房屋及设备设施管理的核心内容和要点

1.使用管理

房屋及设备设施的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、管理规约及物业服务企业展开的其他宣传沟通工作，使业主在充分了解房屋及设备设施使用方法的基础上，正确使用房屋及设备设施。另一方面，物业服务企业应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设备设施的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设备设施寿命。

（1）使用运行的组织安排

1）定员工作。根据劳动分工特点、设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，主要有按设备定员、按岗位定员和按比例定员等方式。

2）作业班组的安排。如电梯设备运行组、水电设备组、空调运行组等。

3）工作轮班安排。即工作时间安排问题，如电梯设备运行的轮班组织。工作轮班的基本形式有单班制和多班制等，在多班制的条件下就存在工作轮班的组织问题。一般来说，在设备连续运行的条件下，必须妥善解决轮班组织问题，即便是实行单班制，夜间也要设置班岗。

（2）设备设施运行的管理制度运行管理制度是全体员工的工作依据与准则，主要内容包括设备的安全操作规程，设备的巡视工作制度，岗位责任制度，值班与交接班制度，记录与报表制度以及报告制度和服务规范等。

2.维修保养

维修保养包括对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑，损耗或故障时的维修，必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试，无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。其内容包括保养、维修、更新和改造等。

（1）保养设备设施的保养是指物业服务企业对设备设施所进行的常规性的检查、养护、添装、维修和改善等工作。为了保证设备完好率，使设备处于正常良好的运行状态，延长设备使用寿命，必须对各类房屋设备进行经常性的保养与及时的维修。

房屋设备设施保养一般为三级保养制和点检，即日常维护保养、一级保养、二级保养和设备点检。其内容如下：

日常维护保养，是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，及时作好坚固工作有及必要记录等。

一级保养，是由设备操作人员与设备维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。

二级保养，是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态的保养。另外，还要通过设备点检，进一步提高设备设施完好率。

设备点检，是指根据要求，用检测仪表或人的感觉器官，对设备的某些关键部位进行的有无异状的检查。通过日常点检和定期点检，可以及时发现设备的隐患，避免和减少突发故障，提高设备的完好率。

一般设备设施保养和翻新周期见表3-1。

表3-1 一般设备设施保养和翻新周期

项目应根据具体楼宇所选用的设备、材料号的质量来推算其使用年限，另外还要做好季节性的预防保养工作，例如防台风、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。除了做好清洁、润滑、紧固、调整、防腐、安全等工作，对不同区域类型的房屋及设备设施，应视其技术特点、使用条件等的不同进行分类、分片，采取不同的有重点的保养措施，如对供暖设备必须加强冬季之前的检查、维护工作；对水箱之类的设备一般要在规定期限内清洗，以防出现水质腐臭、水管阻塞等现象。

另外，还要注意维修前的设备设施运行检查。对设备设施的运行情况、工作精确度、磨损程度进行检查和校验，是设备设施维修管理中的一个重要环节。通过检查，及时查明和消除设备的隐患，针对所发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量和缩短维修时间。按照时间间隔，设备的检查也可分为日常检查和定期检查。日常检查即每日检查和交接班检查，并同设备的维护保养相结合，主要由操作人员实施；定期检查是同设备修理相结合，按计划日程表由专业检修人员实施的检查。

（2）维修管理 房屋及设备设施的维修管理是指维修活动所从事的计划、组织与控制。维修管理活动必须贯彻预防为主的方针。尽管房屋维修和设备设施维修的维修对象不同，但在维修管理的思路上基本一致。按方式分一般可采取预防维修、改善维修和事后维修，其中预防维修包括定期和状态维修。也可按完损程度，分大、中、小修等维修。

房屋及设备设施管理内容，包括计划管理、技术管理、质量管理、维修施工现场管理和维修资金管理五方面。

一是计划管理。即根据房屋及设备设施的实际状况和维修、更新周期制订房屋及设备设施维修计划（尤其是大、中修工程项目的计划），经批准后按时完成，确保房屋及设备设施的完好与正常使用。

二是技术管理。包括建立健全房屋及设备设施技术档案，并进行科学管理；组织查勘、鉴定，掌握房屋及设备设施完损情况，按房屋及设备设施用途和使用情况拟定维修方案；实施维修方案，完成后进行工程验收；进行工料消耗和质量检查鉴定。

三是质量管理。作为房屋及设备设施维修管理最重要的一环，要求强化维修质量监督；加强维修工程质量检查和验收；完善维修工程质量保修制度，对外包或外购材料，质量保修的内容和期限应当在合同中说明。

四是维修施工现场管理。企业建立起一支高素质的维修管理队伍，负责房屋及设备设施维修，或是企业通过对房屋及设备设施的维修工程以承包方式把房屋的维修养护承包给专业维修队伍。但两者都包括维修计划管理，现场组织管理、调度与现场管理，维修质量与安全管理，维修或施工机器设备与材料管理，成本核算管理等。

五是维修资金管理。维修资金来源除业主缴交的维修基金以及物业服务费用中的一部分外，还包括物业服务企业开展多种经营收入的部分盈余。维修基金用于大、中修，物业服务费用中的一部分用于日常物业维修，开展各种经营收入中的部分盈余主要是弥补维修资金的不足。(www.xing528.com)

3.安全管理

房屋及设备设施管理涉及面广，设备设施种类繁多，具有一定的危险性，特别是电气工程设备，在使用、操作和维修过程中，稍有疏忽，往往会造成机毁人亡的重大事故。如高空作业、故障维修、机电设备高速运行等，可能存在触电、电梯关人、水浸、火灾等多种安全隐患，具有多种危险性。因此，合理使用和安全操作是减少维修次数、延长设备寿命的一个重要环节，也是保障生命财产的重要措施。对房屋及设备设施管理中的安全管理涵盖其全部内容和全部过程。房屋及设备设施的安全管理主要涉及三个方面的工作。

（1）安全教育 通过安全教育使员工和业主树立安全意识，了解安全保护知识和安全管理规定，了解安全防护知识和安全管理规定。

维修操作人员是安全管理的重点对象，其培训的内容包括安全作业训练、安全意识教育和安全作业管理等。

对业主和使用人的安全宣传和教育的主要目的在于通过宣传教育，使他们了解设备安全使用知识，提高自我保护的安全意识，从而为安全管理建立广泛的群众基础。一般可以针对不同设备、不同环境、不同对象，采取有针对性和灵活多样的形式，如在电梯使用过程中张贴在车厢内的“乘客须知”，定期或不定期召开业主座谈会，利用过道、公共场所设置的报栏开展合理使用设备的宣传教育等。

（2）安全制度和安全措施 物业管理部门应由主管领导负责安全管理工作，在岗位责任制度中，安全必须作为一项责任内容明确下来，做到安全管理人人有责，形成一整套完善的安全责任体系。还必须做好一系列安全防范措施，主要包括，对一些特殊的或具有危险性的设备应设计和安装必要的安全保护装置；定期进行设备的安全检查和性能测试；维修作业中的警示标志；制定设备的安全管理制度等

（3）安全检查 安全检查是提高房屋及设备设施管理系统安全性的重要手段，应制订安全检查计划，定期或不定期进行安全检查和评比，及时发现并消除安全隐患，防患于未然。

4.技术档案资料管理

房屋及设备设施的基础资料管理主要包括房屋及设备设施原始资料档案和维修养护资料档案两大类。管理上，要求按每栋楼、每台设备、每件设施进行整理，存放于档案中，档案编号应与房屋及设备设施编号一致。每个员工都有整理提交档案的责任和义务，档案指定专人负责管理，统一保存在档案柜中，顺序排列，定期进行登记和资料入袋工作。明确纳入档案的各项资料的归档路线，包括来源、归档时间、交接手续等。

房屋及设备设施在接管后均应建立原始资料档案，这类档案主要有验收文件，包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明、遗留问题处理协议与会议纪要等验收文件、建立设备卡片、记录有关设备的各项明细资料等。

房屋及设备设施维修养护资料档案包括报修单，每次维修填写的报修单，每月统计一次，每季装订一次，物业维修管理部门负责保管以备存查；运行记录，值班人员填写的设备运行记录由管理部门保管好，以备存查；考评材料，定期检查记录奖罚情况，先进班组、个人事迹材料，每年归纳汇总一次并装订保存；技术革新资料，设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由房屋及设备设施管理部门汇总存查。

5.采购和零备件管理

一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

6.工量具和维修用设备的管理

工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行精度和安全校验，以保证其使用性能及安全可靠使用。对多人公用或价值较高的工量具或仪器仪表，应确定责任人，固定保管地点，设置醒目标志，强化领用归还手续。对普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。

7.外包管理

外包主要有以下两个方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修（通常是大、中修）、改造、更新工程进行外包。随着专业化发展，目前外包管理在物业管理行业中非常常见。无论何种外包，关键是选择合格供方和合同管理。

8.设备设施更新和技术改造

设备设施更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪声）问题日益严重，或者有经营上的考量，须更新改造设备设施，以提高和改善技术性能。此外，还有使用过程中发生突发性故障后的紧急修复，即故障维修。

进行设备的更新与改造决策时，不能单纯考虑设备的某一种寿命，而要综合考虑设备的其他形式的寿命。在从事设备的更新改造过程中，必须认识以下几个问题：

首先确定设备合理的使用年限，应注意综合考虑设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命，从社会的、经济的和环境的效益角度，选择更新与改造的合理时机。

然后在做好设备的维护保养、修理工作的同时，应注意适当进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。

最后确定设备的最佳更新时期，这时应首选考虑设备的经济寿命年限，这也是国际上普遍认同的做法。这是因为，设备的经济寿命周期实质上同物质寿命、技术寿命密切相关。从理论上讲，设备的经济寿命的确定，通常以设备的物质寿命周期为基础，通过确定一个设备维修费用的经济界限来确定。

9.技术支持

技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。