房地产综合开发的重要性及形式

（一）房地产开发的有关概念

1.国土开发

国土开发是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。国土开发的基本目标是寻求经济、人口、资源、环境之间的最佳组合。

2.城市开发

城市开发也称城市建设综合开发，这是一种地区性的开发，以寻求一个城市范围内的最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。一个城市的建筑面貌往往反映了该地区社会经济文化发展的水准。我国在总结近几十年来城市建设正反两方面经验教训的基础上，借鉴各国优良模式，提出了“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”的建设方针，这一方针充分体现了现代城市建设和发展的客观规律。

3.房地产综合开发

房地产开发根据开发的统性、配套性的程度，又分为单项开发与综合开发两种。所谓房地产综合开发，是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设和经营是综合性的，兼有生产与流通两个领域的经济活动。房地产综合开发实际上也是以建筑地块和房屋的开发、建设为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。之所以要进行房地产综合开发，就是要避免“各行其是、零敲碎打、互不配套、见缝插针、乱建滥盖”而遗留下的无穷后患。在吸取历史教训的基础上，今后的房地产开发，在城市基础设施方面，要对道路交通、供水、排水、供电、供热、供气和邮电通信等方面实行统筹规划、配套建设。

房地产综合开发工作，从横向来看，面对新开发地区的工业、交通、住宅、科学文化、教育卫生、商业服务、市政工程、公用设施、园林绿化、行政机关及其他建设工程项目，要根据需要与可能区分轻重缓急，统筹安排、配套建设、分期交付使用，尽量发挥工程效益，做到既有利于生产，又方便生活。从纵向来看，要对建设的全过程，从立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、土地平整、组织施工、完工验收，一直到房屋经营管理，做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，以达到较高经济效益、较好社会效益、较优环境效益的统一。

（二）房地产开发的类型

房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。

1.按开发的区城性质划分

根据被开发区城的性质，可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。

新区开发主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的开发。新区开发的主要特点是从生地开始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。新区开发尽管用地位置比较偏远，但由于是第一次开发，因此，配套能够比较完善，用地条件也比较宽松，适合于规模较大的住宅开发或工业用房开发。

旧区再开发也被称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。旧区改造在城市建设中具有重要的意义：一方面，可以通过改造，改变以往旧城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以调整城市的用途，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前旧区改造已成为许多城市房地产开发的主要形式。

2.按开发的规模划分

根据房地产开发的规模，可以将房地产开发划分为单项开发和成片开发两种形式。

单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目。这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。

成片开发规模大，占地多，功能多。无论是在新区开发还是旧区改造都表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。

面积小的可以表现为某个小区的开发，面积大的相当于一个新区的开发。成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、滚动开发的方式。

3.按开发的对象划分

按照房地产开发的对象，可以将房地产开发分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。

土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等项工作，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电信、道路畅通、场地平整）的建房基地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。

房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。

综合开发是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造，直到房屋的租售和管理全过程的实施，这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。

（三）房地产开发的形式

1.新区开发与旧城区改建

新区开发是指按照城市具体规划，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改建是指保护好旧城区优秀的历史文化遗产及传统风貌，充分利用并发挥旧城区原有各项设施的潜力，根据目前实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新的建设活动。

2.外延型开发与内涵型开发

外延型开发是指单纯靠增加城市土地面积进行土地开发和新建房屋实现的房地产开发方式。内涵型开发是指在原有土地上通过增加土地的容积率、更新基础设施、新建和翻新、扩建房屋等方式实现的房地产开发。

（四）房地产开发的特点

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又在城市建设中担当着重要角色，房地产开发具有其自身的特征。

1.综合性(www.xing528.com)

房地产开发最本质的特征是综合性，主要体现在以下3个方面：

（1）综合性是房地产开发的内在要求。现代城市建设要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针，也就是在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统规划，协调建设。尤其是住宅开发，要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生用房和福利娱乐用房等实行配套建设，并注意生活环境的营造。缺乏综合性与配套性的开发活动不符合现代城市的建设要求。

（2）综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。房地产开发过程环节很多，涉及的部门与关系也很多，不仅涉及规划、设计、施工、供电、供水、电信、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征地、拆迁和安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时，每一个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计与施工技术的要求和市场竞争情况等可能都不一样，需要开发商认真地进行综合分析，统筹安排，制订最佳的开发方案。

（3）房地产开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的引导作用。脱离了国情、区情，发展速度过快或过缓，规模过大或过小都会给当地经济及社会发展带来不良影响。

2.长期性

房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段和销售阶段等。尤其是在建筑施工阶段，需要集中大量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能形成最终产品。上述过程与资金是否及时到位关系重大，因此，整个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要2～3年，规模稍大的综合性项目需要4～5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长。

3.时序性

尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从实务上来讲具有很强的操作程序。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋租售管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅仅是由于政府的土地、规划和建设等部门的行政管理，使许多工作受到审批程序的制约，而且也与房地产开发生产活动的内在要求有关。因此，开发项目的实施必须要有周密的计划，使各个环节紧密衔接、协调进行，以缩短周期、降低风险。

4.地域性

房地产不可移动，房地产的使用、价值和市场等带有强烈的地域特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或地段的影响非常大，因为涉及诸如交通、购物、环境和升值潜力等很多与项目有关的因素，因此，开发商对项目的选址尤需谨慎。从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。每一个地区的投资开发政策、市场需求状况和消费者的支付能力等都有可能不一样，这就需要开发商认真研究当地市场，制订相应的开发方案。

5.风险性

房地产开发的风险性表现为以下3个方面：

（1）筹集资金的风险。房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的：由于开发周期长，很多因素有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发的产品是供人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，每一个项目在相当长的时间里几乎没有重新建造的可能。因此，项目一旦失败，开发商将遭受巨大的损失。

（2）竞争的风险。房地产开发是市场经济的产物，可以说在开发的每一个环节上都充满着竞争，如土地使用权的竞争、规划设计上的竞争、营销过程中的竞争等。归根结底，这些竞争直接关系到所开发的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益和社会效益。这种激烈的竞争增加了房地产开发的风险。

（3）受形势和政策影响的风险。宏观经济形势和有关经济政策对房地产开发的影响也较大，因此，房地产开发是一项高风险的投资行为。然而，风险与回报同在，房地产开发是一种高收益的经济活动。

（五）房地产开发策划内容

1.开发区位和地段的分析与选择

房地产开发项目的区位作为战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、自然条件等因素。项目具体地段的分析与选择是指对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善程度及地质水文等因素。

房地产开发地段总体上可以分为三类：一是高投入高产出地段；二是中投入中产出地段；三是低投入低产出地段。尽管如此，一定要通过比较，选择相对较低的投入与相对较高产出的地段，特别要考虑所选地段的未来发展潜力和发展的强劲程度。

2.开发内容和规模的分析与选择

房地产项目的开发内容和开发规模应在符合城市规划的前提下，选择最佳的用途和最合适的开发规模，主要包括市场定位、建筑总面积、建设和装修档次、设备配备等。可供选择的用途包括商场、写字楼、高档公寓、普通住宅、别墅、酒店、娱乐场所、标准工业厂房和会展中心等或者它们的组合。此外，还可考虑将生地或毛地开发成为可直接进行房屋建设的熟地后租售的情况。在开发内容和开发规模的分析与选择中，特别要注意在细分市场的基础上发掘出某些方面优于他人的项目。

3.开发时机和开发进度的分析与选择

房地产项目开发时机和开发进度的分析与选择，首先应考虑开发完成后的市场前景，然后再到推出获取开发场地和开始建设的时机，必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度对开发进展的影响。大型房地产开发项目通常应考虑分期分批开发或滚动式开发。

由于房地产开发所需要的时间较长，通常应采用反周期运作。所谓反周期运作，是指房地产市场在一定程度上呈周期性波动，有高潮也有低谷。除了房地产行业的投机炒作之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，成本相对较低，开发完成后往往迎接的是高潮；而在高潮时进入，开发完成后往往迎接的是低潮，所以，房地产市场高潮时反而要持相当谨慎的态度，避免一哄而上。

4.开发合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度。还包括从分散投资风险的角度出发，对独资、合资、合作合建、委托开发等方式进行选择。在考虑合资、合作方式时，特别要注意对方是否能与自己坦诚相处和发挥优势互补作用。

5.项目融资方式的分析与选择

房地产开发项目融资方式的分析与选择，主要是结合开发项目的合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的投资来源和经营方式，对项目所需短期和长期资金的筹措作出合理的安排。

开发所需资金的来源归纳起来有下列几种：自有资金、预售或预租收入、抵押贷款、合作方出资、集资或发行债券、融资性租赁等。如项目所需电梯、中央空调等设备可以采用租赁方式解决。

6.开发完成后产品推广方式的分析与选择

房地产开发完成后的产品营销方式分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身营销能力以及市场的可接受程度等因素，对出售（包括现房出售和期房预售）、出租（包括现房出租和期房预租）和自营等营销方式进行选择。