项目立项阶段及相关事项

项目立项阶段的开发程序为：投资机会研究→申领项目选址意见书及项目立项批文申请定点→申请购置土地、办理土地产权手续→申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件→申领建设用地规划许可证。

（一）投资机会研究

进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及对国家的经济政策和政治环境等情况进行分析，能否找到具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。

（二）申领项目选址意见书及项目立项批文

选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据。申领选址意见书时，需向主管部门提交选址申请报告、有效的项目建议书以及其他必需的文件。项目批文是由计划管理部门颁发的，确认开发项目通过审核，可以进行开发建设的文件。申领项目立项批文时，需向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报至政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。评价主要从三方面进行：一是项目是否符合国家有关政策、法令和相关规定；二是项目是否符合国家宏观经济意图和国民经济长远规划，布局是否合理；三是项目的技术是否先进适用，是否经济合理。项目评估的投资估算精度为±10％，可行性研究报告的批准，标志着项目立项决策阶段的完成。

项目立项决策阶段的各项任务，可由项目方自己的管理班子完成，也可委托相应的咨询机构来完成。项目方人员做一些配合和辅助工作。

（三）申请定点

到城市规划管理部门申请定点。在此环节中，需向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等文件或证书。城市规划管理部门根据城市总体规划要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。(www.xing528.com)

（四）申请购置土地，办理土地产权手续

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施办法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。

（五）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件

主要内容包括：被申请建设用地的现状地形图；根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围，该场地的外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；有关的特殊要求，如人防、抗震和净空限制等。

（六）编制规划设计总图

开发商根据规划设计意见通知书等文件，委托规划设计院编制规划设计总图。

（七）申领建设用地规划许可证

提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证。