前期工程费用的预估与控制

房地产项目前期工程费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量估算。基本报表为前期工程费估算表（表9-26）。

表9-26 前期工程费估算表 （单位：万元）

其中，规划设计一般占到建筑安装工程费的1.5%～3%，市场调查与可行性研究费一般占到建筑安装工程费的0.5%～1%，水文与地质勘测一般占到建筑安装工程费的0.05%～0.15%，三通一平费一般占到建筑安装工程费的1%～1.5%。所以，前期工程费用一般占到建筑安装工程费的3%～6%。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的前期工程费用估算

参考点评：本案例计算简单，全部费用几乎都是按照建筑安装工程费用的一个百分比来计算，适合于具体数据不太清楚时的简单估算，其“计算依据”十分具有借鉴意义。该案例的前期工程费为357万元，而建筑安装工程费为8400万元，其前期工程费占建筑安装工程费的4.25%（表9-27）。

表9-27 本项目前期工程费用估算表

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的前期工程费用估算

参考点评：本案例首先提出两个每平方米的费用指标再与面积18440m²相乘，得出费用金额。其中，本案例的前期工程费150.32万元为建筑安装工程费4430万元的3.4%。

本项目前期工程费用由两部分组成，一是现场勘探、定界、招投标、临水、临电、勘测、勘探、环评等费用，一是设计、估价和监理费。其中现场勘探、定界、招投标、临水、临电、勘测、勘探、环评等费用每m²约为10元，设计、估价和监理费用每平方米约为70元。项目前期工程费用构成详见表9-28。

表9-28 项目前期工程费用估算表

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优秀案例三：某房地产项目可行性研究的前期工程费用的估算

参考点评：本案例的前期工程费用包括规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察费和筹建开办费四项，均以建筑安装工程费的百分比来计算，指标数值在一般范围内，普遍适用。案例的建筑安装工程费为20676.77万元，前期工程费为1199.26万元，前期工程费占建筑安装工程费的5.8%（表9-29）。

表9-29 某房地产项目可行性研究的前期工程费用的估算

（续）

优秀案例四：某房地产项目可行性研究的前期工程费用的估算

参考点评：本案例详细列示出前期工程费中规划设计、勘察等阶段的具体项目明细费用，如审图费、城市规划报建费等，使费用估算免于笼统，更加具体，有助于读者了解费用的构成。

案例的费额等于各项费用的单位成本乘上面积，是一种概算指标估算法。其中，建筑面积为151024m²，占地面积为37942.4m²，前期工程费752.5万元占建筑安装工程费24292.2万元的3.1%。

前期工程费是房地产开发项目开工前的一些准备费用，主要包括：可行性研究费、规划费、勘探设计费、七通一平费等，共计752.5万元（表9-30）。

表9-30 某项目的前期工程费