项目建设阶段的商品房预售及许可流程

项目建设阶段的开发程序：组织承包商进场→加强开发项目工程管理与控制→申领商品房预售许可证→项目的竣工验收。

（一）组织承包商进场

组织监理单位进行监理。组织由材料、设备订贷，必要时可进行设备招标。与材料设备供应商签订建设物资采购供应合同。如果工程项目需要进口材料设备，则要申请办理进口许可证，并办理报关手续，签订委托运输合同。

（二）加强开发项目工程管理与控制

开发项目工程管理与控制是开发企业为了保证项目施工顺利进行所从事的有关管理工作，包括如下内容：

（1）配合承包商做好各种准备工作。

（2）按时提供施工现场。完成场地的“七通一平”。

（3）及时提供已约定数量的图纸，组织已约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场。

（4）协助承包商做好接收、检查工作等。

（5）对项目的投资、进度和施工质量进行控制。

（6）进行合同管理。

（7）有效地协调参与项目单位的关系，如设计承包方与承包商之间的关系、设计单位与施工单位之间的关系、总承包商与指定分包商之间的关系、承包商与材料设备供应商之间的关系等。

（三）申领商品房预售许可证

与用户签订商品房预售合同。在项目建设完成到一定阶段后，可以进行商品房预售。预售是房地产企业经常采用的一种经营方式，它是指在房屋处于营建阶段尚未竣工之前，由开发商与用户签订房屋预售合同，预先约定将房屋整幢或分屋、分套出售给购房者，待房屋竣工后再办理过户手续。通过预售，开发商可提前实现资金的部分回收，购买者通常会因购买预售商品房而得到升值带来收益。进行商品房预售必须满足下列条件：(www.xing528.com)

（1）商品房预售必须向当地房地产市场管理部门申请，经批准并申领“商品房预售许可证”后方可进行。申请办理“商品房预售许可证”应具备以下条件：

① 建设项目各种批准手续已齐备，且已确定竣工交付使用日期。

② 已完成建设项目投资的25％或已完成单体项目的主体结构（即结构封顶）。

③ 已确定预售款的监管机构和监管方案。

④ 已制定房屋使用管理维修公约。

（2）根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发经营企业在申请办理“商品房预售许可证”时，应提交下列证件及资料：

① 开发企业的营业执照；建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。

② 工程施工进度计划。

③ 投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料。

④ 商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容，应附有商品房预售总平面图。

（四）项目的竣工验收

项目的竣工验收与交接是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计与施工质量、考核工程造价的重要环节，是实现开发投资向使用价值转化的标志，是开发商实现经营效益的基础。从质量控制角度来说，项目竣工验收是确保项目质量符合标准的最后一道环节，只有通过竣工验收后物业才可以出售或出租。工程项目的交接是在项目竣工验收后。承包商向业主移交项目所有权的过程，同时也是开发商向住户交接的过程。

工程资料是项目竣工验收的重要依据，承包商应按合同和验收标准提供全套竣工验收资料。主要内容包括项目开工报告、竣工报告、分部分项单位工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知书、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等。