如何进行新建物业承接查验

新建物业的承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。国家鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提出有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

1.承接查验的物业应当具备的条件

新建物业达到以下条件方可进行承接查验：

1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。

2）物业服务企业与建设单位或产权单位签订的前期物业服务合同生效。

3）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具。

4）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

5）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。

6）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

7）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

8）法律、法规规定的其他条件。

对于下述情况，要拒绝进行承接查验：

1）严重违反国家有关法规。

2）未能通过有关政府职能部门的验收。

3）工地与交付物业不能有效隔离。

4）机房不能完全独立封闭。

5）其他可能危及设备正常运行和居民人身安全的物业。

2.承接查验依据

1）物业买卖合同。

2）临时管理规约。

3）前期物业服务合同。

4）物业规划设计方案。

5）建设单位移交的图样资料。

6）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

3.物业承接查验的工作程序(www.xing528.com)

1）建设单位书面提请物业服务企业承接查验，在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；物业质量保修文件和物业使用说明文件；承接查验所必需的其他资料。

2）物业服务企业按照承接查验标准，对建设单位提交的申请和相关资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

3）物业服务企业会同建设单位按照承接查验的主要内容及标准进行验收。

4）验收过程中发现的问题，按质量问题的处理办法处理。

5）物业服务企业与建设单位确认承接查验的结果，并签订承接查验协议。

6）经检验符合要求时，双方办理物业交接手续。

4.物业查验的主要内容与方式

（1）物业查验的主要内容

1）物业资料。在办理物业承接查验手续时，物业服务企业应接收查验下列资料：

①竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

②设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

③物业质量保修文件和物业使用说明文件。

④物业管理所必需的其他资料。

2）物业共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

3）共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给水排水管线、电线、供暖及空调设备等。

4）共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

（2）物业查验的方式承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，而是在物业建设单位竣工验收的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，对发现问题应督促建设单位及时解决。

查验的相关资料由建设单位提供，物业服务企业主要是进行必要的复核。物业服务企业应督促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重安全隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用的，物业服务企业可以拒绝承接物业。查验的方式主要有以下几种：

1）核对查验。对移交的资料和设备设施进行核对，查看是否存在疏漏和错误。

2）观感查验。观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。

3）使用查验。使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。

4）检测查验。检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。

5）试验查验。试验查验通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试相关设施设备的性能。