房地产开发项目的规划设计概念

1.房地产项目规划设计的含义

房地产开发项目的规划设计是指房地产开发项目的建筑设计与规划设计，是根据开发项目的具体情况和开发设想，综合协调城市规划行政主管部门、各有关部门以及配套单位的意见和要求，根据政策法规、基地可行性研究和市场调查资料，在经济效益、社会效益和环境效益统一的前提下，拟订项目开发的规划设计要求，然后进行设计招标，选出最优同时又是比较经济的方案，并在进一步优化后付诸实施。

在规划设计各阶段和项目开发的全过程，要科学合理地节约用地，降低前期成本，在确保工程安全的前提下降低工程成本，根据市场变化对产品结构进行必要的调整。规划设计运用综合手段，对土地进行合理使用，处理好建筑与城市设计、使用功能和环境、建筑空间组合和建筑艺术，特别是生态环境等方面的关系，达到经济效益、环境效益的辩证统一。并严格遵循国家和地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防、卫生防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等文件。

房地产开发的房屋、市政工程和公用事业，其绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通乃至建筑艺术要求及小区的布置，包括小区的安全防范、物业管理等，都要在统规划的前期提下，合理布局、综合实施、配套建设，为人们提供优美、清洁、安全和舒适的生产、生活和工作环境。

2.房地产项目规划设计的原则和基本内容

1）项目规划设计的原则

要保持规划设计与市场定位的一致性，在规划设计时，必须遵循以下原则：

（1）规划设计定位时，要坚持以人为本。以人为本就是以住户的生活舒适方便为本。规划设计必须来源于所要服务的人群的需求。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。

（2）规划设计必须符合项目定位。项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向。规划设计不能偏离项目定位去追求不切合实际的东西，背离定位就会做出完全不能用的方案。

（3）规划设计应考虑将来物业管理的方便。物业管理已成为项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不清意看管理”。以前设计方案不考虑物业管理，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。(www.xing528.com)

（4）规划设计应考虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求：一个是卖点；另一个是卖相，即形象。卖点要实在，卖相要美观。

（5）规划设计应考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。一般来说，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但对于传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，路冲、角冲、门冲等基本禁忌都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

2）规划设计的基本内容

（1）土地使用、用地边界与面积。

（2）环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率。

（3）建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距。

（4）城市设计。

（5）建筑空间、功能及其经济性。

（6）基地停车车位、总体布置、出入口。