项目销售和售后服务的完善

项目销售及售后服务阶段的开发程序：办理竣工后的产权登记手续申领商品房销售许可证→与物业公司签订物业委托管理合同→提交相关资料与用户签订商品房销售合同或租赁合同→做好物业管理工作。

（一）办理竣工后的产权登记手续

根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市私有房屋管理条例》的规定，新建房屋应于竣工后3个月内申请办理所有权登记，登记时需提交建设许可证和建筑图纸等图件，也就是所谓的总登记。

（二）申领商品房销售许可证

开发企业在申领商品房销售许可证时，需向主管部门交验主要的证明文件及相关资料，如项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申报表等。

（三）与物业公司签订物业委托管理合同

物业管理服务是指物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业（如住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等）项目进行日常维护、修缮与整治等服务，并提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。房地产开发企业在出售所开发的项目之前，必要时应当选取合适的物业管理公司承担物业管理，并与之签订物业委托管理合同。住户入住后，由业主委员会来选择物业公司。

（四）提交相关资料

开发企业将新建物业交付物业管理公司接管时，应当提交下列相关资料：房屋建设的各项批准文件，竣工总平面图，房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管网图及其他的必要资料。

（五）与用户签订商品房销售合同或租赁合同(www.xing528.com)

根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人到房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续并提供必要的证明文件。同时，按照建设部的要求，从1998年9月1日起，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，作为商品房销售合同的必要组成部分。其中，住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

（六）做好物业管理工作

物业管理的内容包括管理和服务两个方面。管理方面主要是掌握房产物业的变动、使用状况，使房屋设备及配套设施能及时得到修理、更新、养护，保持和延长房产物业的功能和价值。服务方面主要是以充分保证产权所有人、居住者和使用人的各种需求，及时提供各类服务，以方便用户。

物业管理包括以下几个方面：

（1）治安消防服务。治安消防服务是为了保障管理区城内治安、维护整个区域内的公共秩序所采取的管理措施，以保证业主和租用人的生命财产安全。

（2）环境卫生管理服务。环境卫生管理服务包括管理公共环境、制止占用公共场所和各种违章搭建等破坏市容的行为，以保障租用人的健康，维护居住、工作环境的优美。

（3）维修保养服务。维修保养服务是对房屋楼宇建筑及管理区域内的公共配套设施实行定期保养和及时维修或更新，以延长房屋和公共设施设备的使用寿命，改善和提高使用效益。

（4）绿化养护服务。绿化养护服务是对管理区内的园林绿带、花草树木、公共花园绿地组织种植和定时保养、管理，以美化和净化环境。

（5）家居服务。家居服务是接受居住者或租用人的委托，提供内容丰富的预约和特约服务。这类服务包括制定管理预算，合理分配各项资金和基金，计算应开支费用、按月征收管理及其他费用，管理公共维修基金、利息，定期向产权人公布收支情况，确保业主和租用人遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，处理和调解业主或租用人之间因使用物业所引起的纠纷和争执，并有权制止和纠正产权使用人在使用公共用地和设施方面违反法规和公约的行为。通过来信、来访、座谈会和住户回访制度及时了解和征求产权人及其租用人的反映意见，听取合理建议，不断提高服务质量，并就公共市政设施的有关事务与政府公共事业部门交涉。