如何确定项目产品档次定位？

项目产品档次定位就是回答把该房地产项目开发成什么档次楼盘这个问题的过程。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的项目产品档次定位

参考点评：本案例从产品档次定位的主导思想分析到其他项目产品档次定位，最后采用差别定位法对该项目产品进行定位，体现了开发商对该项目的自信。

本项目规模较大，且项目的运动题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是我们进行产品档次定位的主导思想。

结合本市目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高、配套设施完善、生态环境良好、社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。××项目产品定位于中高档，并以古文化与古风建筑获取良好的销售业绩充分说明了这一点。目前，通常成都郊县房产多以中低档定位，与项目相邻的××花园走中低档路线。而本项目具有的体育题材优势，在全国的影响力巨大。主流消费体由高文化中收入、高文化低收入、中文化高收入、中文化中收入、低文化低收入的5个组群构成。

因此，本项目采用差别定位法，走中高档楼盘定位路线，有力、有效借用并推广原有品牌，高速提升开发商在成都的社会形象，体现奥林匹克精神辐射出更深广、更丰富的生命内涵。

优秀案例二：某城市综合体项目可行性研究的项目产品档次定位

参考点评：本案例十分详尽地分析了综合体项目多样化的功能对区域地段价值的提升作用，强调项目的规划无论在用地指标的设计中，还是客户群的定位上，都以打造中高端产品为目标，以此说明区域环境自身条件及市场均要求项目开发中高端档次物业的路线，从侧面可以看出开发商对开发高档次项目坚定的倾向。

（1）对区域地段价值的判断

1）城市对本区域发展的重新重视，将给区域的发展带来广阔的空间。

2）区域的内、外交通格局产生了质的变化，从而提升了区域形象力、吸引力、辐射力等方面。

3）本项目的进驻从本质上改变了区域原本单一的居住功能，融入了更多核心区域必备的功能。

因此，区域原本封闭、功能单一、冷淡的中低端地段价值，将向开放、功能综合、繁荣的中高端地段价值转变。区域的地段价值完全被颠覆，我们审视的眼光及思考的角度必须相应地放眼未来。

当然，一个区域的地段价值发生转变是从量变到质变的过程，是需要时间的积累，但是随着政府的大力投入、本项目快速启动，我们判断，区域的地段价值已经进入质变期，在2007年以后，将得到充分体现。

（2）区域地段价值转变在房地产方面的影响

1）对项目市场定位的影响。项目的市场定位应该与所处地段价值相对应，两者气质是应该是相匹配的。一个相对冷淡的中低端地段上，打造中高端项目，存在较大运营风险；一个相对繁荣的中高端地段上，打造中低端项目，无法充分发挥地段价值，经济效益将受损。因此，就地段价值而言，本项目有条件打造中高端项目。(www.xing528.com)

2）对区域购房消费的影响。以区域原有的地段价值而言，购房消费是封闭的、中低端的；而随着地段价值的转变，购房消费将会呈现开放的、中高端的变化。具体而言，区域外的中高端消费者将进入本区域，从而在结构上整体提高了区域消费层次。

因此，我们认为，在地段价值产生明显提升的情况下，本项目的定位可比区域内现有项目略高。

（3）对功能多样化价值的判断

本项目融合了多种功能，并且，该部分功能某些建筑的启动早于销售部分，这对于提升销售产品的品质与档次有较大的直接作用。因此，作为“城市综合体”一部分的销售产品，有条件比区域内现有项目的定位来得略高。

同样，我们认为，作为“城市综合体”一部分的产品定位有其自身的特殊性，定位可比区域内现有项目略高。

（4）对项目用地指标的判断

目前项目容积率为3.0，中、低层高端物业路线无法实现，因此必须从物业类型以外的方面，如小区整体排布、户型功能、产品附加值等方面，来考虑如何在较高的容积率下打造中高端产品。

（5）对目标消费层次的判断

对于区域内的中高端消费者而言，由于本区域现有的项目档次普遍不高，所以一般倾向于向太湖新城、蠡湖新城选择，而一旦本项目上市，将在很大程度上截留本区域的中高端消费者。而对于区域外的消费者而言，应该以中高端为主，是有能力也有需求在更理想的区域选择物业的人群。所以，未来目标消费者层次以相对中高端为主。

（6）对本项目整体定位思路的总结

1）所处区域的地段价值快速提升，是本项目打造成为中高端物业的有力支撑。

2）项目自身“城市综合体”的特征与运营模式，要求本项目打造成为中高端物业。

3）未来消费者结构的变化，引导着本项目打造成为中高端物业。

因此，我们认为，本项目（住宅）整体定位思路应该为中高端物业路线。并且，必须在容积率3.0的条件下，从小区整体排布、户型功能、产品附加值各方面综合考虑如何实现中高端路线。