深化调控，加速房地产长效机制稳定发展

2015年年末，中央经济工作会议强调要去库存，由此，拉开了房地产去库存的序幕；2016年初，相继出台系列利好政策；房地产市场由此回温，尤其是一线城市，显效迅速。

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于 2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。

综上所述，我们直观看到，从1998年房地产市场化改革以来，中国的房地产市场发展经历了由计划经济向市场经济过渡阶段，市场经济向政府宏观调控下、市场机制与行政手段综合进行资源配置的阶段。从实际效果看，只有在宏观调控的正确引导下，中国房地产业才能够实现持续快速的良性发展。

本章小结

本章主要对房地产的基本概念、房地产特点及分类、中外房地产的发展历程进行了介绍，重点掌握房地产的基本概念和特征，熟悉房地产的基本类型。

关键概念

房地产 物业 容积率 外部性

章节测试题

选择题

1.经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　）。

A.相互影响性 　B.寿命长久性

C.数量有限性 　D.保值增值性

2.某人在自己的住宅周围种植花草树木美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（　）特性。

A.不可移动　B.用途多样

C.外部性（相互影响）　D.易受限制

3.下面（　）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A.装饰装修改造 　B.修建广场、公园、公共绿地

C.调整城市发展方向 　D.改变城市格局

4.房地产的（　）特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。

A.位置的不可移动性　B.寿命周期长

C.产品的独一无二性　D.效用的多样性

5.与一般商品相比，房地产的使用价值不仅不因时间的流逝而消亡，相反由于其稀缺性还表现出了（　）特征。

A.寿命周期长 　B.产品的独一无二性

C.保值增值性 　D.价值高且变现难(www.xing528.com)

6.房地产是（　）和（　）的总称，也叫不动产。

A.房产 　B.地产

C.动产 　D.不动产

案例分析与讨论

2019年度全国房地产业大事件

事件一：中央首提房不刺激·政策收紧坚持三稳

【事件】2019年7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。而在此前，已有政策收紧信号。比如在4月19日和5月18日，住建部已经对多个城市进行了约谈和预警提示，强调了房地产市场调控目标不动摇的决心。7月20日，开封市住建局发布了《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》，原因是未进行充分市场调研。7月24日，苏州年内第二次收紧政策。

【评析】中央首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”“三稳”的政策目标导向，这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次，其对于引导市场行为和预期是有积极作用的。第一，此类政策的提出和上半年市场略偏热有关。2019年3月开始，楼市出现小阳春，随之各类虚高房价和地价的问题开始出现。第二，确保了既有政策的连续性和稳定性，防范各地政府随意松绑楼市。客观来说，2019年上半年各地经济下行压力总体还是比较大的，部分城市有政策松动或调整的考虑。但是从稳定楼市的角度看，政策的调整需要谨慎和稳妥。受中央及地方相关政策的影响，房地产以及关联市场过热的现象出现了变化。比如中国信托业协会发布的数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1 480.67亿元，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

事件二：房价下跌城市数快增·房价拐点现身来临

【事件】2019年11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据统计，二手房价格环比下跌的城市数量为35城，而上涨的城市数量为 31城，是 54个月以来首次下跌城市数量多于上涨城市。同时，下半年部分城市楼盘的新房也进行降价大促销。比如，8月20日，恒大打响促销第一枪，旗下楼盘陆续打折，部分项目打折幅度甚至达7.8折。再如，融创天津公司启动员工自购及全员泛营销，非合资住宅项目全部打 8.0～8.5折，商办产品 6.0～7.0折，车位最高5折，引起广泛热议。

【评析】2019年下半年，特别是4季度，房企大幅促销的行为，一方面表明在房地产融资政策大幅收紧以后，房企现金流压力增大，年末有较大的资金回笼需求以应对未来债务压力；另一方面表明多地的房地产市场降温明显，新房销售不理想，同时房企预期2020年市场发展空间有限，需要加快项目周转速度。按照国家统计局数据，70城新房与二手房价格已经分别上涨55和56个月，无论是上涨时间还是上涨幅度都远超以往几次短周期，市场存在很强的调整需求。二手房价更能反映市场真实需求，房价下跌的城市数超过上涨城市数，标志着房价拐点的来临，2020年全国房地产市场或将进入全面调整阶段。

事件三：《土地管理法》新修订·集建用地入市有法可依

【事件】8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改 《土地管理法》的决定，该法律自2020年1月1日起施行。值得关注的是，新法删去了关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或征为国有的原集体土地的规定。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。在新 《土地管理法》正式生效前，部分城市已积极进行试点，如9月份北京市大兴区瀛海镇，一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，用于建设共有产权住房。这是北京也是全国利用集体建设用地试点建设共有产权住房的首个项目。

【评析】新《土地管理法》的通过，标志着中国集体建设用地全面落实“同地同权同价”政策进入实质性推进阶段。2019年，各地集体建设用地改革试点的案例不断增多、各类政策改革的红利不断释放，同时相关法律制度也不断修正，取得了突破性的调整。这一改革，是新型城镇化和城乡融合发展过程中的重要变革，体现了“发挥市场配置资源的决定性作用”的导向，必将形成城乡二元结构下的土地资源要素流动的新趋势。从当前来看，在具体实操层面，仍处于“摸着石头过河”的阶段，以试点为主，各类法律和市场的空白点及隐性风险很多。同时，在集体建设用地入市、流转和开发的过程中，关注点更多的还是在农村集体经济组织和农民等层面上。未来，应加强从房企的角度研究此类土地性质，助推房地产资本进入集建地的开发。

事件四：深圳“豪宅税”降门槛·市场情绪局部躁动

【事件】11月11日，深圳市电子税务局确认了深圳“豪宅税”征收新标准，即同时满足住宅小区的容积率在 1.0以上、单套建筑面积在 144 m2以下住房，满两年可免征增值税，即降低了住房交易税费成本。与此类似，2019年还有多地放松调控。包括上海自贸区临港新片区、南京六合、天津滨海和宝坻、河北燕郊、成都天府新区、佛山、广州等都出台了人才政策，放松限购。如佛山发布的《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》明确，本科学历首套房不受户籍、个税、社保限制。

【评析】当前各类政策的放松，其实与房地产政策松绑无直接关系。对于各地的人才购房政策，和各地城镇化的相关工作有关，主要还是为了吸引更多的人才，以优化人才结构。而“豪宅税”的政策内容，也是从税费政策角度进行的主动调整，有助于减轻普通住房的交易成本。实际上类似政策还有很多，如深圳对商务公寓调整了“只租不售”的政策内容。这都体现了当前各城市不同的发展导向和政策调整思路。客观来说，此类政策调整，是具有放松效应的，如人才购房政策调整后，确实会带来更多的购房需求。从具体的房企项目来看，也确实存在乘势涨价等做法。比如说深圳豪宅税政策调整后，深圳确实也出现了部分二手房大幅加价的现象，也曝光了部分业主在微信群中“控盘”“控价”等乱象。因此，对于此类政策需要客观对待，既要发挥出应有的效应，也要防范政策被曲解。

事件五：一线办公楼空置率攀升·经济下行应防供需错配

【事件】2019年8月，央视财经记者实地走访了深圳的宝安、南山、福田和罗湖等区域后发现，深圳高端写字楼的空置率逐渐上升。美联物业数据表明，2018年下半年，全市甲级写字楼空置率大概是在17％到18％，2019年上半年空置率上升到25％左右。其中福田区的空置率目前是在16个百分点，南山区相对比较高一点，大概在22个点左右，其中前海相对比较高一些。2019年上半年整体的租金价格一直在下行，较2018年明显下降，整体来说在20％到30％，部分项目下跌达到40％，甚至更高。

【评析】深圳甲级办公楼空置率攀升，主要有以下三点原因：一是我国经济增长减速，部分企业经营困难；二是金融去杠杆引发 P2P公司大量爆雷退租；三是近些年一些地方政府片面追求招商引资，批了大量办公楼用地，导致开发建设规模过大，造成供应过剩。从全国来看，一线城市整体写字楼市场空置率攀升，二线城市办公楼平均空置率更高。易居院的监测数据显示，全国办公楼库存在2017年初达到最高点后，基本维持横盘走势，去化周期自2018年5月以来连续震荡上行，去库存情况远差于住宅。针对此现象，各地政府应采取措施，如控制办公楼用地规划与供应，稳定经济增长，对实体企业给予扶持，盘活存量的办公楼资产如发展共享办公、商办转租赁住房等。6月17日，深圳前海管理局正式印发《促进企业回归办公用房租金补贴办法》，引导在前海注册的企业尽快回归。

问题讨论：

1.根据以上房地产事件，评价分析一下2019年我国房地产业发展状况如何。

2.什么是空置率？你怎么看待“一线办公楼空置率攀升”这种现象？

第一章案例拓展

第一章微课视频