房地产价格及其影响因素分析

（一）房地产价格

1.房地产价格的概念

价格是为商品或服务所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。由于财力、动机或交易双方的特殊利益关系，商品或服务的价格可能与其价值有关或无关。价格通常用货币来表示，但不一定要用货币来支付。

房地产价格是为房地产所支付的、所要求的或所承诺的货币数量。房地产价格的形成基于三个条件：有用性、稀缺性、有效需求。

有用性是指能满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值或效用。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买，从而也就不会有价格。

稀缺性一般是指现存的数量尚不够满足每个人的需要，是相对稀缺，而不是绝对缺乏。一种物品仅仅有用还不能使其有价格，比如空气，尽管对人类至关重要，但它的数量丰富，一般情况下都能自由取用，所以不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性，只有有用并稀缺，人们才肯付出金钱等代价去占有或使用它。

有效需求是指有支付能力支持的需要。需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，需求是指有购买能力支持的需要——不但愿意购买而且有支付能力。房地产价格要成为现实——不是有价无市，还必须对房地产形成有效需求，即既有购买欲望（想买），又有购买能力（有钱买）。

2.房地产价格的特征

房地产价格与一般物品的价格，既有相同之处，也有不同的地方。相同之处是：① 都是价格，用货币表示；② 都有波动，受供求等因素的影响；③ 都是按质论价：优质高价，劣质低价；④ 都与交易的个别条件有关。房地产价格与一般物品价格的不同之处，表现为房地产价格的特征。房地产价格主要表现出有下列4个方面的特征。

（1）房地产价格受区位的影响很大。房地产具有不可移动性，其价格与区位密切相关。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。就具体一宗房地产而言，其区位是指该宗房地产与其他宗地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置（通常用经纬度表示），还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。其中，最简单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。

（2）房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中其可以转移的，不是物质实体，而是所有权、使用权或其他权益。物质实体状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，甚至物质实体状况好的，由于权益过小，如土地使用年限很短或产权有争议，价格较低；相反，物质实体状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。所以，从这种意义上讲，房地产价格是房地产权益的价格。

（3）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产由于价值大、寿命长久，出现了买卖和租赁两种方式并存，有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆，租赁甚至是主流。所以，房地产同时有两个价格：① 其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（简称价格）；② 是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（简称租金）。一般物品，如家具、衣服，主要是买卖价格，很少有租赁价格。人在现代社会，只有租赁价格——工资，没有买卖价格。房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金与利息的关系。

（4）房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产的价值大，人们对其交易一般是谨慎的。并由于房地产具有独一无二性，对影响其价格的质量、功能、产权、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解。因此，房地产的交易价格很难在短期内达成。另外，一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区，而该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以，房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用，预计将来可以做何种使用，总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。

（二）房地产价格的影响因素

房地产价格的高低，是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。而且，影响房地产价格的因素极其复杂、难以把握。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为下列8类：自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素。各类影响因素中还包含若干种具体的影响因素。(www.xing528.com)

（1）房地产的自身因素。这是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素。房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。例如，建筑物的新旧、质量、功能、平面布置、外观形象等因素，对房地产的价格有很大影响。而日照、风向、降水量、地势、天然周期性灾害等因素，对房地产的价格也有很大影响。日照对房地产价格的影响可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。相同楼层、套型的住宅，朝东南与朝西北，价格就有较大差异。处在上风地区的房地产的价格，一般高于处在下风地区的房地产的价格。把降水量与地势结合起来看，对房地产价格的影响比较明显。房地产所处的地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。凡是有天然周期性灾害的地带，如江、河、湖、海边周期性的水灾，土地利用价值低，甚至不能利用。如果勉强利用，一旦天灾袭来，人们的生命财产都无保障。因此，这类房地产的价格必然很低。但如果一旦修建了可靠的防洪设施，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类房地产的价格要高于其他房地产的价格。

（2）环境因素。影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。这方面的因素主要有声觉环境、大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。例如，汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场）等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类型的房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。再如，化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。

（3）人口因素。房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一城市的情况来看也是如此。特别是在城市，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而引起房地产价格上涨。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度的改变，也可以引起房地产价格的变化。伴随着人类社会文明程度的提高和文化的进步，公共设施必然日益普遍和完善，同时人类对居住环境的要求也会越来越高，这些都会增加对房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。家庭人口规模发生变化，即使人口总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，从而导致房地产需求的变化而影响房地产价格。

（4）经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支及金融状况，物价（特别是建筑材料价格）、建筑人工费，居民收入等。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，例如物价，房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同。通常，物价的普遍波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发成本，从而可能推动房地产价格上涨。

从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。但在房地产价格中，土地价格、建筑物价格和房地产价格，或者不同类型的房地产的价格，其变动幅度不是完全同步，甚至不是同方向的。

（5）社会因素。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等。

政治安定状况是指不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。一般来说，政治不安定，意味着社会可能动荡，影响人们投资、置业的信心，会造成房地产价格低落。

社会治安程度是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。

房地产投机是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现下列3种情况：引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

（6）行政因素。影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。主要有：房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，反映客观的市场供求状况。又如，直接或间接地对持有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会造成房地产价格低落；相反，降低甚至取消对持有房地产课税，会导致房地产价格上升。

（7）心理因素。这对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有：① 购买或出售心态；② 个人欣赏趣味（偏好）；③ 时尚风气；④ 接近名家住宅心理；⑤ 讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。

（8）国际因素。现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影响其他国家和地区。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、军事冲突状况、政治对立状况和国际竞争状况。例如，如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。