项目法律政策风险分析

（1）合作方式及条件

1）合作方基本情况：合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。

2）合作方式：例如，一次性买断土地、建后分房或分面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3）付款进度及其与拿地程序的配合。

4）其他合作的主要条件。

5）与合作方式相关的其他法律规定。

（2）土地法律性质评估

1）现状。土地所有权归属，土地使用权归属，土地的用途。

2）规划。规划所有权归属，规划使用权归属，规划的用途。

（3）取得土地使用权的程序评估

1）取得土地使用权的程序。

2）取得土地使用权需要的工作日。(www.xing528.com)

3）取得商品房用地土地使用权所需条件。

4）取得土地使用权的风险及控制，即取得土地使用权存在的不确定因素及解决。

（4）土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1）土地性质变更的程序和理由。

2）土地性质变更的政策支持或障碍。

3）土地性质变更需要的工作日。

（5）政策性风险评估

分析由于城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素而导致项目中断开发、报批报建流程无法完成，项目开发期间土地性质变更受挫而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

（6）总体评价

项目开发对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。例如：签约合同中明显对本公司不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。