房地产交易管理制度及政策解读

（一）房地产交易概述

房地产交易，是指房地产的转让、租赁、抵押等经济活动及起到保障作用的住房公积金制度。

房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。在房地产转让过程中，遵循房随地走、地随房走的基本原则，即在房地产转让过程中，地上的房屋随着土地的转让而同时发生权属的变更，同样的道理，房屋的转让也导致土地的使用权发生了转移。

房地产租赁，是指不转移房屋的所有权，而把房屋的使用权在一定的时间内进行转让并获取收益的行为。

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

（二）房地产的买卖

房地产的买卖包括了房屋的预售、现售两种情况。房屋的预售是指在房屋还没有建成的时候，开发商为了回笼资金，提前将房屋的产权进行销售，承诺在未来一定时期内将房屋建成并交付使用并由购房者支付定金或房价款的行为。购房者此时买到的也仅仅是一纸承诺，俗称买“期房”或买“楼花”。而房屋的现售则是将建成后的房屋进行销售，包括了一手房的销售和二手房的销售活动。一手房的销售是指开发商在拿到地以后进行房屋的开发，在房屋通过竣工验收后首次将房屋进行销售，二手房销售则是在此基础上再次从房屋的购买者手中进行转售的行为。

1.商品房的预售

商品房预售，应当符合下列条件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

（2）持有建设工程规划许可证。

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

开发商应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

2.商品房的现售

商品房现售，应当符合以下条件：

（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（4）已通过竣工验收。

（5）拆迁安置已经落实。

（6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

（7）物业管理方案已经落实。

3.商品房销售方式及面积误差处理

1）商品房面积销售方式

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

房屋建筑面积＝房屋套内建筑面积+公摊面积

房屋的套内建筑面积＝房屋使用面积（地毯面积）+墙体面积+阳台面积

2）面积误差处理

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：

第一，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。

第二，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（三）房地产的租赁

房地产的租赁涉及两个行为主体，即出租人和承租人。出租人是指拥有房屋所有权的行为人，承租人是指在出租过程中，实际占用房屋的行为人。出租人在出租过程中让渡的只是房屋一定时期内的使用权，而非所有权。

1.不得出租的房屋范围

有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的。

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。

（3）违反规定改变房屋使用性质的。

（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

2.双方的权利和义务

（1）出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。

（2）房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

（3）承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。

（4）承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

（5）承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

（6）房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

（四）房地产的抵押

在房地产项目的开发和销售活动中经常会涉及房地产的抵押行为。开发商在项目的开发建设活动当中，为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为称为在建工程抵押。购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为称之为商品房贷款抵押。

在房地产的抵押过程中，主要涉及两个行为主体：抵押人和抵押权人。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

1.不得抵押的房地产范围

下列房地产不得设定抵押：

（1）权属有争议的房地产。

（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。

（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

（6）依法不得抵押的其他房地产。

2.房地产按揭贷款

1）按揭贷款的涵义按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人（房地产开发公司）为借款人提供阶段性的保证。待售房人（房地产开发公司）为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将“房屋他项权证”交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。

目前所使用的按揭，一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为：在项目的期房预售合同中，买方支付一部分楼价款给卖方，其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前，由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后，卖方解除担保，买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。可将期权赎回，取得房产证。如果买方在贷款期限内违约，或不能偿还贷款，银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。(www.xing528.com)

2）按揭贷款办理所需资料

个人办理房屋按揭贷款要交的资料有：

第一，申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

第二，购房协议书正本。

第三，房价30％或以上预付款收据原件及复印件各1份。

第四，申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

第五，开发商的收款账号1份。

3）按揭贷款购房程序

第一，选择房产。

购房者在进行房屋的购买时，应从房地产项目的广告或楼盘销售人员处了解该物业是否能够办理按揭贷款，确认开发商与银行存在长期的按揭合作关系，以保证未来贷款能够顺利实施。

第二，贷款申请。

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

第三，签订购房合同。

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

第四，签订楼宇按揭合同。

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

第五，办理抵押登记、保险。

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

第六，开立专门还款账户。

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务，并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

第七，还款实施。

购房者按照《楼宇按揭抵押贷款合同》中的还款相关规定，定期将每月应还房款存入指定的账户进行还款即可。

在按揭实施过程当中，还款的方式多种多样，包括等额本息还款、等额本金还款、等额递增还款、等额递减还款、按期付息还款、到期还本等多种形式。但从目前来看有以下几种方式。第一，等额本息还款法。等额本息还款法，即贷款客户每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。等额本息的每月还款数额一样，客户还款简单方便。这种方式适用于现期收入少，预期收入将稳定增加的借款人，或预算清晰的人士和收入稳定的人士。第二，等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。若要提前还贷，这种方式不仅归还的本金多，利息也少。适用于现在收入处于高峰期的人士，特别是预期以后收入会减少或是家庭经济负担会加重的。第三，等额递增还款法。以等额本息为基础，每次间隔固定时间，还款额便增加一个固定金额的还款方式。此种还款方式适用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。第四，等额递减还款法。以等额本息为基础，每次间隔固定时间，还款额减少一个固定金额的还款方式。此种还款方式本金归还较快，相对可减少贷款利息支出，适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于快速还贷的客户。第五，按期付息，按期还本。按一间隔期（还本间隔）等额偿还贷款本金，再按另一间隔期（还息间隔）定期结息，如每3个月偿还一次贷款本金，每月偿还贷款利息。第六，到期还本。在整个贷款期间不归还任何本金，在贷款到期日一次全部还清贷款本金。贷款利息可按月、按季或到期偿还，也可在贷款到期日一次性偿还。本方式适用于期限12月（含）以内的贷款。

3.住房公积金

住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。

1）我国住房公积金的特点

（1）普遍性，城镇在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《条例》的规定缴存住房公积金。

（2）强制性（政策性），单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按《条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行。

（3）福利性，除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。

（4）返还性，职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。

2）我国住房公积金的缴存

单位及个人的缴存比例可在5％～20％自行选择，个人缴存比例应等于或高于单位缴存比例。

3）我国住房公积金的使用

职工有下列情形之一，并能按规定提供合法、有效证明的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：

（1）购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的。

（2）离休、退休的。

（3）完全丧失劳动能力或重度残疾，并与单位解除或终止劳动关系的。

（4）出国定居或赴港、澳、台地区定居的。

（5）偿还购买自住住房贷款本息的。

（6）租住住房的月房租超出家庭月工资收入15％的。

（7）进城务工人员与单位解除（终止）劳动关系的。

（8）职工死亡或被宣告死亡的。

（9）正在享受城镇居民最低生活保障或特困救助待遇的。

（10）与单位终止劳动关系1年以上未再就业的。

（11）职工及家庭成员因重大疾病或发生重大伤害事故导致家庭生活艰难的。

（12）因自然灾害或其他突发事件造成家庭生活严重困难的。

4）国外住房公积金借鉴（新加坡）

从1957年开始，新加坡政府为了向失去工作能力的公民提供必要的社会保障，实行了公积金制度。经过40年的调整和改善，这一制度逐渐成为集养老、保健、住房、家庭保障等多种功能为一身的综合性社会保障体系。

新加坡的积金制度实行会员制，所有新加坡公民和永久居民，无论是雇员，都必须按雇员月薪的一定比例缴交强制性的公积金，并按月存入雇员户下。1957年开始建立公积金制度时公积金缴交率为雇员月薪的10％；随着经济的发展，公积金缴交率逐渐提高，最高时达到 50％；从 1994年 7月 1日起，公积金的缴交率为雇员月薪的 40％，但最高不得超过2 400新元。

缴交的公积金款项被分别存入普通户头、保健储蓄户头和特别户头，分别用以支付购房，医疗、子女教育费，本人退休后的养老金和应急。随着缴费人年龄的增长，缴交的公积金款在3个户头中的分配比例会发生变化，存入保健储蓄户头的比例将逐渐提高。按照法律规定公积金存款的利率不得低于2.5％，其中特别户头存款的利率，可比普通户头高出1.25个百分点，而且这部分利息收入免交所得税。任何人不得将公积金存款扣押抵债。

会员在到达55岁时，除保留一笔最低存款作为晚年之用外，其余公积金存款可全部提出。如果会员终身残疾或永远离开新加坡，可以提前提取公积金存款。如果会员在规定年龄前不幸逝世，他的公积金存款可移交指定受益人继承。会员可以从60岁开始按月从最低存款中领取基本生活费用。政府鼓励已达退休年龄但身体健康的会员继续工作，以使他们积蓄更多的公积金存款。会员在退休时存款不足，可由其子女填补他的户头。

中央公积金制度在新加坡实行40多年来，对经济和社会事业的发展起到了巨大的推动作用：① 它为国民提供了多样化的社会保障。从受益范围上说，会员不仅可以利用公积金照料好自己，还可通过有关公积金计划，相应照顾配偶、子女和父母，甚至兄弟姐妹；并通过实施全国保障计划的方式，使不同收入层次的人都得到统筹的保障。从受益时间上说，会员不仅在退休时有一笔可观的公积金存款，而且可以从实际出发，灵活运作各自户头所积累的资产，使公积金成为人们终生的缜密财务计划。② 新加坡的中央公积金局将归集的公积金购买国债，因此，它为国家的建设和发展提供了大量资金。占到新加坡国内生产总值 51％的国民储蓄总额中，公积金存款的比例为 93％甚至更高，这充分表明公积金储蓄已成为资助国家建设和发展计划的重要资金来源。③ 它有利于政府搞好宏观经济调控。政府可以根据经济发展的变化情况，通过调整公积金的缴交率，来节制个人消费，抑制通货膨胀，以保持国家薪金政策的稳定性，促进经济的健康发展。在前几年的金融危机中，新加坡政府提出削减成本方案的最重要的一项是将公积金中雇主负担缴付的 20％部分，在两年之内减少为 10％。这使企业的成本结构得到改善，增强了它们在国际市场上的竞争力，有助于本国经济的迅速复苏。④ 它对于提高国民素质培养自力更生、艰苦创业精神有明显的作用。它不仅鼓励国民通过提技能、努力生产来获取更高的收入和更多的公积金，即使到了退休年龄，如果身体健康，仍可以继续为社会工作，以增加积蓄，满足自身的各种福利要求。同时，要求国民充分履行对家庭和社会应尽的义务，努力倡导助人为乐的传统美德。⑤ 它在增强国家的凝聚力方面产生重要影响。新加坡在推行公积金制度的过程中，通过各项提高公积金资产值的计划，鼓励和支持会员动用公积金存款投资于股票、单位信托、政府公债、房地产业等，进一步参与国家的发展，并把更多的由政府管理的资产直接转让给人民，使国民对自己的国家有了归属感和认同感，与国家的成长和繁荣有了直接的利害关系，国家的凝聚力大大增强。

本章小结

本章主要对我国房地产相关法律法规、土地所有权和使用权基本制度、土地出让和划拨的基本制度及集体土地征收、国有土地上房屋征收的基本概念及征收补偿标准等内容进行了较为系统的讲解。重点掌握房地产三大法律的主要内容和我国的土地所有权与使用权基本制度。

关键概念

房地产 土地 法律 法规 所有权 使用权

章节测试题

1.土地出让的几种方式是什么？

2.国有土地上房屋征收时补偿的内容和标准是什么？

3.房屋按揭抵押贷款的基本流程是怎样的？

4.新加坡的住房公积金制度对我们的启示是什么？

第三章案例拓展

第三章微课视频