物业服务企业退出项目的原因分析

1.因政策而带来的物业管理项目退出

1）物业服务费用收费价格机制不合理。

物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响，大多数地区服务收费标准仍实行政府定价或指导价。而政府价格主管部门在制定价格时考虑物业管理基本现状、物业管理的服务水平以及物业服务费动态变动等情况并不多，往往出于稳定社会秩序或其他考虑，一般对住宅小区物业管理收费标准定得很低。使得物业服务的付出与收费标准存在差异，企业利益得不到保证，各企业为了使盈亏平衡就只能降低服务标准。另外，物业服务费用标准偏低，直接导致物业服务企业长期亏损经营、无发展后劲，不得不选择退出。

2）物业服务企业承担的社会责任过重。

在物业发展过程中，很多业主认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业服务企业身上。住宅区业主动辄就以拒交物业服务费或向行政管理部门投诉来向物业服务企业施加压力，而部分行政管理部门由于对物业管理行业不了解或为了息事宁人，将责任全部推向物业服务企业一方。行业管理部门对物业服务企业的制约体现在多家、多头、多口管理现象十分普遍，导致物业服务企业不合理地承担过多责任，背离了企业市场运作原则。

3）垄断性专项服务企业不作为给物业服务企业带来的负担。

不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍违反《物业管理条例》规定，没有做到在物业管理区域内向最终用户收取相关费用。为了填补“表损”和“线损”，逼迫物业服务企业替自己消化有关费用，加大了物业管理的运营成本。此外，一些城市的自来水、供电、燃气和供暖等专业部门只收费却不肯承担相关管线与管道的维修费用，发生损坏时推诿责任，使得处在面对业主第一线的物业服务企业陷入被动局面。

2.因物业服务企业原因导致物业管理项目退出的原因分析

1）缺乏经营风险的有效评估，盲目接管项目，人员稳定性差，因管理服务水平跟不上而退出。

少数物业服务企业为了实现短期的商业目的，不顾自身实际状况，盲目地追求市场占有率，将扩大企业管理规模误认为是企业发展最终目标，通过低价策略赢得管理权。随着人工工资等管理成本的不断上涨，运作中经费捉襟见肘的窘况日益凸显，直至陷入亏损后或降低服务标准或选择退出。

2）缺乏诚信，不履行物业服务合同约定而退出。

个别物业服务企业违背物业服务合同，侵害业主的合法权益，出现了多收费、少服务、管理服务不到位等问题。有的物业服务企业关于物业服务费、车位费等的使用情况缺乏透明度，不愿向业主公开，业主只见收费，不了解支出，感觉享受不到合同约定的管理和服务，造成业主对物业服务工作的认可度和信任度低下，使得业主在合同到期后不再选择原物业服务企业。随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业服务企业的决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。

3）企业自身包袱沉重，无力履行物业服务合同而退出。

物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但“建管合一”在行业内还较为普遍。相当一部分物业服务企业是由房地产建设单位组建，隶属于建设单位的子公司。这类物业服务企业出于其母公司的制约或观念的守旧，没有扩大管理规模的意识。有的物业服务企业是在以前老的国有企业基础上整合起来的，接纳了许多原企业的多余人员，这些人员素质低、管理服务水平不高，但是工龄长，一般不宜采取解除合同的方式，因而在物业服务企业自身造血能力不足的情况下，企业的包袱越来越沉重。有的物业服务企业不具有成本转嫁能力，当物业服务成本上升时，只能被动接受并由自己吸收增量部分。事实上，即使是保本定价法（全部成本）也只能维持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而下降，形成非良性循环。(www.xing528.com)

3.因建设单位原因导致物业管理项目退出原因分析

1）前期承诺不兑现。

建设单位在商品房的销售阶段作出的前期承诺到业主入住后不兑现是一个普遍问题。物业服务企业在承接项目时，没有与房地产建设单位就前期承诺的责任承担问题交割清楚，造成很多后遗症。业主对于这些问题的解决方案往往就是拒缴物业服务费，据中国社会调查事务所用计算机辅助电话进行的市场调查资料显示，在遇到物业管理纠纷时，有20.2%的消费者采取拒交物业服务费的手段。而物业服务企业迫于种种压力，一般不敢公开向建设单位主张权利，最后往往选择退出项目管理服务的方式进行逃避。

2）遗留问题不解决。

物业服务企业代替建设单位解决项目遗留问题，是现在很多“父子关系”的物业服务企业的一项工作，然而很多建设单位的遗留问题往往不是一朝一夕形成的，解决起来比较复杂，且成本费用非常高。北京市宣武法院近年审理的上千件物业管理纠纷案中，有七成是因建设单位遗留问题引发。在建设单位对物业服务企业资金支持不足的情况下，物业服务企业单靠自身的力量往往很难使业主满意。在遗留问题迟迟得不到解决的情况下，业主往往将责任归责于物业服务企业，以拒缴物业服务费的方式来“维权”。

4.因业主原因导致物业管理项目退出的原因分析

1）业主消费意识差，物业服务企业因物业服务费收缴率低而退出项目。

目前，有的小区部分业主的思想还停留在计划经济时代，已经习惯了“只享受，不（少）付费”，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。有些业主不清楚物业服务运行的全过程、管理服务工作量和个项费用的开支情况，日常进出看到的只是秩序维护员、清洁工在工作，于是凭直觉作出简单判断，认为质价不符。由于物业服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户。物业服务企业不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”。他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费──物业服务企业亏损──服务质量下降──业主长期拒交费。而目前的业主拖欠物业服务费尚未与我国的个人信用体系相挂钩，物业服务企业除了诉讼解决以外没有其他途径来强力救济。

2）业主对于物业管理的政策了解存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问题达成一致。

由于目前业主对物业服务的消费观念尚未完全形成，但是随着公众法律意识、维权意识增强和媒体对物业服务负面消息报道增多，业主对物业服务的要求和期望却很高，很多业主希望用缴纳低廉的物业服务费换来无限的管家贴身服务，加上一些物业服务企业在自身宣传时没有讲清楚服务的内涵与外延，往往让业主在理想与现实之间形成较大反差；物业管理法律关系中某些共性问题如小区停车收费问题、业主财产损失纠纷、共用部位出租、物业收费标准及服务内容有欠协商问题等长期存在并到达了矛盾多发时期；同时物业管理纠纷具有很强的示范效应，一个小区内某几名业主起诉或被诉，经过媒体报导渲染后，往往会牵连其他有同样情况的业主起诉或被诉，在矛盾激化的情况下，有的物业服务企业会选择退出在管项目。

3）业主之间矛盾突出，业主大会（业主委员会）履约能力不强，物业服务企业无法实施正常管理。

我国的业主委员会制度，由于没能充分考虑到我国物业管理产生的背景和社会需求，从开始自发的发起后，基本没有经过一定时间的磨合和实践，就在政府的规定和各地的推动下进入了快车道，这样就自然缺乏了市场基础和适合的土壤，形成履约能力不足的局面。在现实中，一些运作不规范的业主委员会将自己的权利凌驾于众多业主和业主大会之上，擅自以业主大会的名义解聘物业服务企业，当物业服务企业质疑业主委员会的解聘程序是否合法时，双方便产生争议，最终导致“恶炒物业服务企业”的事件发生。同时由于目前法律上对业主大会（或业主委员会）这一自治组织法律地位规定的缺失，加之没有一定的办公经费支持，使得其无法为过失甚至违法行为承担相应责任。