分析城市房地产市场供给情况

城市房地产供给情况分析主要是通过以下几个方面来进行：一是产品供给类型分析；二是产品供给量分析；三是土地供给分析；四是产品开工和竣工情况分析。

1.产品供给类型分析

产品供给类型分析就是把不同类型的产品数量、开发规模、比例、具有代表性项目等进行分析。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的产品供给类型分析

参考点评：本案例分析了不同住宅类型的供应比例，并把各类住宅的特征进行了详细分析（表4-4），同时也列举了几个具有代表性的项目来说明产品的供给情况，反映出该可行性研究的细致。

表4-4 各档次产品2011年上半年需求状况

由表4-4可见，如忽略统计误差，市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。

区域市场各档次产品的集合特征：市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类：

（1）低于2500元/m²

该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。这些楼盘借助地理位置及产品投入等全方面地降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。建筑形式基本为多层。具有代表性的项目见表4-5。

表4-5 低于2500元/m²产品代表项目分析

（2）2500～3500元/m²

该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。此类产品也多数分布于城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，在景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势之不足。且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。具有代表性的项目见表4-6。

表4-6 2500～3500元/m²产品代表项目分析

（3）3500～4000元/m²

该档次产品的开发基本分为两大类：一类产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类是跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。代表性的项目见表4-7。

表4-7 3500～4000元/m²产品代表项目分析

（4）4000元/m²以上

此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目，代表性项目见表4-8。

表4-8 4000元/m²以上产品代表项目分析

优秀案例二：某房地产项目可行性研究的产品供给类型分析

参考点评：本案例以饼图给出2010年项目所在区域各物业的供应量比例（图4-18），分析预计未来将增加商业物业的供应量，简单直接。

图4-18 2010年项目所在区域各物业的供应量比例

2010年市场供应依然以住宅为主，各类物业供应量较2009年均有所上升，其中办公物业供应占比增长明显，占到了8.3%，主要是受郑东新区办公物业的持续供应影响。连续的针对住宅市场的调控，使得市场资金逐渐转向商业和办公物业市场，投资者的观念逐渐转变，商办市场热度已逐步升温。预计随着大量城中村综合体项目带来的商业物业的增加及郑东新区2010年成交的大量商业用地的建设，未来全市商业物业供应比例仍会有一定程度的提高。

2.产品供给量分析

产品供给量分析主要是分析不同类型的产品的供给数量、面积等，以预测该类型产品未来供给量及供给量的变化为此类产品带来的机遇与挑战。

优秀案例一：某商品房地产项目可行性研究的产品供给量分析

参考点评：本案例以柱形图配以趋势线描述了2001—2010年郑州市商品房销售面积的走势（图4-19），揭示该市商品房市场供不应求的现状，映射出市场对商品房地产项目的炽热将有利于本项目开发。

图4-19 2001—2010年郑州市商品房历年供求走势图

2001年以来，郑州市商品房市场供应、成交总量不断逐年增大，并在2007年达到了历史新高。之后受宏观调控和经济危机的影响，2008年市场出现萎缩，2009年在宏观政策影响下市场开始回暖，成交刷新历史新高突破千万平方米大关。2010年市场供应受2009年开工量上升影响而增长明显，达到了30%，但市场成交依然保持千万平方米以上的平稳高位水平，市场供不应求态势有所缓解但并未彻底转变。2010年全市商品房依然延续供不应求态势，但供求比相对2009年有所下降。

优秀案例二：某写字楼项目可行性研究的产品供给量分析

参考点评：本案例针对项目所在区域2004—2010年写字楼的预售面积与销售面积的变化情况，分别以柱形图和走势线分析了面积与价格间的关系及供求的走势（图4-20）。案例用两个角度进行供给量的分析，更有力地说明了未来写字楼的供应会继续攀升。一方面，供给量的增加证明写字楼市场走热；另一方面，供给量膨胀会减缓供不应求的现象，抑制了市场对写字楼项目的接受程度。

2010年办公物业市场供应强劲，供应量同比增长258.9%；成交大幅增加，成交量同比增长34.5%；价格上扬，成交均价同比增长62.3%。整体供求比为1∶1.2，供求矛盾有所缓和，但仍然供不应求。

2010年办公物业新批准预售为78.31万m²，较2009年预售21.82万m²增长258.9%，成交量为93.66万m²，较2009年成交量69.61万m²增长34.5%，成交均价为8522元/m²，较2009年办公市场成交均价5252元/m²上涨62.3%。

2008年受金融危机影响，众多开发商都放慢了对办公物业的开发力度，使得2009年办公物业供应量急剧减少。2009年后，宏观经济形势转好，商品住宅市场迎来了小阳春，成交量一路飘红，在追涨预期心理的刺激下，办公物业成交量猛增，2009年办公物业出现了严重的供不应求。2010年投资客大量入市，推高了办公物业成交量。所以在2010年郑州房地产市场较为活跃的大背景下，办公物业市场供应和成交都大幅攀升，创历史新高（图4-21）。(www.xing528.com)

图4-20 2004—2010年郑州市办公物业量价走势图

图4-21 2004—2010年郑州市办公物业供求走势图

3.土地供给情况分析

土地是房地产开发的基础，所以土地供给的情况需要单独分析。土地供给情况分析通常是分析土地的供给数量、总供给面积、各类用途土地的供给数量和面积等。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的土地供给情况分析

参考点评：本案例区分了住宅和商业地产的土地供给幅数和总占地面积，并用柱状图直观地呈现出近年土地市场的情况（图4-22）。

截至2010年10月13日，本市本年累计推出土地15幅，其中住宅11幅，总占地面积119.68万m²，总建筑面积预计在160万～180万m²，商业4幅，总占地面积11.46万m²。正在出让的土地面积约27万m²，预计全年将推出160万m²左右，总建筑面积在220万m²左右，出让土地面积基本与2012年持平。

图4-22 近年土地市场情况图

优秀案例二：某商业地产项目可行性研究的土地供给情况分析

参考点评：本案例分别从项目所在城市和项目所在区域两个层次分析土地供应情况。针对郑州市的土地市场，案例用条形图比较了2007—2009年的土地供应量（图4-23），还标示出各行政区的土地供应分布图（图4-24），让读者对城市土地供应的总体情况及区域分布情况有宏观认识。进而，案例针对项目所在区域，以表格的方式详细列示2010年区域每月土地出让面积、成交面积、成交土地可建面积、成交总价等具体数据（表4-9），不仅展示出土地供给的动态变化情况，更揭示了区域在土地供应上的领先优势。

图4-23 2007—2010年郑州市土地供应走势

图4-24 2010年郑州市各行政区土地供应分布图

（1）郑州市土地市场分析

2010年，郑州市通过招拍挂方式累计供应各类土地114宗、总面积达到672.34万m²，其中扣除撤牌、流标等22宗、44.99万m²外，实际出让土地92宗、627.36万m²，供应面积较2009年增长了29.7%，但总量上仍不及2007年。

2010年供应土地中，纯住宅用地主要集中在郑东新区、中原区和管城区，分别为37万m²、28.57万m²和23.87万m²，其他区域供应很少；商服用地几乎集中在郑东新区，为33.96万m²。

（2）郑东新区土地市场分析

2010年郑东新区商品房土地出让面积125.7万m²，可建总建筑面积476.4万m²。郑东新区是全市供应地块幅数最多的区域，用地集中在金水东路两侧的“政务圈及高铁经济圈”内。

表4-9 2010年郑州郑东新区土地成交情况

4.产品的开工与竣工情况分析

产品的开工和竣工情况也就是供给产品未来的完成量和已完成的数量、面积，可以体现整个房地产市场总体的供给情况。

优秀案例一：某写字楼项目可行性研究的产品的开工和竣工情况分析

参考点评：本案例用折线图表示办公用房的开工和竣工面积，能更清楚地观察到整个办公用房市场供给的趋势是有起有落的（图4-25、图4-26）。

图4-25 2005—2011年办公用房开工面积

图4-26 2005—2011年办公用房竣工面积

进入2012年后，写字楼市场平淡中见活跃，预计全年写字楼供应量应能达到140万m²以上。其中，××区的供应量将有33万m²左右。目前，CBD地区只有数码01、新亚大厦、成中大厦和凯特达利等项目约20万m²的供应量；在建的有融科资讯中心和腾达大厦等；金融街地区有新开盘的国际金融中心以及下半年将要开盘的11万m²的富凯大厦和同样规模的中证大厦，总共约30万m²的供应量。综合起来，大约有141万m²的供应量入市。

历年来办公用房的开工面积由2005年的200m²上升到2008、2009年高峰，超过600万m²，由于当时写字楼市场的投资过热，2009年后逐年回落，到2011年大约在449万m²左右。

优秀案例二：某商品房地产项目可行性研究的产品的开工与竣工情况分析

参考点评：本案例首先剖析了2009～2010年房地产施工面积增速由低迷到提高的原因，继而图表结合地介绍了2007～2010年该市商品房施工与竣工的变化走势（图4-27），用上升的施工量竣工量证明商品房市场行情见涨。

图4-27 2007—2010年郑州市商品房施工/竣工走势

房地产施工面积增长速度与投资和土地供应有较大关系。经历了2009年暖市之后开发商资本充裕，但是在土地市场供不应求的大环境影响下，开发商缺乏足够的土地储备；另一方面，目前开发商普遍看好后市，转变了战略模式，拿地、囤地现象普遍存在，共同促成了施工面积增速较低的局面。

2010年房地产新开工面积快速增长，商品房新开工面积1811.8万m²，同比增长25.47%。2009年房地产市场供不应求的大环境下，房价一路飙升，这造成了刚性需求客户的心理恐慌，提前了购房计划；增强了投机型客户对房价提升的心理预期，由此加剧了房地产市场供需严重不平衡的现状，开发商看好房地产市场，纷纷加大了开工力度，随着2010年新开工面积的入市，预计2011年下半年供不应求的现状将会得到部分缓解。

投资、开工的增长情况会直接影响到竣工量。2010年商品房竣工面积944.6万m²，同比增长46.9%，2010年房地产市场较为活跃，房地产开发商看好后市，充裕的资金投入使得房地产开发速度提高，进而增加了竣工面积。