房地产法律法规和基本制度详解

第三章课件PPT

学习目标

通过本章的学习，了解我国房地产的法律法规体系，熟悉我国土地所有权和使用权基本制度，了解集体土地征收、国有土地上房屋征收的基本概念及征收补偿标准，熟悉土地出让和划拨的基本制度，掌握房地产交易的三种基本方式，并能够理解房地产法律法规及相关政策在确保房地产市场健康发展中所起的积极作用。

知识目标

1.了解我国房地产三部法律及其主要内容。

2.掌握我国土地所有权和使用权基本制度。

3.掌握我国获取土地开发的几种方式。

4.了解土地征收、城市拆迁等相关知识。

能力目标

1.会运用房地产法律法规知识分析房地产市场的基本现象。

2.能形成对我国房地产法律法规体系的基本认识。

案例导读

本月起，楼市连发两条新政，老房子、高层住宅双双被“打入冷宫”

2020年5月份的房地产市场，正在随着气温攀升而复苏。

以北京为例，目前北京二手房市场成交已恢复至2019年最高月度水平。中原地产数据显示，剔除网签数据滞后等因素，5月份北京二手房真实交易量有望达到1.8万套。

长三角的杭州也是一样，据《钱江晚报》报道，刚过去的 4月，杭州市二手房月度成交量再度突破万套，环比3月上涨约63％。这还是2018年启动新房摇号政策后，杭州二手房市场首度成交量破万，到了 5月份，根据记者探访的情况来看，中介带看人数大幅增加，甚至每天都要临时加客户看房。

此外，包括上海、深圳、广州、苏州、南京在内的强一二线城市，楼市回暖的速度均超出了人们的预期。

一二线楼市成交量的波动固然值得关注，却无法体现市场的全貌。

要知道，全国有几百个地市，几千个县城，遍布着形形色色的高楼大厦、老破小、次新房、小高层、多层房，大城市的房子受欢迎，并不代表整个市场的火爆。

事实上，进入 5月份之后，楼市连续发出的两条新政，直接把全国大部分城市的老房子、高层住宅双双“打入冷宫”。比如，越盖越高的摩天大楼，将摁下暂停键。在人们欢度五一假期时，一则住建部等两部门发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》刷屏了。

通知明确：严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建 500 m以上建筑，新建 100 m以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。(www.xing528.com)

数据显示，全国一线城市第一季度的写字楼新增供应总量为44.8万平方米。但截至2020年一季度末，4个一线城市的甲级写字楼空置面积约为700万平方米，这大约是中国最高建筑上海中心大厦总面积的12倍，是上海环球金融中心总面积的18倍以上。

这只是写字楼的冰山一角，如果考虑到大量地市、县城新造的高层住宅，数字比我们想象的要更大。

《中国青年报》在5月13日的评论文章指出：“有时候，退出一场竞赛比盲目参与竞争更需要智慧，所谓的摩天大楼崇拜即为一例”，这条新政“显示了为高度狂热降温、推动城市建筑重回理性时代的必要”。

诚如该篇评论所言，大量的三四线城市常年面临人口流出，明明新城区开发的土地遍地都是，却非要云集大量开发商进行“高楼比赛”，明明可以用多层住宅解决的问题，既宜居又美观，又不至于使住房空置，偏偏让大量的新城区沦为空置率高的“鬼城”。

高层住宅，是时候刹车了。

此外，“多校划片”的学区房新规开始普及，也值得我们关注。

在 5月 5日，《北京日报》报道称，今年“幼升小”，除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外，城六区更是通过明确“六年一学位”，实施“多校划片”等措施，为“学区房”降温。

值得注意的是：西城区今年首次将“六年一学位”写进入学政策。

至此，北京六城区均明确提出“多校划片”方式入学。

新政实施后，一个小区对应多所小学、初中，大家全部打乱，由电脑派位。也就是说，就算你买了这个小区的房子，也不一定能上热点学校，很有可能被电脑派位到普通学校去。

这可是北京，这可是教育资源最稀缺的西城，连这样的地方都在实行多校划片，锁定学位，其他城市还会远吗？

多年以来，买学区房就能100％上名校，使大量的主城老破小房源衍生出比普通房源更高的溢价，少则 50％，多则翻倍，哪怕房龄再老，小区再旧，似乎只要有名校学区加持，就能保证子女成才无碍，老破小也就此变成了“接棒投机”的游戏。

事实上，早在 2015年 4月，教育部点名 24个重点大城市，要求其热点小学、初中的招生普遍推行多校划片制度。比如，天津各区采用的摇号方式是对口摇号方式，大多数对口的初中组合中，都是以“市重点/区重点+普通校”构成的，南京秦淮区和雨花台区实施了多校划片，其余如上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、宁波、厦门、济南、青岛等地都在推进当中。

在短短5月初的短短10天之内，这两条新政的推行，是比北京、杭州等地成交量大涨影响更深远的信号。原因很简单：遍地加盖的高层住宅、畸形高溢价的学区房，就此遭遇双重打击。

如果说“限高令”是给各地浮躁的“高楼风”以警示，让楼市里的产品更多元化，那么，多校划片从金字塔尖城市开始普及，意味着全国的学区房投资理念即将重估。

不再盲目建高楼，对中西部三四线城市影响尤甚，因为这些城市并不缺地，缺的是人口，未来多层、小高层楼房的供应出现井喷，必然会影响到以前大量建造的几十层高楼住宅的销售，持有小城市的高层住宅越多，未来房产变现的流动性就越差。

至于学区房新政的作用，将会在未来几年时间里逐步显现，类似京沪深及强省会的顶尖教育资源片区，虽然价格依旧会高高在上，但很难再重复过去那些年的热炒气氛。

连这些全国、全省知名的学区尚且存在“天花板”和不确定性，更不用提地市里的所谓“学区房源”了。

（资料来源：https：//www.360kuai.com/pc/detail？url）

阅读以上案例，试论述案例中“限高令”“学区房”的取消，将对当前的房地产市场产生哪些影响？