1.申请法院将已确定执行参考价的执行财产进入网络司法拍卖、变卖程序。
2.与法院协商起拍价。在执行财产参考价确定后，法院有权根据参考价在法律规定的范围内确定起拍价。一拍起拍价不得低于市场估价的70％，即法院在执行财产参考价的基础上，根据市场行情拥有30％以内的降价权。因此，承办律师应坚持“低价起拍，高价拍出”原则，与法院协商确定起拍价，起拍价应尽可能符合或低于市场价，以便于吸引更多的竞拍人参与竞拍，从而提升拍卖财产的热度，进而便于将拍卖财产以高价拍出。
3.若一拍流拍、进入二拍，二拍起拍价不得低于一拍起拍价的80％，即法院在一拍竞拍价的基础上，根据市场行情有20％以内的降价权。承办律师可以在此基础上，与法院协商二拍起拍价。
（1）一拍流拍后，应当于30日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产应在拍卖7日前公告；拍卖不动产或其他财产权的，应在拍卖15日前公告。
（2）若二拍流拍，律师应评估被执行人是否存在破产风险、市场行情变化，及时与当事人沟通是否接受以物抵债。
（3）根据一拍拍卖情况，如一拍拍卖平台受众较小，承办律师可建议申请人在二拍流拍后的10日内书面要求更换到名单库中的其他平台上，实施变卖程序。
（4）代理律师应及时对标的物进行宣传：制作照片、视频等对拍卖物进行宣传，通过熟人、微信、朋友圈、互联网、报纸等进行推介，引起围观。在关键时候，要引导当事人及相关人员参加竞拍，时刻关注拍卖价格，最大限度地维护当事人的利益。
4.二拍流拍或认为被执行人存在破产风险，拒绝以物抵债的，则进入变卖程序，变卖价为二拍流拍价，变卖期为60日。自竞买人第一次出价开始进入24小时竞价程序，其他取得竞买资格的竞买人可在竞价程序内以递增出价方式参与竞买。竞价程序结束时，变卖期结束。
5.变卖不能成交的，代理律师要及时引导当事人接受以物抵债，如果变卖后当事人不同意以物抵债，法院将对标的物进行解封。在此阶段，要防范执行不能风险。
在一拍、二拍、变卖过程中，承办律师要时刻关注，及时跟踪，辅之以必要的操作手段。
经典案例24
跟进拍卖查封房，保全部执行回款
2012年7月，被告李某某向原告张某某借款200万元，借款期限自2012年7月2日至2012年9月1日。被告李某某向原告借款是在其与方某某婚姻存续期间。借款到期后，被告李某某仅向原告支付部分本金及利息，原告多次催要未果，不得不委托律师代理诉讼。2016年，案件经一审、二审法院审理判决：被告李某某与方某某向原告偿还借款本金95万元及相应利息。该判决生效后，被告未履行该判决，原告向人民法院申请强制执行。
在执行阶段，承办律师调查到被告李某某在洛阳市涧西区有一套住宅，建筑面积为187.15平方米，承办律师将该线索提交人民法院，请求执行法官对该房产进行查封、评估、拍卖。法院依法对该房屋进行查封，并委托评估机构进行了评估，评估查封房屋总价为159.75万元。执行申请人申请人民法院降价10％进行拍卖，人民法院将该房屋以评估价降价10％的价格挂至淘宝网进行拍卖。
鉴于当时关注司法拍卖的人较少，知悉此次拍卖的人也较少，该房屋一拍流拍。承办律师针对这种情况，申请人民法院二拍价格在一拍价格的基础上降价15％，人民法院认可承办律师的意见，并且吸取了一拍流拍教训。在二拍开拍前，承办律师全力开展跟进服务，对该房屋拍卖的信息进行大范围宣传，为二拍开拍营造互相竞争氛围。最终，该房屋以141.2087万元的价格实现成功拍卖。本案所涉本金、利息、迟延履行金等共计128.4601万元，最终全部执行回款。
点评(www.xing528.com)
1.“酒香也怕巷子深”，对拍卖标的物的宣传必不可少。本案标的房屋位置好，可观河景，且价格不贵，但是，由于一拍时没有宣传，遭遇了无人问津的尴尬，在流拍后执行申请人的债权无法变现。在二拍时，承办律师对标的房屋进行了包装推介，开展了线上、线下宣传，结果炒起了热度，引起了公众的“围观”。
2.压低起拍价，吸引意向竞买人。在二拍时，承办律师与执行法官协商，根据实际情况将标的房屋的二拍竞拍价格降价15％，以低价吸引更多的竞买人，从而避免了重蹈一拍流拍的覆辙。
3.定向联络竞买标的房屋客户，要求其缴纳竞买保证金，确保二拍变现。由于承办律师的操作适当，二拍溢价30％，顺利实现了债权人的本金、利息、罚息等全部债权。
4.“上兵伐谋，攻心为上。”为帮助执行法官做好二拍成功的房屋腾退工作，承办律师与执行法官轮流做被执行人的工作，耐心动员住户为竞买到标的房屋者腾房。经谈判，在为该妇女和她的3个孩子留足3年房屋租金后，本案执行实现执结。
经典案例25
拍卖阶段速决策，以房抵债全清收
2011年10月，范某因投资房地产开发项目急需用钱，请求吴某借给他一部分资金作为周转。双方经协商，于2011年10月25日签订委托贷款借款合同。该合同约定：吴某（委托人）委托某金融机构向范某贷款人民币2700万元，期限为6个月（自2011年10月31日至2012年4月30日止），借款年利息为24％，到期日归还本金和未结清利息。
以上合同签订后，吴某于2011年11月4日分3次向范某支付本金共计2700万元。但是，借款到期后，范某未按期支付借款本金及利息。吴某与范某经结算，于2013年5月7日签订还款协议，该协议确定，截至2013年5月1日范某仍欠吴某本金2000万元、违约金1100万元，范某自愿在2013年6月1日起每月偿还吴某（甲方）本金200万元，直至还清吴某的上述款项，借款利息按照月息2％计算，逾期付款的，利息仍按照本条约定计算。某置业有限公司、范某某作为保证人在还款协议上签字确认，自愿为上述债务向吴某承担连带保证责任。
范某继首次与吴某签订借款合同失约后，对这次签订的还款协议仍爽约！经吴某多次催要，范某仅在2014年1月6日向吴某一次性支付1000万元，剩余本金1000万元迟迟未付。2014年12月，吴某向法院提起诉讼，要求范某支付借款本金及利息，某置业有限公司、范某某承担连带责任。
2015年3月，经法院主持调解，原告吴某与被告范某、担保人某置业有限公司和范某某达成调解协议：范某支付吴某全部本金1000万元及利息（以1000万为基数，按月息2％自2014年8月21日起计算至实际付款日止期间利息）；范某支付吴某诉讼费5.4268万元、保全费5000元，共计5.9258万元；范某若未按期履行则另支付吴某逾期履行违约金25万元；某置业有限公司、范某某承担连带责任。
该调解书生效后，范某在本案中第三次“爽约”！吴某于2016年5月向法院提出强制执行申请。在执行过程中，范某表示自己无力偿还巨债。在这种情况下，接受原告委托提供代理清欠法律服务的承办律师，经过全面、深入、细致的调查，发现担保人某置业有限公司名下有约1300余平方米的商铺。于是，承办律师经征得委托人吴某同意，依法向法院提出查封、冻结该商铺申请，防范委托人遭遇被执行人破产——无财产可供执行的风险。该申请得到法院同意后，承办律师紧接着积极跟进被查封商铺的评估、司法拍卖等程序，在此过程中做了富有成效的工作。2016年12月14日，评估后机构出具评估报告，认为被评估商铺价值1384万元。之后，法院将该商铺拍卖，在出现一拍流拍后，2017年6月20日，原告吴某向法案申请将该商铺以一拍的价格抵偿给自己。至此，本案得以全部执行终结。
点评
1.在本案中，承办律师在破解“执行难”问题时，机智灵活、果断决策，通过采取以房抵债策略，有效预防了原告遭遇被执行人破产之风险。在执行过程中，承办律师调查发现，被执行人涉诉案件几十件，资金链断裂，岌岌可危，处于破产边缘，如果被执行人申请破产，债权人巨额债权将化为泡影。所以，当出现一拍流拍后，承办律师及时与委托人——原告吴某沟通，接着迅速向法院申请以房抵债，以最快的速度完成债权清收。
2.承办律师在本案中采取的“骑上马送一程”策略，体现为当事人增值服务，赢得了良好社会口碑。本案进入评估、拍卖阶段后，涉案的沿街商铺已升值一倍多，见此情况，承办律师向申请执行人建议在商铺拍卖抵债后，利用其权证齐全的便利进行抵押贷款，使得该不动产直接变现，达到了解决当事人流动资金困难之目的。
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