房地产项目的诞生背景与发展趋势

房地产项目的产生背景主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况做系统地叙述，说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。同时也可说明国家或行业发展规划，说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。

优秀案例一：某购物中心项目可行性研究的项目产生背景

参考点评：本案例通过对SHOPPINGMALL这一商业业态的描述并以人均GDP为指标引出了本项目的产生背景及条件，体现了该项目的决策正确性。

大型购物中心，这种被认为21世纪最重要的复合商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革，全国各地建“摩尔（Mall）”是近年引人注目的商界现象。大型购物中心的英文名称是SHOPPINGMALL，又简称MALL，是指包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。

世界的大型购物中心最早从欧美发展而来，大多分布在郊区，其价格普遍低出城区20%以上。亚洲一些国家根据自己面积小、人口多集中在市区的特点，在繁华的城市商业区建立了大型购物中心。我国的大型购物中心有两个起源：一是20世纪90年代中期，和记黄埔、长江实业等香港房地产巨头在京沪等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，大多附带有大面积的商场裙房，从而形成了具有香港特色的购物中心，如国贸商城等。二是传统的百货店不断增添餐饮、娱乐等新的功能，从而形成大型购物中心的雏形，如王府井的新东安市场等。

本项目，××SHOPPINGMALL同样希望建成为一个复合商业业态，它集多种功能于一体，代表着一种新的、符合人性需求的高尚生活方式，代表着未来生活的发展方向。根据MALL设立的条件，本市2013年GDP为928.2亿元，人均GDP为15000元，2014年可突破1000亿元，人均GDP将超过MALL设立要求的人均15000元。可以说，本市已步入SHOPPINGMALL时代，而××SHOPPINGMALL的建立，必将引导这一时代的潮流。

××国际商城位于雨花区境内，与芙蓉区交界，即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二环线以东。该处是本市商贸批发市场的中心，是本市商贸市场发展的重点区域，也是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在距该点3km的区域内，有本市常住人口约30万。这里有京珠高速与机场高速的交汇点，是连接本市五大商圈的核心区域，是本市五条主干道即人民路、展览馆路、劳动路、八一路、五一路的东部交汇中心，地处进出本市最快捷的交通要道。中南国际商城西邻高桥大市场，附近还有三湘、南湖、马王堆、万家丽等专业批发市场，它们可以构成极好的“扎堆效应”，商业覆盖人民路、雨花大道、二环线、火星大道等。项目周边是收入水平较高的居民居住小区。

优秀案例二：某专业市场项目可行性研究的项目产生背景

参考点评：本案例从钢材的强大需求、该市钢材市场的区位优势、缺乏大型交易中心和良好的发展趋势四个方面说明项目产生的背景，全面而细致，逻辑性强。

（1）临沂钢材市场现状分析

临沂钢材市场规模庞大，交易额高，在全国占重要地位。经过近几年的发展，临沂日渐成为华东和华北的区域性钢材物流交易中心。据专家测算分析，临沂钢材市场流通量已达1000万t，市值近300亿元。其中年加工销售平板100万t，钢结构材料200万t。辐射能力覆盖鲁、苏、豫、皖、浙等省，直至全国大部分省市。

（2）临沂钢材市场发展优势分析

临沂具有发展钢材物流加工分拨中心得天独厚的优势。第一，临沂跨接环渤海经济圈、长三角经济圈与山东半岛制造中心融合。第二，临沂批发市场已成为全国重要的物流中心，具有雄厚的物流基础与完善的配送中心，是全国发展现代物流的最佳地点之一。第三，临沂现代物流产业链已形成，与此相互促进，相得益彰的会展产业链正在酝酿。第四，在生产资料大市场提升过程中，生产要素大市场正在崛起。

（3）临沂钢材市场发展趋势分析

依然存在档次低、问题多、效益差的缺点，信息不充分。

临沂钢材市场由于具有分散性的特点，各类钢材公司遍布临沂市三区，各自为政，缺乏集约效应。目前急需一个集信息、交易、结算、加工、分拨、物流于一体的大型钢材交易中心园区。建设这样一个大型钢材加工分拨中心，可以最大限度地发挥钢材企业生产、加工、运输、销售的群集效应，提高各企业的效率，降低社会成本，最大限度地提高效益。

（4）临沂经济开发区情况

临沂市现已成立临沂市经济技术开发区筹建处，目前筹建及招商引资等工作已全面展开，部分拆迁道路建设已完成。

目前国家大力提倡发展物流业，临沂市举办了“临沂市现代物流座谈会”，邀请相关专家来临沂市考察调研并参加座谈会，会上提出了“临沂市是中国现代物流的最佳地点之一”，“现代物流可以作为临沂市的城市核心竞争力”的重要观点。

优秀案例三：某鞋类专业市场项目可行性研究的项目产生背景(www.xing528.com)

参考点评：本案例以鞋类在生活中的必需性开篇，介绍了项目所在地鞋业批发一条街的形成历史，引出目前存在的问题，有力地证明了鞋类商品有市场，项目建设有历史背景支撑及提升档次改造的重要意义。案例适用于成熟专业市场升级改造可行性研究的背景阐述。

鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为35元，目前，这个数字已经达到180元（在国内发达地区人均消费已经达到320元）。我国是世界鞋业产销第一大国，现有7200多个制鞋企业，已形成广东、福建、温州、成都、重庆五大鞋类生产集散地，在我们这个年产60亿双、年消费25亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。

××路鞋业批发一条街始建于1993年8月，当时由在××路从事鞋类批发经营活动的七十多家温州籍经营户在现任江汉区个协温州鞋业协会会长的带动下自发组织筹资，创办了本市第一家鞋类专业批发市场，从而带动了××路鞋业批发一条街的形成。经过十年来的发展，现在本地区有大小鞋类批发市场7个，拥有经营门面800余间，经营户1628户，经营品种齐全，国内外知名品牌如吉尔达、红蜻蜓、老人头等在此均设有总代理处，年销售额达15亿元，辐射湖北省周边六个省市，已成为华中地区鞋类产品的销售、集散中心。然而受市场经营条件限制，××路地区鞋业批发市场群与武汉市652个商品交易市场一样，集中在市中心区，占据黄金地段，其建场当初就遗留下的许多问题逐渐显现出来。主要表现在：

（1）市场硬件设施差，安全隐患严重

××路地区位于武汉市城市中心，属市民集居密度一类区，人口密度大，城市道路交通本身就满负荷。由于鞋业批发市场群的存在，使得该地区更是人货为患，行人出行都感困难，交通严重堵塞。同时，现有的市场经营用房大多为砖混或砖木结构老厂房改建而成，缺乏统一规划，杂乱无章，耐火等级差，加之现有市场普遍存在人货混居的现象，鞋类产品是易燃物品，一旦燃烧产生有毒气体，对人身安全造成极大危害，这都给防火安全埋下了极大的隐患。虽经过历年来的多次整改，均未能得到彻底解决，市场的管理者及经营者在担心害怕中度日，一旦出现问题后果不堪设想。

（2）市场缺乏发展现代商业、物流业的空间

现在××路地区鞋业批发市场群的环境和空间显然不能满足现代商业、物流业要求。仅从物流、仓储配送方面来看，鞋类产品的产地来自温州、广东、福建等外省市，货物销售辐射全省各地及周边六省市，鞋类产品包装体积大、流量大，目前年吞吐量约150万m³，折标准集装箱2.6万箱，受城市交通管制限制，运输车辆不能及时进入城区，装卸转运入库作业受阻，货物出库发送也难以及时疏运出去。由于物流渠道不畅，大宗批发业务受到极大影响，致使一些外省的经销商被迫转往郑州、合肥、南昌、长沙等地购货，客源大量流失，这是近两年××路地区鞋业批发市场群不能像以前那样迅速发展的重要原因。

（3）影响城市环境卫生，治安形势严峻

××路地区位于中心城区，是市民集居区，人口密度大，现有经营者及服务人员达万余人，大多属外来人口，给公安机关的治安管理带来极大的压力；同时也带来一系列社会问题，如计生管理、暂住人口管理等问题。由于在这狭小的地区集居如此大密度的人口和大量的流动人员，所产生的生活垃圾、城市噪声等严重影响着市民的正常工作、生活、学习及城市环境卫生。

（4）市场散乱，缺乏统一管理

现有市场各主办单位各自为政，个别市场的主办者，仅为了市场的经济效益，而缺乏相关的服务，如保洁、保安工作等，疏于管理以致经营者或消费者利益受损害的事件时有发生，而得不到有效的保护。同时，市场分布散乱，难以形成规模效应，特别是产品按行入市问题无法解决，也加大了政府职能部门的监管难度。

（5）经营成本较高，经营效益受影响

老城区物业租赁成本高，一些店铺年租达15万元，相当于购买本项目店铺的首期付款，经营成本较高，经营效益受影响较大。以现有周边环境条件更谈不上开发商品展示、信息服务、办公设施、服务设施等现代商业所必需的配套条件，基本上限制了现有鞋业市场进一步的发展空间，久而久之，势必在竞争中遭到淘汰。

（6）拆迁在即，现在的市场将面临消失

根据现行的城市发展规划，该地区是本市重点拆迁区域之一，现有的市场群多数位于该规划区域内，拆迁在即，现在的市场将面临消失的危险。即将出台的《武汉市商品交易市场管理条例》，针对上述问题也同时明确对在城市中心区建设大型交易市场加以限制，鞋类交易批发市场不可能继续在该地区重建，只有将现有的市场迁出中心城区，才能谋求长期稳定的发展。

（7）类似问题普遍存在于区内其他鞋类、鞋料批发市场

通过对××街、××路为代表的武汉其他鞋类、鞋料市场经营户规模调查显示，江汉区分布有其他13个鞋类、鞋料批发市场，942户一级批发商，他们同样面临地处闹市区，物流不畅，经营空间进一步拓展困难等诸多问题，与××路地区鞋业批发市场相比，规模更小，更加分散，现有经营环境完全不能满足现代商业及物流业发展的需要。在激烈的市场竞争中，由于软硬件环境的不配套，处于竞争劣势状态，迫切需要谋求新的发展空间，保持鞋业、鞋料批发零售的龙头地位。

针对上述问题，江汉区个协鞋业协会经过充分调研，形成兴建“××鞋业商贸城”的动议。江汉区政府、江汉区新华工业区指挥部等方面对此议进行了认真研究，充分肯定了兴建该项目的意义。并获得了市及区计委、城市规划部门等对此项目的肯定，并就项目选址等提供了支持。