房地产市场供求分析

供求理论是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

（一）房地产需求

1.房地产需求的概念

房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。需求与需要既相关又不同，其形成条件有两个：一是消费者愿意购买，有购买欲望；二是消费者能够购买，即必须有支付能力。

2.决定房地产需求量的因素

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：① 该种房地产的价格水平；② 消费者的收入水平；③ 消费者的偏好；④ 相关物品的价格水平；⑤ 消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下：

（1）该种房地产的价格水平。一般来说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系非常普遍，经济学家称之为需求规律。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能起到炫耀作用，所以，其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在 1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。

（2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以，需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。

（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。

（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间，宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅与高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，则对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。

（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受许多现实因素的影响，还受其对未来的预期的影响。例如，现时消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。当消费者预期未来的收入会增加时，就会增加现期需求；相反，就会减少现期需求。当消费者预期房地产价格未来会上升时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就可能持币待购，减少对房地产的现期需求。

由上可知：当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品价格高或互补品价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常更少。

3.房地产需求曲线

房地产的需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图5.1（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的需求量（Q），因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以我们得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线（D）。

图5.1　房地产需求曲线及其位移

如果考虑影响房地产需求量的非价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移；反之，需求曲线就会向左位移。如图5.1（b），以 D0为基础，如果消费者的收入水平提高，由于在相同的价格水平下需求量增加，整个需求曲线将由 D0向右位移到 D1；如果消费者的收入水平下降，由于在相同的价格水平下需求量减少，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。

（二）房地产供给

1.房地产供给的概念

房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、以特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成供给有两个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。

供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种类房地产量+新开发量(www.xing528.com)

2.决定房地产供给量的因素

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

1）该种房地产的价格水平

一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。

2）该种房地产的开发建设成本

在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发建设成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

3）该种房地产的开发技术水平

在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。

4）房地产开发商和拥有者对未来的预期

如果房地产开发商对未来的预期看好，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。

由上可知：当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商和拥有者预期该种房地产的价格未来会上升时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。

3.房地产供给曲线

房地产的供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图5.2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以我们得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。如果考虑影响供给量的非价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图5.2（b），以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由 S0向左位移到 S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由 S0向右位移到S2。在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。

图5.2　房地产供给曲线及其位移

（三）房地产供求平衡

在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。

图 5.3是把图 5.1（a）中的需求曲线和图 5.2（a）中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P被称为均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。

图5.3　房地产均衡价格及其形成

由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图 5.3中，当价格上涨到 P2时，供给量将由 Qe增加到 Q4，而需求量将由 Qe减少到 Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为（Q4-Q2）。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求量将由 Qe增加到 Q3，而供给量将由 Qe减少到 Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为（Q3-Q1）。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe这种涨价的压力就会一直存在。

均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。

总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。