如何确定板块范围的界定？

所谓板块范围的界定，就是界定某个城市或区域内的不同板块的地理范围，以便于后面的分析更加精确。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的板块范围界定

参考点评：本案例把该区域分为三大板块，并对比分析了各板块的特征及优势劣势，为项目的选址提供依据。

据目前的不完全统计，虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通3号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通3号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年三大板块上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密；与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着M8、M1号线等建设而得到改变。交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是不争事实。

虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。

优秀案例二：某商业综合体项目可行性研究的板块范围界定

参考点评：本案例从点、线、面三方面出发，划分了三大主要商圈，并具体分析了各个商圈的商业规模、人流量、主要经营业态等情况，使读者对区域的商业氛围有了大致的了解，同时能简单对比板块间的优劣。

福州商业格局是以八一七路黄金商业中轴线向外，城市商业发展为由点到线向面扩散。

福州商业原点：三坊七巷，具有悠久的历史，目前处于整体改造状态。

福州黄金商业走廊：以八一七路和东街口为核心，津泰路、元帅路、省府路为扩展区，在福州人心目中占据不可动摇的地位。

福州商业扩散面：20世纪90年代初向五一广场商圈扩散，90年代末向台江商圈扩散，到2005年向万宝商圈、城东商圈扩散。

福州城市级商圈以东街口、台江、万宝三大商圈为主，其地位在未来相当长时间内不会受到撼动。

东街口商圈商业规模为60万m²左右，人流量为6万～8万人/日，主营百货店和专卖店。商圈内有代表福州历史文化印记的三坊七巷，因此具有其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口在历史上一直是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。聚集了众多中高端百货商场和品牌旗舰店、形象店。

台江商圈商业规模为100万m²左右，人流量为5万人/日，主要以批发零售业为主。该商圈主要为步行商业带，是福州商品批发的主要集散地，其中以中亭街最为代表性，主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅，主要是经营中低档服饰。

万宝商圈商业规模为40万m²左右，人流量为6万人/日，主要业态为ShoppingMall，以店中店为主。福州唯一一个双ShoppingMall模式，其商业综合体的优势日益凸显，丰富的业态满足了市民购物、休闲、娱乐、饮食等多方面的消费需求，成为一个日均人流量达5万人的繁荣商圈。

优秀案例三：某写字楼项目可行性研究的板块范围界定(www.xing528.com)

参考点评：本案例在板块范围的划分前，首先阐述了划分的原则，表现出划分的严谨性和科学性，值得参考。

（1）划定的原则

1）商务区影响。

2）行业类型。

3）距离。

4）城市规划。

（2）研究范围

北至江湾体育场、南至黄浦江、西至大连路、东至军工路。

（3）包括区域

包括区域主要有：五角场区域、大连路现代服务区域、北外滩区域、东外滩区域。

五角场区域、大连路现代服务区及近邻的本项目的北外滩区域是目前整个杨浦区商务办公的主要所在区域，因此大通将其作为重点竞争区域来研究。

五角场区域以中小型尤其是小型企业为主，新建写字楼基本以出售模式为主，投资客占一定份额，整体租金一直处于中低位徘徊。

大连路现代服务区又称大连路总部研发集聚区，其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4km²。

北外滩区域以航运为特色的，商贸办公发达，居住舒适、交通便捷、历史文化内涵丰富的新兴城区。

东外滩区域原本是杨浦区最主要的工业区域，云集着很多的厂房和棚户建筑，现被列入政府重点发展区域之一，未来升值空间较大。