造成危害之前予以有效的控制，使其不能发生或蔓延，保护园林植物免受破坏。同时加强栽培技术应用，根据病虫害发生发展的规律，因时、因地制宜，合理地协调应用生物、物理、化学等防治措施，创造不利于病虫害发生和危害的条件，使其达到经济、安全、有效地控制病虫害发生的目的，将病虫害造成的危害降到最低水平。

3.“四害”消杀与其他卫生虫害的防治

（1）鼠害的防治 鼠类可以说是人类的宿敌，它不仅损坏花草树木、破坏线路、破坏居民家具、毁坏建筑等，而且还传播鼠疫、流行性出血病、钩端螺旋体病和恙虫病等多种危害人们身体健康的疾病，造成严重的经济损失。因此，灭鼠是消杀工作中的一项重要内容。

（2）灭蚊 蚊类是“四害”之一，其叮人吸血，骚扰人的生活，能传播登革热、流行性乙型脑炎、丝虫病等多种疾病给人类，严重危害人们的健康。蚊子的防治方法主要有环境治理和药杀两种。

（3）灭蝇 苍蝇是传播疾病的主要媒介昆虫之一。苍蝇喜欢各种腐败有机物，并且具有边吃边排泄的特点，因而极易将各种病菌到处传播。蝇的防治方法包括环境治理、诱杀、药杀等。

（4）灭蟑 蟑螂又叫蜚蠊，属于卫生虫害的一种，为杂食性昆虫，食料范围广泛，尤其喜食淀粉质及糖类食品，有时还啃食书、皮革、毛发、壁纸、其他昆虫或动物尸体、新鲜或干燥之血液、粪便、患者之痰，甚至还咬熟睡者的手指及脚趾。蟑螂的防治方法如下：

1）堵眼、封缝。

2）严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾，利用纱门、纱窗防止蟑螂由外爬入或随物品带入室内，每次使用厨房后及时清理遗留的食物碎屑，每天产生的生活垃圾及时清理不过夜。

3）整顿卫生。彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度。(www.xing528.com)

4）化学防治。利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等化学防治。

（5）其他卫生虫害的防治

1）蚤类防治。

①做好清洁保养工作，改善环境，控制宠物行动和卫生，消灭鼠害，断绝蚤的血源。

②利用灯光盆水、动物诱捕法、烧燎烫法等进行防治。

③利用敌百虫或敌敌畏熏蒸等进行药物防治。

④做好个人卫生防护。

2）螨类防治。

①勤利用吸尘机吸尘，减少螨虫滋生。

②定期清洗地毯。

③保持室内通风干燥。

3）蚂蚁防治。

①用灭蚁灵等毒饵诱杀。

②用开水浇烫灭杀。

③用杀虫剂喷杀。

4.白蚁防治

白蚁因其特有的“食住行”生活方式，对房屋建筑、江河堤坝、森林树木、甚至文档书籍、服装家具、文物古迹等进行蛀食和破坏，给国民经济各方面造成严重危害，对社会造成不可估量的损失。因此，白蚁防治已成了物业管理不可或缺的一项重要内容。

白蚁防治涵盖了两方面内容：对已发生危害的白蚁进行科学的灭治和对将会遭受白蚁危害的物体进行有效的预防。对已发生危害的白蚁进行科学的灭杀治理，称之为灭治。白蚁灭治是一种亡羊补牢的补救行为，只可在一段时间内暂时消灭有危害群体，不能避免白蚁危害的再次出现，不可能一劳永逸。白蚁防治不是对白蚁物种的灭绝。白蚁预防采用化学、物理或生态的方式有效地阻断白蚁进入建筑物的途径或造成白蚁不能生存的环境，保护会被白蚁危害的物品，避免危害形成。白蚁预防也不可能是一劳永逸的。

白蚁的防治有挖巢法、药杀法、诱杀法以及生物防治法等。可根据不同的情况采用不同的方法来治灭白蚁。