交易的法律准备事项

关于房地产交易，我国目前已有相关法律法规相继出台，主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国商品房销售管理法》等。

（一）期房交易条件

1.商品房预售许可证

商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照 《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

取得预售许可证的条件有：预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照，按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；已确定施工进度和竣工交付使用时间，七层及七层以下的商品房项目已完成结构工程并封顶，七层以上的商品房项目已完成三分之二结构工程；预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利。

2.土地使用权证

土地使用权证是证明土地使用已向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，否则房地产商不得转让房地产。

3.建设工程规划许可证

根据相关法律规定，在城市规划区新建、扩建、改建建筑工程和市政工程应向城市规划主管部门或派出机构领取建设工程规划许可证方可办理开工手续。建设工程规划许可证的附图和附件是该证的配套文件，具有同等法律效力。

建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划检收，验收合格后，将建设工程规划（临时）许可证更换为建设工程规划许可证，未经验收或验收不合格，不予发放规划验收合格证，不予房地产权登记，不得投入使用。(www.xing528.com)

4.施工许可证

施工许可证是证明建筑施工单位符合施工条件，允许其开工的批准证件，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。当开发商以招投标的形式确定建筑施工单位，并与建筑施工单位签订施工合同后，由建筑施工单位向开工项目工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

施工许可证由证书编号、发证机关、发证时间、建设单位、建设项目名称、建设地点、建设面积、施工单位和注意事项组成。

5.建设用地规划许可证

建设用地规划许可证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。核发“建设用地规划许可证”的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区行使权属管理职能提供必要的法律依据。

（二）现房交易条件

项目已竣工，经过项目所在市建设工程质量监督机构综合验收合格，并办理房地产初始登记手续，取得商品房“房屋所有权证”。

（三）二手房交易条件

二手房是指已经获取房地产产权的单位或者个人，再次将房地产转让的房产。二手房交易的条件是凭证上市交易，主要凭“房屋所有权证”和“土地使用权证”。设定共有人的要有共有人书面同意转让的证明书。