参考点评：本案例分别针对项目所在市、镇的房地产市场情况，列点总结出市场现状的基本特征。列点式的总结有助于读者较快获取重要信息，值得借鉴。另外，案例在项目所在城市的供求、价格等基本情况分析的基础上，深入延伸至镇上的市场分析，考虑周全，十分细致。
（1）××市房地产市场基本分析
1）土地供需两旺，商住用地量创历史新高。
2011年上半年××市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万m2，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万m2，同比大幅增加68%；12宗商业金融用地，占地25.38万m2，同比减少29%；45宗工业用地，占地162.49万m2。
在全国住宅土地市场萎靡不振的情况下，××市住宅土地市场可谓逆势而上，上半年200多万m2体量商住用地扎堆供应，大有势如破竹之势。商住用地的放量正好赶上广深限购、限价带来的机会，加上城际轻轨带来的机遇，许多本土和内地开发商更加看好××市这块价格“洼地”。上半年商住用地成交量为194.63万m2，远远超出往年同期水平，甚至超出2008年全年商住用地成交量，与2009年和2010年全年成交量相当。商住用地半年的供应量和成交量最高值就此轻松被改写。但由于上半年商住用地多面向二三线镇区，且银根几度收紧，开发商更吝惜手中资金，故成交楼面地价有所回落，同比下降11个百分点，为1747元/m2。
2）商住用地供应比率阶段性上升，达2008年以来最高点。
2011年上半年商住用地供应量占土地总供应量的52%，自2008年以来首度超过五成。根据某市场研究部多年监控数据显示，2006年以来××市年度商住用地供应量基本在200万m2出头，2007年达到最大为271.4万m2。商住用地供应比率自2008年以后大幅回调，2008—2010年间一直处于40%以下，今年上半年有较明显的回升，再次突破50%。商业用地虽上半年增加推地的总数，但体量比往年大幅减少，而工业仓储用地则同比去年同期少供应17宗，故上半年商住用地比率同比去年提高了20个百分点。
3）节后住宅土地市场渐趋理性，多半商住地以底价成交。
2011年上半年××市土地市场供应商住用地201.65万m2，成交194.63万m2，同比分别增加68%和85%。从月度来看，1月××市商住用地供需最旺，共供应14宗，合计59.3万m2，成交17宗，合计144.7万m2，溢价47%，无流拍土地。2月适逢春节长假，商住地交易也出现两极分化，其中仅麻涌地块成交，由于区域价潜力被看好而溢价187%，而樟木头地块因无人问津第3度惨遭流拍。至此3月开始进入转折点，商住地大部分以底价或接近底价成交。出现此情况原因有多方面，瑞峰置业市场研究部认为和多次加息和收紧放贷导致开发商资金产生缺口有关，另一方面上半年供应的商住地块多位于二三线镇区甚至偏远镇区，城区和中心镇区供应减少明显，故溢价有限。但流拍土地较少说明了市场普遍被看好，前景乐观。
4）住宅用地集中放量，楼面地价稳中趋升。
对比2010年，2011年上半年××市商住用地楼面均价趋于平稳，土地出让金总额74.27亿元，同比剧增54%，楼面均价1747元/m2，同比下降11%。从月度看，上半年每月楼面地价都在1500元/m2以上运行，尽管6月商住用地溢价率上半年最低，但鉴于6月成交的商住地多位于松山湖、塘厦、东城、万江等楼市活跃区域，尤其是松山湖和塘厦等有多宗地块成交，土地起拍价都比较高，故6月也是楼面地价最高的月份，为2149元/m2。
5）商业用地宗数增多体量减少，均价同比升20%。
上半年商业用地供应量为25.38万m2，成交量为15.71万m2，同比分别减少29%和40%。但从供应和成交的宗数来看，上半年同比分别增加6宗和3宗，可见商业用地供应的规模在减少，比较容易消化。从价格方面来看，今年上半年商业用地的区域价值普遍被看好，均价方面比去年有所提升，去年上半年的均价为1381元/m2，今年提升至1660元/m2，上升20个百分点。
虽然今年还未出现去年9月份总部基地集中拍卖的情况，但基于产业转型仍然是××市未来一段时间内的重点工作，政府正积极引导，商业地产在××市仍然有较大的发展空间。
（2）某镇房地产市场基本分析
1）某镇住宅成交价量齐升。
2011年上半年某镇住宅成交共1439套，成交面积约14.98万m2，涨幅也达到了120%；成交均价为10340元/m2，比2010年度8070元/m2上涨了28%。上半年某镇住宅成交量价齐涨主要得益于地标广场、某镇国际公馆、万科紫台、丰泰观山碧水、丰泰东海城堡等项目支撑，万科紫台、丰泰观山碧水等高端楼盘更助推某镇均价首次破万。某镇今年新供应的产品大部分已被消化，下半年销售压力相对减少，而下半年会入市的项目有龙泉豪苑、京仕柏豪庭。
2）新增区域分布：某镇遥遥领先。
市场研究监控数据显示，7月共有11个镇区有商品房新增供应，合计51.74万m2。其中住宅新增49.26万m2，供应2791套。从区域分布来看，某镇18.41万m2遥遥领先，主要是龙泉地产旗下两大项目的龙泉豪苑、龙泉华苑及丰泰观山碧水所推高的；受天利中央花园、御花苑天珑湾、金域中央藏峰等项目的支撑，南城排名第二。非住宅方面新增2.48万m2，合计714套，以深业御泉山及联华花园的车库为主力，共推612套；商铺新增102套，合计1.75万m2。
3）某镇地王不断涌现，楼面地价再创新高。
2010年1月28日下午，位于某镇金洲村的编号为2010G009、2010G010捆绑拍卖、起始价3.02亿元的两地块，在××市土地交易大厅成功拍出。在经过8个地产企业、162轮的轮番较量后，××市万科房地产有限公司以7.9亿元的价格将两地块收入囊中。两块地地面单价13042.76元/m2，折合楼面地价5217元/m2，为某镇楼面地价新高。
优秀案例二：某商品房地产项目可行性研究的城市房地产市场概况分析
参考点评：本案例以图表形式给出2009年与2010年项目所在城市的供求比、供应量、成交量、成交价格、成交总额一系列指标值及同比增长情况（表4-2），帮助读者了解成交价格的攀升情况和供求矛盾的缓解情况，从而说明市场良好的发展势头，引证商品房地产项目开发的可行性。
经历过2008年市场调控期，2009年市场需求全面反弹，需求节节升高，价格稳步上涨，郑州市全年商品房成交量突破千万平方米大关。2009年市场的良好表现使得开发商资金充裕，进而加大了投资开发力度，使得2010年市场供应量增长了217万m2。虽然2010年市场成交变化不大依然保持在1100多万m2的水平，但供应量的增长使得供求比下降到了1.21，市场供不应求的矛盾得到了一定程度缓解。2010年虽然政府几度调控仍未阻挡房价一路上涨的势头，成交均价从2009年的4909元/m2一路上扬至6168元/m2，涨幅达到了23.8%。
表4-2 2010年商品房供应、成交、价格同比情况
优秀案例三：某写字楼项目可行性研究的城市房地产市场概况分析
参考点评：本案例详细地剖析了武汉写字楼的发展历程，包括每代商务楼的特点、需求客户和典型代表。案例根据其发展的轨迹和特征，预测未来写字楼的市场特征和价格趋势，从而引出该写字楼房地产项目定位与定价方向。案例由因至果，列示发展变化，合理预测未来，逐层递进，全面而到位，增强了可行性研究报告的逻辑性。
（1）武汉写字楼发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级
2006年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。
从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：
1）第一代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理，公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。(www.xing528.com)
典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商务楼。
2）第二代商务楼，有中央空调，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间，建筑、装修标准高，有竖向交通安排。但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息空间，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。
典型代表为：武汉招银大厦、武汉广场。
3）第三代商务楼（3S住商物业），有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排。24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。
典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。
4）第四代商务楼（城市综合体）：在2006年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大提高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。
典型代表：新世界中心、时代豪苑、中建工行广场等。
（2）2006年市场回顾——城市综合体引领市场新导向
1）第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。
在2006年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场、世贸大厦、瑞通广场、汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。
2）市场发展出现分水岭，商业区、商务区写字楼价格悬殊。
2006年在写字楼市场出现的另外一个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这一特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。
3）城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。
在2006年的写字楼市场，城市综合体一跃成为写字楼市场新的主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向，无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。
（3）2007年市场展望——中部崛起推动写字楼市场发展进入“快车道”
“中部崛起”对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明：2006年是湖北经济近十年以来发展最好的一个年份。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更长发展周期的一个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。
房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。2006年武汉市GDP总量保持稳定快速增长，增幅超过15%，达到10年内最高。固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。继2005年人均可支配收入突破万元以后，2006年仍保持了较大增长，与总体经济增长一致。
城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼的需求。
结合武汉市商务写字楼2006年的发展轨迹，我们对未来写字楼的市场特征及价格趋势进行如下分析：
1）写字楼分布出现一环多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。
一环：由于内环线的交通便利，聚集了多个大型商圈、众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成的商务区，沿线分布着武汉广场、中商广场、新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街、中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如徐东联邦中心二期，还有中北路春树里项目、和黄武重改造项目及永清街的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。
多点：武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中、扁平化的特色型、规模化商务空间。典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过100万m2，但其又不同于传统的商务写字楼，如光谷国际企业中心、SBI创业街等项目，多为规模化、低密度、低容积率型的企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业、高科技产业和创业型企业销售。在2006年，盘龙城第一企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。
线面结合：线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中的还有建设大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟的商务区，将与建设中的CBD商务区相连，形成线面的有机结合。而江南片区中南路、中北路沿线的商务楼越来越集中，并开始向积玉桥、水果湖等地延伸，开始了由线向面的发展，打造中南总部经济区。
2）第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。
从2006年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等获得市场的青睐。初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼的供应流不下于百万立方米，将成为供应市场新主流。
3）高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。
4）消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。
商务写字楼的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由于价格杠杆失衡，大量外来资金不断涌入，成为商务写字楼投资主流，而随着1+8城市圈的不断完善，武汉周边三线城市的投资者也开始不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。
从租赁市场来看，一方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来财团及外国领事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力，如新世界国贸大厦就有很多世界500强企业、外国驻武汉领事馆、国内知名企业等入驻，使其档次形象得到了极大的提升，从而带动整个商务区的租赁市场发展。
（4）小结
随着“中部崛起”以及“8+1”城市圈发展政策的提出，武汉的城市圈格局正在经历着前所未有的变化。城市经济潜力的释放将促使城市在多方面的加速发展。
写字楼市场能量的释放标志着城市经济活力的爆发，作为中部崛起中的重要支点城市，武汉的写字楼市场成熟度距离沿海周边城市还有一定距离，可挖掘的价值、可发展的空间还很大。
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