项目前期准备阶段的必要程序和注意事项

项目前期准备阶段的开发程序为：选择勘察队伍和设计单位→申领建设工程规划许可证和施工许可证→申领房屋拆迁许可证做好“七通一平”工作→选择承包单位→选择监理单位。

（一）选择勘察队伍和设计单位

通过招标选择勘察队伍进行地质勘察。当设计任务由几家设计者分别承担时，要做好组织协调工作，以确保质量和进度。通过招标选择设计单位进行建筑设计，业主的项目管理班子主要做一些大的方面的管理审核工作，如设计概算、设计进度、建筑风格及结构类型等。再就是为设计者提供必要的设计基础资料，如批准的可行性研究报告、规划部门的规划设计条件通知书。而一些更为具体的管理工作可委托监理单位来进行。

（二）申领建设工程规划许可证和施工许可证

建设工程规划许可证是由规划管理部门审批颁发的，是表达拟建项目已具备开工条件、允许开工的法律文件，依据《中华人民共和国建筑法》规定，要求由建设行政主管部门对建筑工程进行施工所应具备的基本条件进行审查，以避免不具备条件的工程开工后无法顺利进行所造成的损失和浪费。同时，施工许可证应当由建设单位（即开发商）而不是由施工单位负责申请领取，并且要在开工前办理。未经许可，不得擅自开工。

（三）申领房屋拆迁许可证

征地拆迁须申领房屋拆迁许可证，同时与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，或与委托拆迁单位签订委托拆迁协议，征地拆迁安置依据开发项目的建设需要，按照国家的有关政策法规征用建设用地，并对所征用土地的原有单位、住房和其地上物进行合理的迁移、安置、补偿和拆除等工作，为施工单位进入现场创造条件。要进行拆迁工作，必须首先申领拆迁许可证，无证拆迁是违法行为。

拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据是国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部发布的《城市房屋拆迁单位管理规定》以及各地方政府结合当地实际情况制定的房屋拆迁管理办法或条例、实施细则等。一般程序为：拆迁调查→制订拆迁安置计划→申领房屋拆迁许可证。发布拆迁公告，与被拆迁人签订拆迁协议书（或进行货币拆迁）、动迁验收，办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用权证。(www.xing528.com)

房屋拆迁一般有三种方式：一是政府组织统一拆迁，由政府统一组织或选择有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋统一拆除，对被拆迁人统一补偿和安置；二是拆迁人自行拆迁，对被拆迁人进行拆迁补偿和安置；三是拆迁人委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁，受托单位完成拆迁的全过程，并收取相应的费用。

（四）做好“七通一平”工作

做好建设用地的“七通一平” 工作，是落实施工招标的前提条件之一，也是保证施工单位进入现场迅速开展施工的必要条件。

（五）选择承包单位

通过招投标方式选择工程承包单位，与承包单位签订建筑工程施工合同。具体招标过程为：拟定招标方式，准备招标文件。编制标底，向招标主管部门申请招标，发布招标通告或邀请投标函，对投标承包企业的资格进行预审，发送招标文件，招标工程交底及答疑，开标、评标、决标、发出中标通知书及签订合同。

（六）选择监理单位

通过招标方式选择监理单位，与监理单位签订工程建设监理合同。