住宅建筑项目设计要点概述

（一）功能定位

住宅的功能定位要考虑以下几方面问题：

1.个性化

建筑不但具有功能性，还具有艺术性、地标性。建筑潮流、市场意识、业主品位、建筑师个人哲学观念与修养、行政政策等对建筑的创作和形成都有不同程度的影响，这就需要多途径地发掘传统建筑文化风格。借鉴国外建筑文化特色，汲取现代建筑文化精华，并加以糅合提升，创造极富个性魅力、文化蕴藏深厚的新建筑。创造一种产品，既要有前瞻性，又要准确把握市场，只有这样才能真正实现个性化的定位和个性化的营销。开发商要不断创新、不断改进，建造出有特色、能够满足人们的居住需求的住宅，找到自己的市场空间。

2.为中产一族服务

为中产一族服务是房地产开发盈利的一个良好经验。中产一族事业成功，收入颇丰，又有文化，有品位，有情调，有激情。中产一族的生活方式、消费方式都是理性的。在购房问题上，中产族并不用房子来显富，而是既要求舒适，又追求文化含量，要能处处体现出主人的尊产、品位，体现潮流，要有利于树立他们的社会形象。

3.主力户型

房地产项目的卖点不是随便就能制造出来的，它是对市场需求、消费群体、竞争对手、楼盘特色、地理位置和人文环境等一系列要索进行整合、集成创造出来的。在个性营销时代，市场要细分，打造出自己的特色，盯牢自己的消费群体，寻找自己独特的卖点。随着经济与社会发展和生活水平的不断提高，考虑房型时应以三口之家为主，最好以两室一厅和三室一厅两卫、双阳台为主力户型，建筑面积为75～130 m2最适宜、最受欢迎。随着生活水平的逐步提高，后一种房型所占比重将进一步增大。

4.别 墅

别墅是近来出现于我国各大城市的高标准住宅，别墅有以下几个特点：容积率一般在0.4左右；多数没有独立的庭园，几栋或十多栋楼散落于一个有封闭围墙的花园内；少数有独立的庭园，但面积很小。一般在建筑的向阳面用半人高的栅栏围成一个50 m2左右的小园。别墅建筑通常为 2～3层，混砖结构，往往有 3～4间卧室，并有厨房、卫生间、起居室、客厅、书房和餐厅，功能划分简洁，装饰因个人的经济实力和情趣而异。别墅建造区位大都在郊区风景比较优美的地方，一般为外商或大腕级的内商购买。

5.高层住宅

高层住宅具有以下 3个特征：一是层高，一般为2.8～3.0 m；二是户均面积有大有小，一般为 100～120 m2，小的只有 65 m2左右，大的有 170～240 m2；三是户型多为两室一厅，三室一厅和四室一厅。高层住宅每户厨房、卫生间的面积略有缩小，但布局比较紧凑，厨房为封闭式，一般为 4～5 m2。从总体上看，新建高层住宅比较经济、适用。

6.多层住宅

多层住宅一般为 6层、7层的砖混结构房屋，分为中档和低档两类，大多是两室一厅或三室一厅。房地产开发商是中高档住宅的主要供给者，作为商人的经营目标首先是取得利润，因此，开发商倾向于开发中高档住宅和低档偏高的住宅。政府是低档住宅的主要供给者，用来建造政府财政投资的安居房和经济适用房。

7.小户型

无论是上海、深圳还是广州，近年来小户型的热销是一个不争的事实，小户型通常被首次置业的年轻人看好。作为过渡型的住宅品种，小户型的确具有很大的市场空间。不少小户型的业主表示，等经济条件成熟以后，他们会将原来的小户型房子通过二手房市场卖掉，用来支付二次置业的首期款不成问题。有的人索性将小房子出租，用每月的租金来还二次置业的供款，可谓轻松实现滚动置业，也就是所谓的“楼赚楼"。上海房地产市场推出的单身女性公寓，就是准确切入市场空白点的实例。

8.建筑风水

南方城市进行房地产开发时，由于台商、港商讲究建筑风水，常常因为度假在大陆购置房地产，因此，开发商可适当考虑建筑风水问题，以适应台商、港商的要求。

9.酒店式公寓

酒店式公寓带来了一定的启示。对于商业旺地和周围自然景观无特别之处的住宅楼宇如何规划，这让开发商感到十分困惑。在商业繁华地段建住宅，由于地价成本高，必须走高档化的道路，但户型面积太大，总楼款自然就上扬，销售阻力增大。在这种情况下，酒店式公寓悄然兴起，它综合了酒店、住宅、办公等物业的功能，重新组合成为一种新型物业。

10.老龄化问题

社会老龄化问题不可忽视。人口老龄化是21世纪的一个重大社会问题。就中国而言，人口老龄化发展不均衡，上海、浙江、北京、江苏、天津和广州等地已先后进入老龄化社会。应特别注意满足老年人不断变化的住房和行动需要，其对策就是兴建老人住宅。老人住宅有以下设计要求：一是楼层不宜太高，六层以上必须设电梯。电梯间和楼梯道宜大，可放置轮椅或安装升降椅。二是住宅入口及门口面积宜适当增大，便于轮椅通过，并在过处安装或预留装扶手的埋件。三是室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设置门槛等障碍物，以防止老人摔跤和便于轮椅通行。四是浴池底也应防滑，浴池、厕所、楼梯、走廊应设扶手，厨房、卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。

（二）建筑风格和造型

对于建筑的风格和造型，应考虑以下几方面问题。

1.注意避免跟风、跟潮

开发商在开发楼盘时，建筑风格要避免盲目跟风、跟潮，立面设计应风格多样，每种风格都有一定的标准，要强调细部处理，比例适当，这既要求建筑师有足够的修养，也要求开发商能够予以配合，不影响设计理念的体现。而审视目前力吹的“欧陆风”，一些开发商未能把握好要求，做得不像只会引人反感。避免一味将求新当作求好，其实新并不一定等于好，求新走到极端会带来负面效果。建筑设计除了求新外，还需考虑建筑物所处位置、功能等多方面的因素。

2.注意整体规划

不能忽视整体规划风貌。例如，古都城市的建筑风格应气派、宏伟，城市建筑立面要弘扬这种特色。如果造型参差错落不够，屋顶变化不多、沿街立面不够丰富，则较为单调。立面装饰材料的选用应与建筑物的功能性质相吻合，不同性质的房屋宜采用不同的材料。色彩选择方面也要注意，如立面装饰色彩过于灰暗、单调，不够活泼多样，色彩运用上忽视与人的普遍心理相和谐。如红色一方面有鲜艳、热情、奔放之感，另一方面也会使人心情烦躁，而蓝色、绿色则是较为适用的两种颜色，既不会破坏环境的协调，又会使人心情平和自然。

3.注意合理变换形体

建筑形体上的大线条（如直线和曲线、垂直线与水平线）所形成的对比，能给人的视觉产生较强的引导作用。

（1）对于建筑整体而言，它的边缘和角部正是视觉临界面的重要所在，对于决定空间性质的开敞、封闭或是流动，具有很强的界定作用，因此，要塑造良好的视觉造型，建筑的这些部位就尤为重要。

（2）在建筑造型中形体的合理变换可以加大对人的视觉刺激，从而在建筑与人之间产生强烈的心理共鸣。如架空层或过街楼的合理运用都会对消除封闭感、避免视觉疲劳起到一定的积极作用。同时，建筑表面洞口的大小、形状与明暗深浅的变化，对建筑功能的表现、风格的反映是十分重要的。在建筑设计中，建筑师常在连续的建筑立面中挖出一个硕大的空洞，其洞口往往可达几层之高。这样的处理手法虽然在建筑功能上不一定有十分明确的作用，但它给冗长的立面以通透感，对创造良好的视觉环境起到很好的效果。

（3）一方面，如人们在日常生活中所接触到的单元式住宅，由于户型的相对统一，其垂直方向同一元素的重复出现，常常会造成垂直线条过于突出，使建筑立面显得单调。这时在水平方向适当添加连通的阳台或是连续的线脚，无疑就会平衡这种感觉，从而丰富立面造型。另一方面，在造型中，对弧线的合理运用也是十分必要的。它可以避免建筑中的线条过于僵硬，在某种程度上，也起到了柔化立面、使之亲切宜人的效果。(www.xing528.com)

4.注意整体造型

当一栋建筑被人的视觉感知时，它就作为一个从周围空间抽取出来的整体，窗与窗之间、墙与墙之间的各个部分都保持着力的关系，并且作为一个整体对人们的视觉产生作用。在系列建筑中，通过设计整齐的门窗、精致的檐口以及华丽的柱头装饰，可以给人以幽雅安静的感觉，就连小巧的阳台也常常会给人带来愉快开朗的心情。

5.注意合理运用色彩

在现代建筑设计中，色彩往往作为改善建筑物功能和美学效果的手段。一方面，色彩经常被用来加强建筑造型的表现力，从而丰富建筑的空间造型。另一方面，色彩的合理运用也能使建筑的复杂造型得以统一。在某种程度上，和谐的色彩起到了进一步完善建筑造型的作用。

（三）房型设计

人们在购买商品房时，除了关心价格、层次、地段之外，还会仔细捉摸房型。一位购房者说：“买房子，一定要选称心的房型，不然，买了以后再东敲西拆加以改造，这又何必呢。”确实，房型成了影响商品房是否畅销的重要因素。

在一般情况下，人们宁可让阳台与卧室相造，也不愿阳台与客厅相连，因为把衣裤晾在客厅的阳台上，来了客人，感觉很不难观，也有的房型的厨房紧靠走廊，结果排烟器排出的油塌充满走席，这同样也不受欢迎。过去的卫生间包括浴盆和抽水马桶，如今的新潮房型讲究卫生间仅仅是厕所，而浴室包括浴盆和梳妆台，与厕所分开。应当说卫浴分开确实不错，尤其是受女士们的欢迎，因为她们可以在没有马桶的卫生间里精心打扮，所以，这样的新房型一推出便受到购房者青睐。当然，卫浴分开增加了面积，也就增加了房价。

（四）住宅设计

1.卧 室

卧室是休养生息的主要场所，私密性和独用性最强，是住宅最核心的部分。目前，在标准较高的住宅中，以卧室为主体的居住面积占住宅建筑面积的比例还不到50％。卧室功能独立和居住面积比例逐步降低，是住宅标准提高的标志，反映了其他辅助面积增加和功能的完善。人均卧室居住面积和间数的多少，是国际上通行的衡量一个国家居住水平高低的标准。

2.厨 房

厨房是人们做饭的场所，花园式住宅和公寓式住宅一般都有独用的厨房，而传统的平民住宅大都没有专用的厨房，这同当时城市中没有煤气，主要烧柴、烧煤，做饭并不需要严格的隔离有关。随普城市管道煤气的使用，要求厨房封闭设置，新建住宅开始注意专用厨房的设计。特别是1949年后新工房的建设中，设置了几户合用的专门厨废，最早的新工房独用厨房的面积比较小，一般在2 m2左右，或在过道边上设置。进入20世纪70年代，独用的厨房开始流行于新建的职工住房中，并受到普遍的欢迎。后来随着热水器、冰箱等厨房设备的产生，厨房面积呈现由小向大发展的趋势向。进入20世纪90年代，一般住宅的厨房面积扩大到3.5～4.5 m2，有的已达到6～10 m2，与餐厅布置在一起。

3.卫生间

卫生间是人们如厕和清洁身体的专门场所，早期的卫生间功能主要是前者，因而面积较小。随着城市生活文明程度的提高和卫生间设备的改善，洗涤等功能逐渐从厨房、卧室中分离出来，成为卫生间的主要功能之一，卫生间面积逐渐扩大。在20世纪五六十年代建造的住宅中，卫生间常常是几家合用，当然功能主要在用厕上。从20世纪70年代开始，新建的住宅就为每户独设一个卫生间，体现了居住质量的显著进步。进入 20世纪90年代，较高标准的新建住宅开始设置每户两个卫生间，这最能反映一个国家或一个城市人民的居住水平。

4.起居室

起居室是家庭会客、娱乐、休闲的主要场所。在1949年前建造的住宅中，一般只有花园式住宅、公寓式住宅和部分较高档的里弄住宅设有起居室，1949年后建造住宅一开始主要为解决居室问题，从20世纪80年代初才开始设置起居室。起居室的设计开始面积较小，一般为8～10 m2。有的还是过道厅，很不规则。由于当时仍比较重视卧室的朝向和面积的大小，起居室的设置往往朝北，有的夹在房间的中间位置，不能直接采光。随着人们生活水平的提高和空调设备进入家庭，起居室在日常生活中的使用频率和地位越来越高，面积逐步扩大到15～20 m2，有些中高档住宅的起居室达到25～40 m2，位置也由北面、中间移向南面。有朝阳的起居室已成为人们崇尚的房型之一。随着起居室面积的扩大，功能也越来越多，有不少房型的起居室带有衣帽间、餐厅、健身角等，有的用半人高的活动间隔作分隔，有的用半透明的材料作分隔。起居室设置已成为人们居住、生活质量提高的标志。

5.书 房

书房是读书、写作或做其他案头工作的场所。在住宅中，除部分花园别墅和高层公寓外，绝大多数的住宅没有专门的书房，这反映出我国城市居住水平长期以来处于贫到温饱的状况。但随着信息高速公路的建设，计算机逐步进入千家万户，脑力劳动者将会逐步增加。家庭书房和工作室的设置将会越来越受到购房者的重视。

6.储藏室

储藏室是家庭放置因季节变化而暂时不用物品的地方。在近代和现代住宅中，除花园别墅和公寓外，其他类型的住宅一般都没有储藏室。家庭暂时不用的物品只能挤压在大橱、抽屉内，有些堆放在床底、角落、阳台等地方，使房间拥挤、零乱。家庭储藏室可以改变这种现象，它的作用为越来越多的人所认识。从近两年商品住宅的销售情况来看，设有储藏室的房型普遍受到购房者的欢迎。一般标准的商品住宅设有 1.5～2 m2的储藏室，中、高标准的住宅储藏室更大一些，有些达到 3～5 m2。储藏室的功能也逐步被发掘，有些家庭的储藏室不仅被当作储藏物品的地方，适当装饰兼作更衣室用，置放家庭贵重物品等。储藏室的配置使卧室、起居室的布置显得整齐、宽敞。

7.车 库

车库是家庭放置汽车等交通工具的场所。除花园别墅设有车库外，高层公寓和多层住宅设公共车库，有些只有自行车库。小汽车一般停放在楼房前后的空地上。近几年来，汽车逐步进入普通家庭。新建住宅一般按每3～8户设一个车位的比例来建公共车库。随着拥有小汽车家庭数量的增加，公共车库的建设将会趋向按每户一个车位的比例设置，那时车库将成为住房的一个重要组成部分。

本章小结

本章主要对我国的房地产开发概念和流程、房地产开发土地的获取、房地产开发项目规划设计主要内容进行了介绍，重点掌握房地产开发的基本流程和房地产项目规划设计的主要内容。

关键概念

房地产 项目 开发 规划设计

思考题

1.房地产开发的概念及流程。

2.房地产开发土地获取方式有哪些？

3.试结合房地产项目规划设计相关知识分析当前房地产开发项目的主要特点。

第四章案例拓展

第四章微课视频