城市房地产市场需求情况分析

城市房地产市场需求情况分析主要包括产品需求类型分析、产品需求量分析、潜在客户数量分析三大方面。

1.产品需求类型分析。

消费者对于房地产市场产品类型有一定的偏好，需要对如普通住宅、高档公寓和别墅需求，或者对户型格局和建筑面积的偏好等方面进行分析。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的产品需求类型分析

参考点评：本案例用柱形图把住宅客户群对三种不同类型住宅的需求情况进行了描述，并且用住宅成交量的多少来衡量客户对不同户型的偏好情况。

从市场需求来看：多层住宅占59.60%、电梯住宅占24.20%、别墅项目占6.20%（图4-5）。

图4-5 物业类别需求情况

2011年本市户型面积需求的主流区间集中在90～150m²，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持一致。该区间成交量占两届房交会总成交量的57%。150m²以上的户型成交量占全年总成交量的17%。90m²以下的小户型商品房有较为明显的变化：70～90m²的户型成交比例从春交会期间的17%下降到秋交会期间的14%，总体成交比例为14.3%；2011年推出70m²以下的户型多为精装房，主要客户群为普通白领及单身贵族，其成交比例从春交会期间的9.6%上升到秋交会的12%，全年成交比例为11.84%。

优秀案例二：某住宅项目可行性研究的产品需求类型分析

参考点评：本案例按消费型需求、预防性需求、投资型需求、投机型需求四个方面剖析福州房地产市场的需求情况，并以此为理论指导总结出福州房地产需求的五个特征。案例提及到的四个需求普遍适合于住宅项目可行性研究报告中的市场需求类型分析。

（1）消费型需求

1）传统思想影响下的自住型需求。

2）经济增长拉动的改善型需求。

3）旧城改造引致的被动型需求。

4）城镇人口不断增加带来的外来型需求。

（2）预防型需求

预防型需求是指居民预期房价会继续上升的情况下而提前释放出来的需求。比如，一些父母提前为子女购买房产、单身青年提前购房等。

（3）投资型需求

投资型需求是指居民为获得房地产增值和租金收入而产生的对房地产的需求。由于房地产兼具实物资产和虚拟资产的特性，使其成为非常合适的投资对象。

（4）投机型需求

投机型需求是指市场主体通过弄虚作假哄抬房价以牟取暴利而产生的虚假需求，目的在于短期牟利。

（5）福州房地产需求的主要特征

1）多数居民仍以购房而非租房为居住首选。

2）城市化进程加快，外来人口需求较大。

3）对保障性住房的需求增多。

4）对中低价位小户型的中低档住房需求旺盛。

5）对高价位大户型的高档住房需求不减。

优秀案例三：某房地产项目可行性研究的产品需求类型分析

参考点评：本案例以表格形式列示了不同类型房地产产品的优势地段区域、客源、装修情况需求、销售情况及客户购买动机（表4-3和图4-6），揭示不同条件下市场对产品类型的偏好程度。开发商针对项目自身条件的差异，选择开发不同类型的产品，犹如查表的形式，十分便捷。

表4-3 某房地产项目可行性研究的产品需求类型分析

图4-6 受访者预计租用面积及占比

优秀案例四：某写字楼项目可行性研究的产品需求类型分析

参考点评：本案例是一个写字楼项目潜在需求的市场调查研究结果，使用了大量图表与真实数据进行说明与分析。案例首先简要介绍了调查目的、方法与对象，以示调查的真实有效。然后针对预计租用面积、对办公物业不同方面的倾向性及对商业配套设施的要求等多方面配以图表和文字分析，抓住最受关注的需求，融入到本项目的开发中，案例以市场调查数据总结出写字楼的市场需求，更贴近市场真实诉求。值得注意的是，案例中的图表均重点标示出了客户对产品的最主要诉求，使读者一眼便可知关键。

（1）××区办公楼市场潜在需求研究框架与受访者背景

调查目的：为了解目标租户对于杨浦区办公物业的倾向性选择。

调查样本与方法：共21个样本，通过入户访谈的方式进行。

调查对象：在杨浦区已经设立公司的外资、外地和本地企业。

1）受访者预计租用面积。

在有搬迁/扩张计划的受访者中，近42%的企业计划扩租的办公面积在301～500m²；37%有扩张意向的企业，可能需要的面积将达到500m²以上；这种扩张意向意味着对高品质办公楼的需求。

2）选择办公地点时的重要考察因素分析（图4-7）。

图4-7 选择办公地点时的重要考察因素分析

在选择办公地点时，受访者表示商业配套完善，交通便利，区位条件好是最重要的考察因素；特别是交通是否便利是绝大多数受访者提到的考察因素。

①对办公物业品质的要求分析（图4-8）。

图4-8 对办公物业品质的要求分析

对办公物业品质的要求方面，受访者表示较短的电梯等待时间，舒适的空调系统和气派的外立面是最为关注的因素。

其中最受租户关注的是空调舒适度和等待电梯的时间，造成这种情况的主要原因是杨浦区现有的办公楼往往建成时间比较早，所以在设施配备上存在一定的欠缺。

另外，出于对公司形象的考虑，外立面气派也是很多租户较多考虑的。

②对交房条件的要求及占比（图4-9）。

图4-9 对交房条件的要求及占比

受访企业中有57%希望提供毛坯房以便通过个性化装修来更好地体现企业文化。

另外，装修的质量保证也是选择自我装修的原因之一。

③对空调系统的要求及占比（图4-10）。

图4-10 对空调系统的要求及占比

35%的受访者表示需要总控式中央空调。(www.xing528.com)

45%的受访者表示需要分层式中央空调，以更好满足不同需求。

④对商业配套设施的要求（图4-11）。

图4-11 对商业配套设施的要求

在商业配套设施方面，受访者认为餐饮、金融机构和超市是非常重要的。

餐饮是办公楼内员工日常使用最为频繁的商业配套。快捷方便的餐饮配套可以节约员工的用餐时间，提高办公效率；而体面舒适的酒店环境也有助于受访者平时接待客户所需。

为方便日常的财务结算和商务往来，金融机构和邮政配套也是受访者十分关注的配套设施。

为了方便日常购物或者消费，受访者们对超市的需求也较多。

（2）××区办公楼市场潜在需求分析

××区办公楼租户需求分析结果显示，目前在××区的企业规模普遍较小，80%的受访者员工数量在50人以下。其目前租用的办公面积也多集中在100～300m²。

在访谈过程中，我们了解到部分租户因不满现有办公物业或有扩张计划将于现有租期结束后搬迁。在这部分受访者中，近37%的企业计划扩租的办公面积在500m²以上。这一需求的释放将消化大量的杨浦区现有的空置办公面积，直接刺激优质办公物业租金的上涨。

2.产品需求量分析

产品需求量分析就是预测潜在客户群愿意且能够购买的房地产市场产品的数量。

优秀案例一：某房地产项目可行性研究的产品需求量分析

参考点评：本案例根据客户群对置业方式的选择和置业目的的选择分析计算出中高档住房的需求量，暗含该项目的定位信息。

随着今年住房货币补贴政策的进一步到位，住房消费制度的不断完善，将形成以存量带动增量，住宅一级市场和二级市场联动的良性循环。同时，金融机构住房业务品种创新，住房贷款门槛不断降低，居民购房按揭贷款期限最长8成30年，这为部分暂无购买力，但有稳定收入的消费者提供了方便。目前，本市已有80%的购房者接受了按揭购房置业方式。政策性利好将实质性缓解市民的购房压力，而存款利率的逐年降低、房地产的保值、增值功能的越加显现，这将有助于推动房地产作为新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会闲散资金进入住房消费领域，刺激住房市场需求。

本市现有人口约72万人，包括外地在本市经商人员共约80万人。按本市国民经济和社会发展规划，市区框架正进一步拉大，城市人口将大幅度增长，预计4～5年人口将达到100万人。该项目定位于本市15%的中高收入消费群体。据调查在近3年，该类人员需购住房约为：80万×15%÷3×15%=1.2万套（以户均3人计），以每套120m²计算还需新建中高档住房144万m²，随着老百姓经济条件的进一步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来3～4年之内仍将是房产供需两旺期。

优秀案例二：某公寓项目可行性研究的产品需求量分析

参考点评：本案例采取了总分式结构的分析方法，首先分析项目所处的长三角区域的重点城市住宅项目2009年至2010年1月的成交情况，根据走势预测成交量回调不乐观。继而进一步细致分析项目所在城市上海市同期商品房及公寓市场的走势，可见成交情况趋势与长三角重点城市的变化相近，并计算出成交套数环比下降率与成交面积环比下降率等定量指标，具体反映变化情况。最后切合项目，比较所处区域的公寓市场2009年12月与2010年1月的交易量，指出高达23.6%的降幅。案例由宏观至微观的分析手法值得学习，并且能配以柱形走势图和真实数据，紧扣住宅公寓这一开发类型研究分析，具有参考价值。

（1）长三角主要城市2009年至2010年1月住宅成交分析（图4-12）

进入2010年以来，长三角主要城市均出现成交量下跌的现象，各主要城市中除合肥相对跌幅较小，其余城市均深度回调。

上海地区成交量连续两个月大幅回落，1月深跌明显，预计短期继续回调的可能性不大。

图4-12 长三角主要城市2009年至2010年1月住宅成交情况

（2）上海地区2009年至2010年1月商品房市场成交走势（图4-13）

进入2010年以来，上海市商品房成交量严重萎缩，成交均价小幅下滑。1月成交套数环比下降约53%（8751套），成交面积环比下降59.3%（100.86万m²）。

图4-13 上海地区2009年至2010年1月商品房市场成交走势

上海地区市场显现出疲软迹象，缩减达约60%，2010年1月的商品房成交量仅高于去年1月，成为12个月以来的新低。

从不同产品的成交量来看，公寓、别墅、办公、商业市场均全线大幅下跌。

（3）上海地区2009年至2010年1月公寓市场成交走势（图4-14）

进入2010年以来，上海公寓市场量价齐跌。1月上海公寓成交套数环比下降53.1%（544415m²）。

图4-14 上海地区2009年至2010年1月公寓市场成交走势

（4）昆山地区2009年12月至2010年1月公寓市场成交走势（图4-15）

2010年1月昆山楼市整体成交量6101套，比上月减少1886套，降幅高达23.6%。

图4-15 昆山地区2009年12月至2010年1月公寓市场成交走势

昆山住宅市场目前受交易淡季以及政策变化的影响，开发商推盘谨慎，节奏较慢，而购房者则多持观望态度，因此导致成交量在低位依然出现下滑。

优秀案例三：某写字楼项目可行性研究的产品需求量分析

参考点评：本案例以柱形图反映了上海2006—2009年甲级写字楼的吸纳量，发现其波动较大，最高值可达48.9万m²。结合对政策及上海写字楼市场变化动态的分析，案例预测上海写字楼市场将回暖，需求增大，写字楼房地产项目的开发前景仍然乐观，可行性较强。值得借鉴的是，案例除了列示数据及对数据总结分析，更是对未来需求情况作出了展望预测，具有指引性。

（1）吸纳量分析（图4-16）

图4-16 上海2006—2009年甲级写字楼的吸纳量

从2006年开始至2009年，上海市地区的甲级写字楼吸纳量波动较大，其中以2008年的吸纳量为最高，达到48.9万m²，到2009年之后市场较为低迷，吸纳量只有22万m²左右。随着今年国家调控政策对住宅投资者打击较大，部分投资者已经转向商业地产，所以我们有理由相信，未来的办公楼市场会进入一个新的上升期。

（2）小结

2010年市场甲级办公楼市场表现良好，新增需求稳步上升，浦东和静安区域由于供应量较大，所以也成为需求最多的区域，对新增供应消化速度比较快，投资需求很旺盛。

（3）分析与展望

近来上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。特别是浦东金融中心、虹桥枢纽中心等概念的相继规划实施，核心商务区写字楼需求量将持续增加。

近期浦东租赁活动的复苏说明“2020上海国际金融中心”规划的激励效应比预期来得早。上海金融经济无论产业规模还是产业分工细化程度都将有长足发展，进而带动金融服务业规模在未来十年大幅扩张，从而拉动写字楼需求，这将是未来数年上海写字楼市场需求增长的持续动力。

基于租赁需求的回暖、开发商对供应节奏的较大幅度调整，以及国际金融中心规划的政策激励开始呈现。由于未来几年供大于求的状况比之前的预期有所改善，其对写字楼市场的冲击也会相应减轻。

3.潜在客户数量分析

所谓的潜在客户数量就是对房地产市场的需求者进行预计，这些需求者可能会成为将来房地产市场的实际消费力量。

优秀案例：某旅游地产项目可行性研究的潜在客户数量分析

参考点评：本案例是一个旅游地产开发项目，所以它的客户群就是游客。本案例着重分析的是国内游客数量，它按时间顺序用折线图呈现出潜在客户数量的变化趋势，预示着对该项目的需求量日趋增多。

国内游客方面，随着每年法定假日中长假的增多，近年来也在以年增长率超过10%的速度增加，以此为基数估计，国内来京游客数量（图4-17）。

图4-17 潜在客户分析

在较长的时间内，外省市国内游客仍是北京市饭店最主要客户，在旅游业收入中，国内游客收入目前占总旅游收入近70%，这一趋势较长时期内不会改变。以上预测中并未考虑2008年由于举办奥运会将导致游客大幅增加。