房地产开发项目规划设计要点

《中华人民共和国城市规划法》等国家和地方政府制定的法规，是搞好规划设计的依据。居住区项目规划设计的具体内容有以下7个方面。

（一）用地规模与配置

1.城市土地分类

城市土地使用分为六大类：居住用地、公共活动中心用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地和绿地。绿地指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地。基地土地使用性质确定后，项目选择前必须向规划市政管理部门征询清楚，否则前期开发的工作做得越多，损失越大。建设用地规划许可证或土地批租文件附有规划行政主管部门划示开发基地范围的地形图，对基地的用地边界和用地面积都有明确定量的规定。

2.环境容量

环境容量包括住宅区人口净密度、人均住宅用地、住宅区建筑密度和住宅区容积率几个指标，用公式表示如下：

居住区人口净密度＝住宅区总人口/住宅区建筑总用地

人均住宅区用地＝住宅区总用地/住宅区总人口

住宅区建筑密度＝住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积

住宅区容积率＝住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积

3.土地利用

居住密度的高低取决于土地的价值和土地资源的状况、生活环境质量的定位，以及对城市型生活氛围的营造；住宅区规划应从节约土地、保证生活环境的质量、满足城市生活的需求这三方面来确定适当的居住密度。一般而言，越接近市中心的住宅区居住密度越高，土地资源越紧张的城市住宅区的居住密度越高，环境质量标准越高的住宅区居住密度越小。在居住密度较高的住宅区住宅用地的比重应该相对较小，在居住密度较小的住宅区住宅用地的比重可以相对较大，在高层或以高层住宅为主的住宅区中，住宅用地的比重不宜超过地方有关规定中规模相近的居住区、居住小区或居住组团的标准。住宅区的人口密度应该在考虑城市总体规划、分区规划和地区控制性详细规划要求的同时，从居住的物质环境质量和社会环境质量两方面综合考虑，以保证舒适的城市生活。过高的住宅区人口密度将会降低居住环境的质量，而过低的人口密度将不利于居民间的接触与交往，同时也不符合节约土地的原则。适宜的住宅区人口密度宜控制在 300～800人/hm2，人口密度约为800人/hm2或超过该密度的住宅区应考虑户外公共空间的立体化和复合化的利用方式，以拓展户外公共使用空间，保证住宅区的户外居住环境质量。

4.容积率和覆盖率的控制

随着房地产市场的发展，居住不仅是人们最基本的生存需求，而是人们最重要的享受，在满足基本需求的基础上，消费者愿意为更好的产品付出更高的价钱。低密度住宅在相同的地块上盖的房子比较少，品质走高，密度走低，能满足一部分高消费者的买房需求。低密度住宅的容积率在 1以下，即在 1 m2的地块上盖出总建筑面积在 1 m2以下的房子。

建筑容积率、覆盖率是重要的环境容量指标，它与基地所处的地段、用地性质和建筑高度等参数有关。同时，容积率的大小受基地周围路通行能力、上下水、电力和通信等基础设施的制约。因此，城市规划行政主管部门根据地块的用途性质、建筑使用性质、道路交通、配套设施以及城市设计等控制要求，制定出定量的参数。建筑覆盖率越小，空地率越大，越有利于基地环境的改善。对开发商而言，容积率即为土地开发强度，它与基地的开发价值有关，因此，市中心地段的容积率要比一般地段高。

因住宅日照、通风等居住环境的需要，住宅容积率要比公共建筑容积率低。市中心地段的土地使用价值高，应优先考虑建造商业、金融、宾馆、办公等公共建筑，同时也可达到提高容积率的目的。容积率除了上述种种限制外，基地的具体条件也非常重要，如基地的形状和走向，四周建筑物的使用性质与耐火等级，在道路南侧还是北侧，基地周边的道路和河道情况及其红线、蓝线的控制尺寸，交通出入口以及建筑自身体型等。

5.容积率

容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。

在城市土地成本越来越高的情况下，适当提高建筑容积率可以分摊楼面地价，降低房地产开发的单位成本。这种做法在寸土寸金的香港特区甚为流行，在内地房地产市场处于卖方市场条件下的起步阶段，开发商盲目追求高容积率的情况也极为普遍。

实际上，容积率除了受城市整体规划限制之外，市场对容积率也是有要求的。基地开发建筑面积不一定取决于人们习惯使用的公式：建筑面积=基地面积×容积率。考虑容积率时，要对基地进行具体分析，这对项目的前期可行性研究至关重要，此外，可以通过科学的分析研究，在确保社会效益、环境效益的前提下求得共识。对有些开发基地来说，容积率不是一成不变的常数。仅仅通过提高基地的容积率来提高经济效是片面的，因为过高的容积率往往不利于城市景观和建筑自身环境的改善，并使市政公用设施高负荷运行，其结果反过来使商品建筑标准档次下降，影响销售，从而导致经济效益下降。

（二）设施与布局

住宅区的设施包括公共服务设施、道路与停车设施、教育设施、绿地与户外场地设施、管理设施和市政设施六大类。

设施服务半径指各项设施所有服务范围的空间距离或时间距离。一般来说，服务半径与设施分级有以下数据可供参考：居家距幼儿游戏场或儿童游戏场的步行距离为5分钟路程，居家离幼儿园或教堂的步行距离为10分钟路程，居家距小学或商业中心的步行距离为15分钟路程，居家距中学、超市的步行距离为20分钟路程，居家距医院的步行距离为30分钟路程。

各类公共服务设施宜根据设置规模、服务对象、服务时间和服务内容等服务特性的平面或空间组合布置。商业设施和服务设施宜相对集中布置在住宅区的出入口处，文化娱乐设施宜分散布置在住宅区内或集中布置在住宅区的中心，老人和住宅区居民进行综合性社区活动的设施宜安排在住宅区内较为重要与便捷的位置。各类教育设施应安排在住宅区内部，与住宅区的步行和绿地系统相联系，并宜接近住宅区的中心位置。中小学的位置应考虑噪声影响、服务范围以及出入口位置等因素，避免对住宅区居民的日常生活和正常通行带来干扰。

住宅区的绿地布局系统宜贯通整个住宅区的公共户外空间，并尽可能地通达至住宅，绿地布局应与住宅区的步行游憩布局结合并将住宅区的户外活动场地纳入其中。绿地系统不宜被车行道路过多地分隔成穿越，也不宜与车行系统重合。

各类户外活动场地应与住宅区的步行和绿地系统紧密联系或结合，其位置和通路应具有良好的通达性。幼儿和儿童活动场地应接近住宅并易于监护，青少年活动场地应避免对居民正常生活造成影响，老人活动场地宜相对集中。

（三）道路交通

建立人车分行交通组织体系的目的，在于保证住宅区内居住生活环境的安静与安全，人车分行的路网布局一般要求步行路网与车行路网在空间上不能重叠，无法避免时可以采用局部立交的工程措施。

人车混行的交通组织方式是指机动车交通和人行交通共同使用一套路网，具体地说就是机动车和行人在同一道路断面中通行。这种交通组织方式在私人汽车不多的地区既方便又经济，是一种常见而传统的住宅区交通组织方式。人车混行交通组织方式下的住宅区路网布局要求道路分级明确，并应贯穿于住宅区内部，主要路网一般采用互通型的布局形式。

住宅区交通组织考虑的因素包括合理处理人与车、机动车与非机动车、快车与慢车、内部交通与外部交通、静态交通与动态交通之间的关系，应使居民日常出行安全、便捷，使居民生活安静、舒适。在具体的规划中，如何处理这些关系应综合考虑住宅区规模、居民的交通结构，兼顾建设资金、居住环境等因素。

住宅区的路网布局应在住宅区交通组织规划的基础上，采用适合于相应交通组织方式的路网形式，并遵循以下原则：顺而不穿，通而不畅，保持住宅区内居民生活的完整与舒适；分级布置、逐级衔接，保证住宅区交通安全环境以及空间领域的完整；因地制宜，使住宅区的路网布局合理、建造经济、功能复合化，营造人性化的街道空间；空间结构整合化、构筑方便、系统、丰富和整体的住宅区交通、空间和景观网络，避免影响城市交通。

住宅区的交通组织方式一般可分为人车分行和人车混行两种基本形式，宜以适度的人车分行为主要方式。住宅区的道路布局应充分考虑周边道路的性质、等级和线型以及交通组织状况，以利于住宅区居民的出行与通行，并充分考虑对住宅区空间景观、空间层次、形象特征的建构与塑造所起的作用。各类停车设施的布局应依据居民出行的方便程度进行安排，居民的非机动车停车场所宜尽可能安排在室内，并接近自家单元，以一个住宅组群或250～300辆为单位集中设置。居民的机动车停车场所宜安排在室外为主，并在相对集中的前提下尽可能接近自家单元，晚间路边停车的方式可以考虑作为居民私家车停放的辅助方式之一。公交站点应接近住宅区的人行主要出入口。(www.xing528.com)

住宅区级道路为住区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为20～30 m，山地居民区道路宽度不小于15 m。车行道一般需要9 m，如通行公交车，应增加至10～14 m，人行道宽度一般为2～4 m。居住小区级道路是居住小区内外联系的主要道路，道路红线宽度一般为10～14 m，车行道宽度一般为5～8 m，在道路红线宽于12 m时可以考虑设人行道，其宽度为1.5～2 m。

居住组团级道路为居住小区内部的主要道路，它起着联系居住小区范围内各个住宅群落的作用，有时也伸入住宅院落中。其道路红线宽度一般为 8～10 m，车行道要求为5～7 m，大部分情况下居住组团级道路不需要设专门的人行道。

宅间小路是指通到住宅单元入口或住户的通路，它起着连接住宅单元与单元、住宅单元与居住组团级道路或其他等级道路的作用。其路幅宽度不宜小于 2.5 m，连接高层住宅时其宽度不宜小于3.5 m。

一个较大规模的住宅区至少需要两个对外联系的出入口。当住宅区向城市交通性干道开出入口时，其出入口之间的间距不应小于 150 m；当住宅区的主要道路与城市道路相交时，其交角不宜小于 75°。住宅区内应设置残疾人通行的无障碍通道，通行轮椅的坡道宽度不应小于2.5 m，纵坡不应大于2.5％。

停车车位指标由城市规划、交通主管部门根据本地的实际情况制定。停车车位指标制定的偏高，会造成设计与施工困难，投资大量增加；相反则造成停车困难，不仅影响交通，而且还会影响大楼的正常运行，对于大型旅馆、饭店、商场和办公楼的停车问题，可通过开发地下空间来解决，但地面停车车位不得少于总停车车位的1/10。大楼及裙房下设地下车库，柱网尺寸应考虑停车的合理性和城市用地的日趋紧张，水平层循环式、竖直循环式停车库已在我国研制成功，并投入使用。住宅地下自行车停车库应设室外出入口。

总平面布置和基地出入口总平面应保证基地内有车辆环道道路或回转场地，并符合机动车流与上下车及停车库之间交通组织的要求。基地内道路宜采取工程措施限制车速，确保交通安全。高层建筑总平面布置还应考虑消防要求。若基地位于城市主干路与次干路、支路相交的位置旁，出入口应设在次干路和支路上；若基地位于次干路和支路相交的位置旁，出入口应设在支路上。基地出入口距地铁出入口、人行横道线、人行过街天桥、人行地道应保持不小于 30 m的距离。在城市道路上设置的机动车双向行驶的出入口车行道宽度宜为7～11 m。

（四）建筑控制

1.建筑高度

建筑高度的规定，不仅要考虑建设规模和规划参数的要求，还应考虑开发基地所在地区有关机场航线、气象观测、通信、消防的要求和控制。此外，还必须符合城市景观的要求，因为高层建筑对城市景观的影响较大，还要考虑对边界以外周围建筑的日照影响。在古建筑、保护性建筑附近的基地，还要考虑这些建筑对周围建筑高度的影响。

2.建筑后退道路红线

沿路建筑退让道路红线的距离按当地规划部门要求执行，同时要满足消防、交通的要求。沿城市道路的建筑后退道路红线的距离，还要考虑与道路宽度、建筑高度的关系，即路幅比。建筑与边界应保持适当的间距，一般路段沿路建筑高度不得超过规划道路红线宽度，并为建筑后退距离的1.5倍。

3.建筑间距

控制建筑间距是为了保证人们的工作、生活质量与安全，必须符合日照、通风、消防、工程管线埋设和建筑保护等方面的要求，同时还要考虑视线干扰因素。各地根据所在地区冬至日、大寒日两级日照标准制定多层和高层住宅日照间距，执行GB 50180—93《城市居住区规划设计规范》（2002年版）的规定。消防间距根据多层、高层及建筑耐火等级确定，国家规划部门有具体的规定。

（五）城市设计

城市设计应当塑造和谐的城市空间。从宏观来讲，建筑设计应从四维空间角度去分析新建筑的空间和建筑效果，“形、色、质"是视觉的三要索，建筑的立面总体上采用高明度、低彩度的色彩，与环境协调，但又不能千篇一律。从微观来讲，基地的交通出入口、停车车位、人流车流的处理、广场等开放空间与绿地水面、建筑小品和雕塑、沿街人行道铺设、橱窗铺面装潢及布置、夜间灯光照明等，都要认真策划、精心安排。除满足外部环境容量和整个建筑使用功能的需要之外，还要体现开发商的实力和对人的关怀，使人有一种安全、方便、亲切的感受。

单体建筑不仅要考虑自身的功能和体型，注重建筑的体和面、色影和明度，以及入口的处理，而且要考虑建筑群体的空间组合效果，建筑高度、形体、风格、色调、质感、轮廓线、广场、绿化、小品等要综合考虑。“点、线、体”构成的空间序列高低错落，疏密有致，使之构成较好的城市空间关系和良好的内部空间环境。

城市设计也应当营造优美的空间环境。环境设计是一门涉及多种专业的艺术，世间万物，千姿百态，种类之繁，无从数计。室外空间可以远至地缘天际，也可尺幅千里，关键是要认真把握真与假、远与近、高与低、曲与直、大与小、动与静、围与透、疏与密等处理手法，要做到匠心独运。

住宅小区选择地段一般是成熟社区且不在高架道路、交通主干道边上，不能离闹市区太远，感受不到都市的气息。地域环境所蕴含的人文气息与文化氛围将是心灵的陶冶、品位的提升，生态环境是人们选择居家的重中之重，生态环境有内、外之分。

外环境的标准应该是成熟的生态社会，交通便捷，污染少，社区河道环流，而内环境的达标要求则是花与树比例协调，绿荫与草坪搭配得当。只有将安全、宁静、舒适的生活空间与快捷、有效、充满生机的功能完美结合，才能为居住者营造出和谐有序、品位高尚的高品质住宅。

（六）建筑空间

改善人居环境的一个基本保证是全方位提高住宅品质，并且还要把工程质量、功能质量和环境质量作为未来住宅发展的重要标准衡量。这主要体现在以下几个方面：一是住宅的功能空间要更加合理，要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位住宅面积使用率和功能空间的合理性；二是住宅的物理性能要有较大的改善，使住宅在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面具备良好的物理性能；三是进一步提高住宅设施设备的装备水平，促进高效、实用的厨房及卫生间设施、采暖与制冷系统、智能化技术等在住宅中的推广使用；四是居住区的环境与配套水平要更加完善，努力创造自然和谐、朴实优美、安全环保、舒适便捷的住宅环境；五是提高住宅的耐久性，即提高设计水平、增加住宅的可改造性、延长使用寿命。

根据建筑整体使用的合理性，把不同功能的空间在三维方向进行有序的组合，各相关空间由水平方向的走廊、道路和垂直方向的楼梯、电梯等进行联系，空间的形式、面积、净空高度、装饰标准和风格，首先要符合使用要求，其次考虑技术、经济的合理性，把握好空间三要素“量、形、质"。例如，出租办公楼的功能组合和空间组合，大楼的动线或流线清楚，将这些空间根据基地规划参数、建筑规模等限定条件，在三维空间进行合理的组合。再如，宾馆的功能组合和空间组合，住宿客人进入门厅后，可以稍作休息，办理住宿手续或行李寄存，然后到客房住宿，也可去商场购物，理发室美容，或去健身娱乐，也可去用餐，如要参加宴会，可直接进入宴会厅。大中型旅馆的各相关空间按流线组合，以达到管理和使用的要求。

建筑层高首先要满足使用功能的要求，如果空间平面尺寸较大，还要考虑人的心理感受，为了避免产生压抑感，要适当增加净空高度。同时，建筑层高又与建筑控制高度、容积率、覆盖率等规划参数有关。层高偏大不仅会增加造价，而且不利于抗震和节能。对层高的取值要综合考虑，这里就有“经济层次”的概念。取一个既满足规划参数和城市景观需求，又能获得理想利润的建筑层次，就是建筑的经济层次。

建筑要有品位，建筑风格在地区中要有特色、有新意，做到别具一格、不落俗套。套型应该符合居住者的要求，有家的感觉，在考虑超前性、舒适性、功能性的同时还要兼顾视觉、触觉、感觉。应当处处以住户的要求出发。在工程技术允许的条件下，满足居住者对套型不断变化的愿望。房屋的面积定位要合理，应充分考虑居住者发展的要求。在建筑式样上也应该有多种变化，要有标准套型、错层套型、复式套型等多种式样和各种面积大小规格不一的房型，同时智能化也是当前人们购房的首要条件之一。

区域地段、生态环境、建筑品位、房型、面积和智能化六位一体，相得益彰，是真正好房子的基本条件，缺一不可。开发商只有以购房者追求住宅升华、升值的目标为出发点时，才能真正为购房者谋福利。消费者对住宅的功能提出了越来越多的要求，住宅功能如教育、旅游休闲、健身、商务活动等，又不能全部由开发商来承担，所以要学会借势。同其他行业一起发展。

住宅区的私密空间指住宅户内空间和归属于住户自己的户外平台、阳台和院子空间等。半私密空间指住宅群落围合的、属于围合住宅院落的空间，包括其中的绿地、场地、道路和车位等。半公共空间指若干住宅群落共同构筑的、属于住宅群落的街坊、居住小区或居住区外部空间，包括公共绿地、公共服务设施、开放的公共场地、小区级和组团级道路及车位等。公共空间指归属于城市空间的居住区或城市外部空间。住宅区各层次生活空间的构建宜遵循半私密、半公共、公共逐级衔接的布局组合原则，若要求私密性强，则尺度宜小，围合感宜强，通达性宜弱；若要求公共性强，则尺度宜大，围合感宜弱，通达性宜强。半私密空间宜注重独立性。半公共空间宜注重开放性、通达性、吸引力、职能的多样化和部分空间的功能交叠化使用，以塑造城市生活的氛围。

由于城市用地日趋紧张，地价日益升高，交通管理的规范化、经济和技术的发展，加上地下空间面积不计入容积率和批租楼面价之内，因此，开发商对地下空间日趋重视。地下空间除满足整个建筑供水、供电、空调及通风系统等各方面的需要外，还可作公共活动场所和商场使用，但多数是解决基地的停车问题。

建筑设备配置与选型不仅与建筑的标准、安全、正常使用有关，而且对开发成本的影响也很大。一般来说，功能要求高的工程，设备费用占总造价费用的 40％～50％。房屋建筑设备主要包括电梯、空调及通风系统、电视监控、有线或闭路电视、卫星接收系统、对讲系统、通信系统、消防报警系统、上下水、污水处理系统、供电以及厨房卫生设备等。

（七）景观与形象

住宅区的空间景观应从建筑层数的选择与分布，各层次外部空间的 衔接、布局、形态、用途和尺度，街道的格局与形式和建筑的布局与风格等方面综合考虑空间景观的组织，特别应该考虑沿住宅区内部道路和周边道路行进时的景观变化与特征表现。住宅区空间景观的塑造应注重城市历史与文化传统的作用，以及在此影响下形成的城市空间格局对居民生活的意义，并将城市历史与文化传统努力赋予住宅区的空间景观系统纳入到整个城市或地区之中，形成一个整体。应充分考虑住宅内外现有的自然环境，在充分保持与合理利用的原则下，适当改造住宅区内的自然景观，并将住宅区内外的自然景观纳入住宅区空间景观的构筑框架之中。

住宅区的户外环境景观包括软质景观和硬质景观两大类。其中，软质景观以植物配置布局为主要内容。硬质景观包括地坪、地面铺装、踏步坡道、护坡、围栏、树穴、屏障、环境小品和水体。住宅区户外环境景观设计的主要目标是营造生态化、景观化、宜人化、舒适化的物质环境以及和睦、亲近、具有活力的社会文化环境。